官方定调房地产开始筑底;专家:有钱不建议去炒股,当下是买房抄底时机

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

10月17日，国新办举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

倪虹表示，多部门打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳，概括起来就是四个取消、四个降低、两个增加：

四个取消：充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类限制性措施。主要包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。

四个降低：降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房税费负担。

两个增加：一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。据调查，全国仅35个大城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。

二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷。

倪虹指出，9月底以来，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升，市场出现了积极的变化。特别是一线城市，10月份以来全线回稳。“经过三年不断调整，中国房地产市场已经开始筑底。”

一线城市是否出现止跌回稳信号？房价是否已经筑底，当下是合适的买房时机吗？针对这些热点问题，搜狐财经连线专家了中国城市房地产研究院院长谢逸枫、同策研究院联席院长宋红卫进行了解读。

宋红卫认为，对标国际上成熟的房地产市场，房价从高点到低点，平均降幅是40%，下跌周期大概是五年，前两年是集中调整期，后三年属于阴跌阶段。从目前来看，我们（国家）核心城市房价的跌幅，还未达到（40%），现在不是大面积配置房产的时候。

谢逸枫则持相反观点，他认为当下房价已经调整到位，在低利润、低首付、低税费的情况下，买房就是抄底。如果手头上有钱，能够凑到首付的话，他建议别去炒股，买房最合适。

因为买房只需要投入15%至20%的资金，就能撬动100%的资金；而买股票一旦投入就是100%，最关键是股票如果大跌，本金就没了，房价即使下跌，房子还是你的，而且房价涨跌周期是3至5年，还能涨回来。

以下为连线对话精编

不建议去炒股，当下是抄底买房的时机

搜狐财经：从目前来看，房价是否已经筑底？当下是买房的合适时机吗？

宋红卫：符合我说的那几个标准的个别项目，我感觉是可以作为资产配置的。买房第一还是看核心地段，与区位配套紧密相关，很多外围便宜的，不建议作为资产配置的一种方式。

此外，即使在核心区域，有一些价格调整到位的房子，更多的可能是存在于二手领域，这部分资产其实是可以入手的。对新房而言，其实是从产品品质跟稀缺性上来讲。

目前，核心城市的已经进入存量市场，不能只看新房，还要看二手房。这些核心城市二手房的数据距离高点，房价下跌将近20个点。

从大趋势来看，对标国际上一些成熟的房地产市场，如新加坡、日本东京、美国纽约，他们从高点到低点，平均降幅是40%，下跌周期大概是五年，前两年是集中调整期，后三年属于阴跌阶段。

从目前来看，我们核心城市房价的跌幅，现在还没有完全的达到（40%），当然个别资产跌幅已经超过这个水平，比如核心区域的学区房，腰斩的也有。

超调的这部分，可以进行资产配置。但从全部资产来讲，并不具备大面积资产配置的原因，一方面是调整幅度还没达到；另一方面，从调整周期上来讲，其实国际上这些调整基本上是4到6年，按照平均五年来看的话，其实我们从2021年到现在，其实也就三年多。

北京、上海和深圳楼市是绝对存量市场，二手房的成交量几倍于新房。所以，二手房市场的指标更具有参考性，以上海为例，二手房成交量今年比去年同期比增长了10%，量是增的，但却是以价换量的。可以看到，二手房市场还是处于以价换量的趋势。

调整到位的，我感觉是可以作为买房的时间点。

谢逸枫：全国的房价从2022年到现在降了10%左右，一线城市同比降了10%左右，二线城市降了15%，三四线城市降了20%，房价基本上已经调整到位了。

那么这个时候，趁着政府、趁着市场帮你按住房价，现在去买房子就是抄底。按照目前止跌回稳的政策调整趋势来讲，接下来房价上涨的这种预期会大于下跌的预期。

如果没有因为之前的政策调控，或者说是那些问题压住它，那么房价可能早就要起飞掉了。所以，在低利润、低首付、低税费的情况下，买房就是抄底。

当然，这次抄底与2018年和2014年情形不同。因为目前房地产市场所有的风险问题都爆发出来了，所以这次的抄底应该叫预期抄底、信心抄底。简单说，要相信政府有能力、有魄力让房地产市场止跌回稳。

