北京市凯诺律师事务所:对自己拆迁补偿有影响的一些因素

　　土地征收、房屋征收中，老百姓最在乎的就是拆迁补偿了，虽然法律上规定，相关部门应按照不低于被征收人原有生活水平的原则进行补偿。

　　但实践当中，补偿偏低也是客观存在的，那么哪些情况会影响我们的拆迁补偿低于别人呢？凯诺律师就根据办案经验为大家总结出了以下三点因素：

　　一、存在抢修、抢建等行为

　　不论是国有土地上房屋征收还是土地征收，不仅关系到被征收人的利益，且也关系到国家利益，因此，590号令中就明确规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定的，不予补偿。

　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

　　《土地管理法》第二十六条规定，自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建的部分不予补偿。

　　从上述的规定中我们可以看到，一旦征收范围确定后，那么被征收人就不得在征收范围内的土地上进行任何行为了，如果抢修、抢建、抢种等，那么自然就会影响到了自己的拆迁补偿。

　　不过实践中，却有人自作聪明，为了提高补偿违反法律规定，强行加盖、装修房屋等，这种行为其实是很不利于被征收人的，广大被征收人一定要注意自己的行为，切勿得不偿失。

　　二、房屋无产权证

　　在征地拆迁中，常常会存在一些无证房屋，而这些无证房屋一般需要由相关部门先行调查、认定和处理。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　从上述的规定中我们可以看到，无证房屋也有合法的，可从实践过程中来看，这些无证房通常会被相关部门统统认定为违法建筑而不予补偿，一旦被认定为违法建筑，那自然就会对我们的拆迁补偿产生实际影响。

　　不过，凯诺律师需要在这里提醒大家的是，无证房屋统统被认定为违法建筑的做法肯定定是不合法的，相关部门在调查、认定这些无证房屋时需要结合房屋的实际情况进行，比如始建时间等情况，如果房屋是在1983年以前建成的，或是1983年到1992年之间建造的房屋（已经取得建设许可证、土地使用权证等并按照许可证内容明确的层次、面积建设的）、1992年以后建设、因历史原因未登记的房屋，那么原则上来说就不宜认定为违法建筑而不予补偿，相反，还需要按照合法建筑对被征收人进行补偿安置。

　　也就是说，如果无证房屋是因历史遗留问题或是因相关部门原因造成的，那么征收方不给补偿或是少给补偿是不合理的，此时被征收人可以咨询专业律师。当然了，若房屋确实是违反了土地管理法或是城乡规划法中的规定，那么该怎么处罚就得怎么处理了。

　　总之，对于无证房屋是不是违法建筑的认定不能“一刀切”，否则老百姓将有权向有关部门投诉、举报等。

　　三、房屋拆迁评估

　　只要遇上征地拆迁，那评估环节自然是不能少的，只不过，由于老百姓对评估环节不了解，所以往往引不起被征收人的注意，但事实上，最后被征收人补偿能有多少，基本上都是由评估机构评估确定最终的补偿数额，这点大家一定要注意了。

　　所以，大家从评估机构的选定到评估被征收房屋的评估方法，大家一定要积极地参与到其中，尤其是对评估方法的选择，评估方法不一样，其评估结果也就不一样，补偿自然也就有所不同。一般而言，评估方法有市场比较法、成本法、假设开发法、收益法等，若被征收房屋的性质为住宅，对被征收人有利的应当是市场比较法，若是经营性用房，那么应当采取收益法则是比较合适的。

　　总之，凯诺律师要说的是，房屋拆迁评估也是影响拆迁补偿的因素之一，广大被征收人一定要注意。一旦发现评估方法不合理，比如明明应该以市场比较法对被征收房屋进行评估，但评估机构却偏偏以成本法来评估，这自然就会与别人的拆迁补偿形成较大的差异。所以，大家在遇到时一定要及时地咨询专业律师。