上海楼市:新政突发!又一波“重弹”激起千波浪!炒房客要哭了!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，听说又几项新政出了！内容是什么？求给我们分析分析！

回答：昨天晚上，上海房屋管理局官网再次发布重磅消息：关于进一步加强本市房地产市场管理的通知。具体内容可以在网上查看，这次的新政，如果用一句话来总结，那就是：打击开发商炒地、打击投资客炒房，双管齐下，一个都别想跑！

1.大家都知道，每个新房项目都是来自于开发商从政府那拿的地——而土地楼板价的高低，更是直接决定了未来的新房售价。在此次的新政中，上海市房管局把土地拍卖溢价放在最重要的头条和二条位置，其重要性可见一斑，大家看过发布的文件就知道。我直接将含义总结如下：1.通过增加土地供应改善供需关系：

简单来说，就是土地多了、争夺也就少了、地价也就稳定、新房也会越来越多，大家不用焦虑，未来新房有的是！

2.商品住宅用地出让实行限价竞价：顾名思义，拍卖的本质就是价高者得：谁愿意出更高的价格，我就把土地卖给谁。但现在：房管局将对土地的较高拍卖价进行限制，这块地较高能拍出多少钱、未来能卖多少钱，我都直接给你在拍卖前就说死了——要不要拍，自己好好掂量掂量。

这意味着，新房的限价一开始就注定了。

做一个不恰当的比喻：新房的价格从闭卷考，变成开卷考。预期稳定了，看上去考试难度变低了，但是竞争还是有的；新房摇号还是存在的，但还是主要满足刚需无房家庭这个宗旨。

3..如果说土地拍卖还让你云里雾里的话，那接下来的这一条肯定让你血脉喷张：新房限售5年。

在网签备案5年后方可转让，通俗来说可以这样解读：现在的新房，一般而言都是2年左右的期房项目——也就是说，一个2021年取证的新房，在2023年交房其实是一个合理现象。也就是说：一直到2026年，这套房子都得捏在手上不许出售。这一点，对于刚需自住而言没有任何阻碍，相反我还希望限售10年；而对于炒房客，就得好好掂量掂量资金成本了：5年限售，利好刚需、打击炒房！

提问：曾叔，同济晶萃 泗泾那里算虹桥辐射区吗，周边空地有可能作为什么用地尼，有没有太大的发展空间

回答：算是一个方向，但辐射力不太够了。周边大多是住宅用地，九亭没土地了，未来松江居住人口都会在泗泾。泗泾优势就是单价便宜，有暴击可能，确定性不那么高。

提问：曾老师您好，我考虑投资，首付只有90多，是选择上海还是其它二线城市？

回答：勉强可以上车上海投资房，但只能买泗泾、鲁汇、高桥、曹路、顾村、赵巷这种非常远的房子。如果可以加个几十万首付就会好很多的。

提问：你好曾叔，预算四百万内。想买西藏北路附近拆迁房或老房子。这个板块现在单价高。能等回到正常价格吗

回答：那一带老房子，涨不起来，但是也跌不回去。其实不建议买那里，现在拆迁不值钱，老房子沉没成本大。

提问：你好，女儿快拿到上海身份了，可以在上海购房落户了，全款准备三百万买个90平方左右的房子落户，有好的区域建议吗？

回答：300万的房子可以考虑下泗泾、江桥、徐泾北城、顾村、高行、曹路、鲁汇等。其实300万的房子不太适合自住，不太明白为什么有全款还不上贷款。有具体需求你可以再联系我说清楚，曾叔可以帮你做最合适的选择。

提问：您好 我想买一套上海 一室一厅 300W左右的房子 不需要学区 交通方便，可租可售。请问有推荐的吗？新房可以贵些。

回答：你在13号线11号线9号线2号线沿线找一下，特别是西侧外环这一带。可以考虑江桥，徐泾北城使，泗泾。九亭，马陆，嘉定新城这里看看。具体怎么选，需要结合你的通勤考量居住偏好来定。

提问：老师您好，投资，总预算350左右，曾老师推荐哪个板块，有什么楼盘推荐吗？坐等，非常感谢！

回答：你的预算有限，我更建议去近郊找一些，有潜力区位的次新房考虑下。比如江桥、徐泾北城、泗泾、赵巷、顾村、共富新村、鲁汇、马桥、周浦、高行、曹路，还有一种打法是买个老破小学区房。

提问：曾叔，请教下机场联络线这种轨交开通前后房价一般能有多大幅度的增值？房子在张江站300米以内

回答：不会很大的，站点太少了。而且现在规划公布很久了，利好兑现在价格里了，不要作为大利好来看待。

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