万物云重仓“科技、云服务”| 深读

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

宣布即将分拆物业上市的第21天，万科在2021年排名前列次临时股东大会中，对万物云的上市事宜进行了重点审议。

万科集团董事会主席郁亮、董事、总裁及首席执行官祝九胜、万科监事会主席兼工会主席解冻、万科执行副总裁兼首席运营官刘肖、万物云首席合伙人兼首席执行官朱保全、万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华等熟悉的面孔，皆出现在了会议当中。

焦点财经了解到，此次股东大会共对9项议案进行了表决。其中，一项关于融资事宜，一项关于人事调整，其余7项皆与万物云上市有关。

合规性

在所披露的与此次股东大会相关的文件中，万科表示，经逐项核对，公司分拆万物云上市事宜符合证监会相关规定，且作为万物云的控股股东，万科的表现也符合证监会《关于规范境内上市公司所属企业到境外上市有关问题的通知》（简称“通知”）的8项规定。

其一，万科在2018年至2020年的归母净利润为337.72亿元、388.72亿元及415.15亿元，连续三年实现盈利，这符合《通知》中关于“上市公司需在最近三年连续盈利”的规定。

其二，万科董事会曾在2019年4月和2020年6月，分别向不少于6名承配人配发了2.62亿股与3.15亿股H股，筹资各66.43亿元与71.65亿元，以用于偿还公司的境外债务性融资。这符合《通知》中关于“上市公司最近三个会计年度内发行股份及募集资金投向的业务和资产，不得作为对所属企业的出资申请境外上市”的规定。

其三，2020年，万科合并报表内的归母净利润为415.15亿元，按权益享有的万物云归母净利润占集团的比重为2.15%，未超过50%。这符合《通知》中关于““上市公司最近一个会计年度合并报表中按权益享有的所属企业的净利润，不得超过上市公司合并报表净利润的50%”的规定。

其四，2020年，万科合并报表内的归母净资产为2245.1亿元，按权益享有的万物云归属母公司的净资产占比为1.75%，未超过30%。这符合《通知》中关于“上市公司最近一个会计年度合并报表中按权益享有的所属企业净资产，不得超过上市公司合并报表净资产30%”的规定。

其五，除万物云外，万科的主营业务为房地产开发与相关资产经营业务等，而万物云的主营业务为空间科技服务，包含物业管理、设施管理及智慧城市综合服务等。万科与万物云业务划分清晰，各有独立的业务板块，不存在实质性同业竞争关系。

此外，万科与万物云各自拥有独立、完整、权属清晰的经营性资产，拥有独立的银行账户，独立纳税，两家公司之间资产、财务独立。

在高管交叉度方面，万科管理人员祝九胜、韩慧华、刘肖、朱旭未在万物云担任除董事、监事之外的其他职务，万物云高级管理人员朱保全、杨光辉、邹明、李庆平等也未与万科建立劳动关系，两家公司高管之间不存在交叉任职情形。

上述几项符合《通知》中关于“上市公司与所属企业不存在同业竞争，且资产、财务独立，经理人员不存在交叉任职”的规定。

目前，万科及万物云董事、高级管理人员及其关联人员所持有的万物云股份，未超过万物云到境外上市前总股本的10%，且公司内控制度和管理体系完善，不存在资金、资产被具有实际控制权的个人、法人或其他组织、关联人占用的情形，也不存在损害公司利益的重大关联交易情形。最近三年，公司不存在重大违法违规情形。这三项，也都符合《通知》中第二条，第六、七、八款的规定。

万科承诺，万物云上市后，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性影响，且不会对公司当前的独立上市地位产生影响。万科目前合计持有万物云6.6亿股境内非上市股份，将委托万物云向中国证监会申请将公司所持万物云全部或部分境内非上市股份到香港联交所主板上市流通。为确保该方案顺利进行，万科还在股东大会中对上述事宜的后续操作事宜进行了授权申请。