但是真正能够抄底的人非常少，原因是很多人买涨不买跌，所以真正想去抄底楼市那是不可能的。原因是房价的最低点无法判断，但我们要遵循一个逻辑，房地产不可能一直下跌，止跌回稳是未来两三年的一个主旋律。

所以，如果手头上有钱，能够凑到首付的话，我不建议去炒股，买房最合适。

因为买房只需要投入15%至20%的资金，就能撬动100%的资金，短期之内可能不会比股市的收益好；但是买股票一旦投入就是100%，最关键是股票如果大跌，本金就没了，房价即使下跌，房子还是你的。

房价涨跌周期一般是3到5年。也就是说，不管你房产怎么跌，3到5年之后都会往回涨，只不过算智能的调整，可能是相对少。

按照目前的趋势，跌幅可能会超过三年，一旦止跌回稳政策全部落地，那么房价可能就会反弹，所以买房子比买股票更靠谱，买房永远比炒股更安全。

很多人可能还在纠结入这要不要抄底，其实我觉得，现在买房子就是抄底。

谈房地产触底回暖为时尚早

搜狐财经：发布会上提到市场出现了积极变化、一线楼市全线回暖，您认为这是止跌回稳的信号吗？

宋红卫：房价触底需要同时具备四个信号：

一是政府要有大力度地救市政策入市，这个其实目前已经实现了；

二是政府大力度下场收储跟救助，出清房地产行业风险。如果市场风险没出清，很难谈止跌回稳，最多就是结构性或者点状回暖。

三是市场成交量逐渐回升。任何一个市场的上升周期，一个是成交量止跌回稳，然后成交量的上升带动价格的这种上升。

就目前来看，十一黄金周之后，上海二手房涨了，但新房并没有涨。再看30个大中型城市，商品房统计数据，新政后与去年同期比，也没有明显的一个涨幅，甚至还有几个点的下降。所以，我认为一线城市现在谈触底回暖为时尚早，但可以看到出现了一些回稳的势头、苗头或信号。

四是资产投资回报率需达到一定水平。当房屋租售比的指标，自下而上超过10年期国债收益率水平时，意味着房价已经接近底部。但目前来讲，国债收益为2点多，而现在一些核心城市的租售比，还达不到这一水平。

但也有一些核心城市老破小超过了这一水平，如上海中山公园区域的老破小，至少是2.5%。这几个月，上海的二手房成交，70%是400万以内的，60%是300万以内的，除了是政策放松后释放了一些刚需需求，也有一部人将其作为一项资产配置方式。

未来，降息是趋势。最近咨询我的比较多，他们会选择核心地段里面，收益率比较稳定的的这类老破小，作为一种资产配置方式。

房价触底，一定要同时具备这四个条件，但第二、三、四个指标仍需要持续性的观察，成交量的上升，不能看某一天，不能看某几天，一定要看持续性的表现。整个市场来讲，我感觉现在谈回暖还是有点过早。

谢逸枫：一线城市回暖确实是止跌回稳的信号，虽然这个信号不是很强烈；第二是民营企业重返土地市场拿地，也是一种止跌回稳的信号；第三是，除了要落实之前的政策之外，未来的房地产政策还会加码，所以房地产市场未来上涨才是大趋势，下跌这可能性非常低，不可能永远下跌。

一线城市会稳信号已经有了，未来能不能持续下去，与政策落实有很大关系。政策层面一定程度上决定了房地产市场的走势与趋势，一旦政策的阀门打开，我相信未来房地产市场的是大概率是复苏的。