【半年报】京投发展:用TOD走向全国

原创 房小评中国房评报道

2021年的中报季已经过去，行业普遍出现增速放缓，利润下滑的情况，而每一家能够逆风前行的公司，都必定有自己的看家本领，能够穿越周期。

TOD专家京投发展（600683.SH）就在2021年上半年实现了翻倍增长。期内，签约销售额达到92.95亿元，同比大增109%；归属于上市公司股东净利润1.61亿元，同比增长43.83%。毛利率仍然处于31.83%的行业高位。

在重仓的北京，京投发展位列克而瑞北京市2021年1-6月房企权益金额榜TOP6。

在中指研究院2021年上半年重点省市房地产市场地位先进企业榜单上，京投发展位列北京市房地产10强企业。

半年报发布之后，京投发展股价连日上涨，更在9月3日涨停。

随着房地产进入集中供地时代，招拍挂市场拿地难度陡增。拥有独特拿地方式和开发模式的企业，往往更受投资者青睐。京投发展独特的TOD模式，正在帮助这家企业走出全新的成长曲线。

No.1 10万亿蓝海的领头羊

十余年TOD经验

近年来，包括万科、龙湖等头部房企都已经大力布局TOD领域。这不仅能够提高房企拿地的竞争力，降低拿地成本，更重要的是，随着我国轨道交通发展，TOD10万亿规模的蓝海，为房地产企业的规模增长打开了新世界的大门。

根据中国城市轨道交通协会公布的数据，2021年上半年，我国城轨交通共计新增运营线路18条，长度近479公里，下半年预计新增700公里。这意味着，今年内地城轨交通线路总长度将突破9000公里大关。

而2017年底，中国内地累计建成投运城轨线路为5021.7公里。4年内如此快速的增长，足见我国城市轨道交通发展的蓬勃态势。

目前，我国已经有超过40个城市发展城市轨道交通。这些城市多为经济发达，人口流入的热点城市，与房地产市场热度高度吻合。

随着城镇化率不断提高，部分企业已经将TOD与城市更新放到了同等重要的战略地位。

京投发展无疑是国内TOD领域的领头羊。

背靠大股东京投公司，京投发展有着天然的先发优势，早在2009年便开始涉足TOD业务，先后开发西华府、琨御府、公园悦府、岚山等诸多TOD楼盘。

据了解，京投发展内部专门配备了轨道交通项目的战投部，保证战投、设计、营销等全链条的高度聚焦和专业，保证相关项目的开发质量和效率。

目前，京投发展已经是国内在建项目体量较大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业。

通过10余年TOD业务积累的经验，京投发展从成本控制、开发进度把握、品质管理到产品呈现效果方面，已经形成了独特的竞争优势和业务护城河。

No.2 植根北京，茂盛全国

长三角开门红

曾经打造的标杆之作，为京投发展与地方政府的合作拓展提供了极具说服力的参照。随着TOD市场需求的不断释放，京投发展的优势将进一步体现。

今年前5个月，京投发展在北京的新盘岚山，稳居海淀区住宅成交TOP1、北京市住宅成交TOP2，住宅部分已经售罄。

更加值得关注的是，京投发展落地长三角区域的排名前列TOD智慧生态圈示范项目——无锡愉樾天成在去年底首次开盘实现去化率近9成的热销之后，今年上半年实现近30亿元销售额，提前超额完成半年度销售指标。

愉樾天成项目效果图

这是京投发展“TOD智慧生态圈”升级迭代的4.0版本，作为拥有WELL认证的TOD社区，以“生态、智慧、幸福”为三大主题，通过更多空间场景营造满足多种群体的需求，可谓是京投发展开发能力的集大成之作。

这个项目取得的市场成功，为京投发展全国化布局开了一个好头，为其全国范围的TOD项目合作开发提供了更多经验。

目前，京投发展已经在与西安地铁、合肥高铁机务段以及长三角、河北省的轨交公司洽谈，持续推进全国化发展。

在走向全国的过程中，京投发展并不满足于过往的成绩，而是不断进行产品和服务力的提升，由此强化全国化过程中的竞争力。

No.3 两轮驱动

TOD智慧生态圈

京投发展总裁高一轩表示，在TOD项目开发过程中始终保持两轮驱动：既拥有技术的核心能力，也具备运营服务和场景营造的竞争能力，这样才能确保企业在产品端、服务端始终保持先进性和引领性。

由此，京投发展TOD智慧生态圈理念不断进化。

比如，在岚山这个项目上，京投发展采用一体化开发设计方案，创新性地将车辆段融入西山的大环境中，用连绵起伏的建筑形态展现优美连贯的城市界面，形成看不见的车辆段。

岚山项目效果图

而在檀谷项目上，京投发展以城市山居、学园市镇的模式运营，形成职住学游一体化的生活方式。

项目从单纯的“空间建造”向多元的“场景营造”转变，以服务增强空间归属感、场景体验感，围绕公共空间打造生活、消费、运动等多元场景，进一步对客户的不同需求提供服务。

檀谷项目实景图

目前，檀谷已经陆续落地了山家店业主食堂、爱康诊所、健身房、檀谷生活汇等高品质社区生活配套，丰富业主的生活日常。京投发展积极求变创新，从优化产品到营造场景，都是为了给未来的项目更好的客户体验。

檀谷项目实景图

据悉，京投发展正在以产品服务的提升和TOD开发的科技迭代为核心抓手，深化大运营思维和客户服务能力。在檀谷所进行的新生活方式营造经验，未来将内化到TOD智慧生态圈，达到物理与精神空间并轨，最终实现轨道之上TOD幸福生活的高效闭环。

当TOD项目诞生在一座城市，它不仅是业主的家，也会是交通枢纽聚拢的人群共同使用的城市公共空间。京投发展的实践正体现对项目更宏观的思考。

TOD已经从冷门小众业务，成为头部房企共同竞技的热门业务，京投发展以先发优势为基础，以更具竞争力的产品和服务力走向全国，由此开启一条全新的增长曲线。