上市缘由与估值

官网显示，万物云前身为万科物业，系后者于2020年10月更名而来。目前，万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大品牌，是一家以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。

自2015年全面启动市场化至今，万物云增长迅速。截至2021上半年，万物云的营业收入为103.8 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%，以“万科物业”为品牌，先后布局了全国105个大中城市（含香港），是行业内较大的物管公司之一。

过往时间里，万科管理层对于万物云上市一事，始终报以“犹抱琵琶半遮面”的态度，并不明确。即便在今年6月底的年度股东会上，郁亮在面对投资者的再一次咨询时，仍表示会考虑在未来“适当的时候”做上市安排，但还没有上市计划。

进入2021下半年，楼市调控持续趋紧，房企在销售及融资均压力不小。在这样的背景下，越来越多的地产企业将在资本市场估值略高的物业资产摆上了出售的货架，以期回笼资金、缓解自身的流动性压力。

由此，万科此时分拆万物云上市之举，也免不了遭遇市场关于其“缺钱”的质疑。就此，郁亮在股东大会上进行了回应，称“万物云在万科的资产和利润占比只有1%到2%左右，发再多股票也没多大影响”，且万物云募集的资金有自己的用途。所谓“老子不能用儿子的钱，是要分开来用的”，因此“说物业上市能解决万科的资金问题是不存在的”。

之所以在这个时间点将万物云分拆上市，是因为万科发现，当下的万物云已经展现出了它作为城市服务商的形象，而非单纯的传统物业服务商。就城市服务而言，万物云这棵树上可以长出很多新东西，带来更大的想象空间，郁亮称。

他介绍，传统物业服务里，万科给万物云的业务已经不足住区服务的一半。因此，万科认为万物云已经成熟，“孩子大了以后有自己独立发展的想法，我们要满足它独立发展的想法”。

显而易见，万物云上市也能助力万科物业业务迅速实现价值释放。对标碧桂园服务，万物云若能获得相当的估值，在市值上再造一个万科似乎也不是不可能。

对此，郁亮指出，万科始终对高估值充满警惕与恐惧，估值理性有利于员工业务的成长及更好心态的保持。

“所以说，我觉得上市时间点目前比去年更合适，因为市场估值趋于理性，理性资本市场才能给予真正优秀的企业一个适当的定价”，郁亮称。

未来赛道和方向

在股东大会上，万物云首席合伙人、首席执行官朱保全还谈及了万科物业更名“万物云”一事。他认为，随着公司的发展，“万科物业”四个字已经很难覆盖公司业务的全面性。万物云源自“万科的万、物业的物、未来的云”，其中“云”代表着未来，是万科的未来期望。

当然“云”的使用也重新定义了一个行业，传统的物业管理或者资产服务定义为空间科技服务。科技、云服务是我们未来重仓投资的方向，但在业务领域，万物云仍将自己定义为服务业，朱保全称。

“服务业”的说法又可以被细分为两大类。一类是“居住的消费”，在消费领域里，基于住的消费是万物云的重头戏；另一类是“企业服务”。这也是万物云在业务领域最希望走的赛道和定义的方向。

梳理可知，时下以“云”命名的企业诸多，阿里云、华为云、腾讯云、微软云等皆在此列。与之相比，万物云有何不同？

朱保全认为，阿里云等做的都是底层的IaaS，而非具体的云的运营。万物云不做IaaS层，反而会在这些云的基础上构建基于城市服务、工单管理的云服务。因此，万物云与阿里云等都是合作伙伴关系，不是竞争关系。

当然，万物云也有自身的独特之处，比如包含线下服务、人工运营、硬件施工能力等。不同于上述“云”的外包服务，万物云希望重点打造一个一体化的服务。

我们发现，住的领域市场巨大，装修、租金、物业费等，都是城市居民基于住的消费，这个市场预估超过15万亿，万物云将在这个海量市场里，为客户提供全生命周期的服务，朱保全称。