土拍研报 |二轮集中供地用力过猛致房企躺平成交冷清,三轮政策

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第二批集中供地土拍政策解读和第三批土拍政策预测

研究员：赵文浩

出品时间：2021年10月28日

随着宁波和郑州两个城市的集中供地出让公告发布，第二批次22个城市的土拍公告发布完成。和排名前列批次土拍规则相比，二批次集中供地土拍变化较大。截止到目前，已经有20个集中供地城市的土拍已经结束，根据土拍结果来看，二轮土拍转冷趋势明显，多数城市政策调控效果并不理想。本文尝试从建立房地联动机制，降低企业杠杆，提升购地门槛，加大租赁用地供应和提高开发品质这5个维度对第二批集中供地的规则加以描述分析。

数据来源：焦点研究院，各地公共资源交易中心

加强建立房地联动机制，下调溢价率水平稳定地价

加强房地联动机制，16城涉及限制较高销售房价，排名前列批合计有13个城市在出让公告中对后续销售房价进行了限制，本批次增加了武汉、广州和重庆3个城市，此外深圳在第二批集中供地公告二次发布后，下调了多宗地块的较高销售均价。在土地出让的时候规定较高房价，此举有助于建立和规范房地联动机制，便于稳定房价和稳定市场预期。

多数城市较高溢价率下调至15%来稳定地价，除了6月已经出让的长春和厦门外，20个城市第二批地块的溢价上限均发生了下调，其中19个城市溢价上限被下调至15%及以下，仅无锡部分地块溢价率超过15%。此外14个城市在达到较高限价后取消竞配建或竞自持竞拍环节，这样有利于稳定可售部分地价，提升项目利润空间。广州、深圳、重庆、武汉和长沙5个城市由于一轮土拍溢价率过高，二轮土拍中仍旧使用竞配建或竞自持的竞拍政策,政策保留的初衷是为了给这些城市的土拍降温。

禁止马甲企业参拍，严查购房资金降低企业杠杆

除了6月挂牌竞价的长春和厦门，本批次20个城市采用禁止马甲企业参拍的规定。马甲企业参与土拍在近几年的土拍过程中屡见不鲜，具体来说就是为了获取热门地块，在达到较高限价后的摇号/抽签环节竞买中，部分房企设置多家关联公司来提高拿地的概率，禁止马甲企业参拍有利于降低大型房企拿地的概率，便于其控制杠杆水平，同时给与更多中小企业参与机会，利于平衡市场。

土地竞买和开发过程中必须采用自有资金，对于违规融资，占用房地产上下游产业链等多种资金的情况进行限制，这一条更加直接的导致了部分高负债房企在二轮土拍中拿地较少，该政策意图引导企业理性拿地降低负债，导致了在二轮土拍中资金较为充沛的国企拿地较多。

现房销售等新政出台，多举措提高购地门槛

北京、武汉、杭州、成都和宁波5个城市均有提及现房销售，除成都以外其余4个城市均为首次推出现房销售政策。宁波规定了3宗地块必须采用现房销售，杭州是针对10宗竞品质地块均采用现房销售，北京和武汉是达到较高限价后竞现房销售比例。众所周知，业内普遍采用的期房销售方式可以缓解房企资金压力，现房销售试点的推行利好资金较为充裕的开发商。

针对参拍企业的资质，本批次22个城市均要求必须具有相应的房地产开发企业资质。过往地块竞拍中通常要求：法人、自然人和其他组织均可申请参加，违反当地国土部门政策法规的竞买主体和个人除外，新规定限制了资管公司和临时设立的公司参拍，提升了竞拍门槛，有利于给土拍降温。

数据来源：焦点研究院，各地公共资源交易中心

多渠道供应租赁用地，加大租赁用地供应节奏

2021年7月发布的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出：人口净流入的大城市要提高保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时需要单列租赁住房用地计划，做到优先安排、应保尽保。

集中供地城市多为热门城市，在年度土地供应计划中均对租赁用地供应有所提及。由于排名前列轮集中供地租赁用地供应较少，第二批集中供地加大了租赁用地的供应力度，19个城市采用均采用直接配建租赁住宅的方式，长春、长沙和深圳等8个城市仍旧采用达到较高限价后竞自持或者竞配建的方式。这些措施使得二轮土拍租赁面积供应大幅增长，同时也加大了房企的开发运营难度，压挤了项目利润。

数据来源：焦点研究院，各地公共资源交易中心

品质新政频繁出台， 引导企业规范施工

本批次有14个城市在出让文件中提出了品质管控政策，主要分为竞品质和定品质两个类别。该政策的出台的主要原因是：一轮集中供地土拍稳定地价效果不理想，外加关于房价的调控频出，项目利润空间被压缩。此外房企普遍采用高周转的开发模式，通常拿地之后快速开工，快速预售，这无疑会压缩项目建设周期，容易留下后续质量隐患。

为了防止房企在建造过程中压缩成本以及过分压缩建造时间，在二批次土拍中推出品质管控政策，毫无疑问这会提高建造成本，降低企业拿地意愿，像杭州的10宗竞品质地块全部流拍，但是针对北京和青岛的热门地块，仍旧达到较高限价后的竞品质竞价阶段成交，不具备竞品质的能力房企被拒之门外，该政策会进一步加剧市场分化。

二轮政策调控严厉，三轮政策有望趋缓

从二轮土拍政策的总体情况可以看出，为了实现稳地价，稳房价，稳预期的调控目标，二轮集中供地政策的导向比较明显，引导企业降杠杆，加大租赁住宅用地供应，通过限地价，限房价等措施稳定房地产市场，二轮政策利好资金充裕和开发品质较高的企业。

叠加销售下滑和融资规模下降等因素的影响，已经结束土拍的20个城市溢价率均发生下滑，二轮土拍异常交易（流拍，停拍，中止交易）地块数量明显加大，土地市场热度下滑过快，政策调控的结果并不理想，不利于稳定市场。

数据来源：焦点研究院，各地公共资源交易中心

数据来源：焦点研究院，各地公共资源交易中心

第三轮集中供地土拍已经拉开帷幕，深圳、苏州、南京和无锡4个城市已经公布了第三轮土拍的出让公告，加大租赁用地供应的主基调没有发生变化，同时下调竞买门槛，主要针对保证金比例，付款进度等方面，总体政策放松。焦点研究院预计第三轮集中供地土拍政策会在原有的高压态势下发生调整，捆绑限制变少，2021年集中供地政策限制将会走出“V“型走势，这样便于房地产市场的稳定，具体后续变化焦点研究院将会持续关注。

数据来源：焦点研究院，各地公共资源交易中心

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