快评|一线城市施行“认房不认贷”,市场情绪明显回升

9月1日，上海、北京先后官宣落实“认房不认贷”，至此，一线城市全面执行“认房不用认贷”政策。另据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月4日，已有北京、上海、广州、深圳、苏州、无锡等15个城市官宣执行“认房不认贷”。 政策内容主要为居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

新政后卖一买一的贷款客户及本地无房外地有过贷款记录的客群可按照首套房资质进行购房，降低其购房成本，有利于这部分客群需求积极释放。一线城市是全国政策的风向标，在本次的下行周期中，一线城市的政策尚未松动，本次率先“认房不认贷”能大幅改善市场预期，提振当前的市场活跃度，进而能够带动全国的楼市的企稳。

“认房不认贷”全面施行后，一线城市楼市有何变化？

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，周末两天成交暂未出现明显回升态势，延续低位成交，与前几周同期相比，成交规模进一步下探。数据显示，新政后2023年9月2-3日北上深新房共计成交578套，较上一周同期下降20.5%；二手住宅成交1325套，下降10.53%。虽然成交数据暂未回升，但从市场反馈来看，一线城市周末这两天的现场看房热度明显上升。

通常分析成交数据从网签数据上出发，但网签数据具备滞后性，因此暂体现不出政策后的市场变化，为客观公正及时的看市场变化，诸葛数据研究中心从市场先行指标业主涨价房源量、市场情绪指数角度来看市场真实的变化。

1）新政后一线城市涨价房源大增，2、3日涨价房源量均超1800套；信心回升是本轮一线城市“认房不认贷”政策全面落地的显著特征，新政后涨价房源量明显增多。数据显示，2023年9月2日、3日周末两日一线城市涨价房源量均超1800套，日涨价房源量创新高。从具体城市来看，北京、上海涨价房源量增幅明显，日涨价房源量双双创新高；深圳、广州继8月30日政策先官宣后，涨价房源量也出现了一定的上升迹象，但相对京沪而言走势趋稳。其中，北京2023年9月2日、3日涨价房源量分别为1048套、867套，日均涨价房源量较上一周同期翻两番；上海9月2日、3日涨价房源量分别为680套、582套，日均涨价房源量较上一周同期翻倍；广州、深圳涨价房源量呈现平稳走势，上周末日均涨价房源量分别为98套、189套。

2）北上广深市场情绪指数全员回升，北京市场情绪上升更为明显；在“认房不认贷”以及购房首付下降、存量房贷利率下调等利好政策持续落地下，市场情绪好转迹象凸显。根据诸葛数据研究中心建立的情绪指数模型，一线城市情绪指数止降回升，且先于全国市场情绪指数改善回升，数据显示，2023年第36周一线城市市场情绪指数为-0.77，较上月上升0.09，然而重点50城市场情绪指数仍在继续下探，已连续3周处于市场低迷区间。市场情绪指数作为先行指标，对后续的市场走势具有一定前瞻性，预计一线城市楼市接下来整体稳中向好，在全国各城中有望率先企稳回升。

备注：[0.8,1]为市场亢奋区间，[0.3,0.8)为市场活跃区间，(-0.3,0.3)为市场平稳区间，(-0.8,-0.3]为市场观望区间，[-1,-0.8]为市场低迷区间。

从具体城市来看，北上广深4城市场情绪指数全部回升，并且北京情绪指数升幅显著，广州回升幅度相对较小。其中，北京2023年第36周情绪指数为-0.69，较上一周上升0.17；上海、深圳2023年第36周情绪指数分别为-0.71、-0.54，均较上一周上升0.08；广州市场情绪指数水平最低，为-0.82，较上一周上升0.02，仍处于低迷区间，市场信心有待进一步提振。

备注：[0.8,1]为市场亢奋区间，[0.3,0.8)为市场活跃区间，(-0.3,0.3)为市场平稳区间，(-0.8,-0.3]为市场观望区间，[-1,-0.8]为市场低迷区间。