2021打新坪山都难了?这个五一是你为数不多的机会…

五一小长假马上就要来了！当大家都在想着去哪玩或者抢车票回老家的时候，焦虑的深圳人已经开始偷偷的准备看盘攻略了。只不过，这一次小长假的变数实在有些特殊。前不久深圳住建局统计的数据显示，2021年一季度深圳新房住宅销售成交量为17095套，成交量创近几年来新高；而另一边，同期深圳新增商品住宅却只有8302套，深圳市场供求比仅为0.49。一般来说，供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡。深圳当前的新房市场正呈现供不应求的情况。同样市场也给出了真实的反馈：深圳一季度20个住宅入市，14个售罄！这样的情形可能和大家预期的不太一样。过去一段时间，深圳楼市行情越来越严格，政策频出限制房地产过热的情况下，购房者的预期反而越来越高，配合各种声音与政策，汇聚成集结号角，市场打新热度空前。其实，购房者此时更不能跟着纸面的喧嚣走，要回归到事实与逻辑上来。这个五一，打新深圳依然很难！要抓紧对的资产！

01.

别被行情逼的被动式买房，要脱虚向实

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正如电影《教父》里那句很经典的台词：花半秒钟就看透事物本质的人，和花一辈子都看不清事物本质的人，注定是截然不同的命运。那么看似一片红海的深圳楼市的真相是什么？大概是这四点：

特征一：深圳房价仍有坚实的需求基础，长线投资潜力坚实；特征二：西部的价值仍然在，但尾轮跳涨透支了西部的价值，透支的涨幅会以横盘的方式慢慢回吐；特征三：深圳楼市新周期即将开启，东部热度反超西部；特征四：东部补涨，资金更倾向于聚焦东部核心资产，即那些配套优质、由居住购买力所决定的部分小区；这四点意味着，虽然普涨行情难再出现，但结构分化下，深圳中心资产仍有不俗的表现，尤其是东部核心资产正在实现价值回归。而今年以来，东部爆火的区域要属坪山。以前看似低调的坪山，已经全面步入了提速期，进入了新时代：1、坪山的新盘销售很火，坪山中心区甚至有项目开盘当日卖光；去年坪山的恒大城二期排名前列批产品上线3分钟就被抢完，第二批产品更是成为坪山排名前列“摇号”项目；同样去年华润万樾府推出的两批产品都受到购房者追捧，摇号选房，快速售罄；另一个华润在坪山的项目润樾山首期稀缺户型卖断货后，重磅加推的第二批产品再次热销，目前最后一批次住宅产品持续热销，现在也只卖的剩下200多套了。2、坪山的土拍热度空前，比如去年深圳史诗级土拍中，坪山地块很抢手，共13家开发商参与竞拍了近百轮才落槌；土地价值直接影响了房子的价格。而坪山土拍活跃则预示着楼市的活跃，开发商对坪山预期的看好。3、坪山的二手房价格悄然上涨，坪山中心区的房价已经破6万；在各大中介网站公示的信息都可以看到，去年6月份已有坪山的房源成交价突破6万了，而且并不止一套。

图源：链家另一边，坪山当前的新房大都还在4字头，倒挂很严重。润樾山还是3.9万/平左右的价格，很值得。4、坪山置业者的地域结构转变，越来越多的深圳人看好坪山。润樾山项目的朋友告诉村长，去年来项目置业的大都还是坪山本地的客户居多，南山、宝安、福田这样的客户只占比四成不到；到了今年，一个显著的变化是：地缘性的客户在减少，从宝安、关内等地来置业的客户逐渐增多至6、7成占比。这样的变化不难理解：坪山当前的介入门槛不高，很多朋友都有能力分享这个中心区未来的发展红利。而给了购房者确定性的，是坪山即将爆发的潜力。02.爆炸式创新的前夜，坪山仍是机会极大的区域——为什么以前看似默默无闻的坪山突然开始受到了市场的重视？其中的关键还是在于一个“变”字。近期，坪山迎来多个利好。排名前列，近日，深圳地铁14号线传来一大波好消息，4天内实现3个贯通！据了解，14号线是深圳市域快线网络中东部首条线路，它连接起福田区、罗湖区、龙岗区、坪山区，目前全线15座车站已封顶 12 座。这件事意味着14号线进度加快，也代表着坪山即将进入地铁时代。通常来说地铁设站的区域：一是土地和房子会重估，二是区域之间的差异会被缩小甚至填平。前者不难理解，地铁带动更多人流量，而人流创造价值；后者反映的则是区域重心的转移，地铁贯穿平衡了不同片区之间的人口密度。随着地铁建设进入尾期，板块价值的轮动升级也箭在弦上。两大变化下，坪山的价值潜力也正在被激活。除了14号线，坪山同步在建的还有16号线，计划2023年通车；远景规划中，连接深惠的19号线、连接大鹏的23号线，以及直达机场的33号线，都在有序推进。随着坪山中心区进入深圳核心的半小时交通圈，已经对周边项目产生了影响，比如前面提及的润樾山的火爆。润樾山项目扼守14号线牛角龙站，是到坪山的排名前列站点。

该项目同步分享了更多地铁线路的红利，再加上坪山的种种利好助攻，不难理解购房者对其的青睐。第二，坪山的定位从郊区—副中心—深圳东部中心—深圳都市圈的地理中心，成为与前海、福田并列的深圳扩张动力的“第三极”。坪山凭什么能叫“第三极”呢？从定位规划上看，深圳东进战略总投资约1.6万亿，坪山得到近6000亿资金加持，更复刻与升级“南山模式”，未来亦打造出下一个“南山”；从产业基础上看，深圳有两大科技园：西有南山科技园，东有坪山高新区；从体量上看，坪山和南山面积差不多，但是高新区面积是南山的3倍，中心区面积是南山的18倍，比南山还大手笔。而且，坪山区政府砸2200亿催化坪山发展，到2030年预计吸引50万高端就业人才，进驻国家高新技术企业3000家，总产值达到1万亿元！（数据来源：2020坪山国家高新区高峰论坛）这些资金已经开始在坪山发挥出了作用。3月31日，深圳医学科学院确定选址坪山碧湖文化健康城，项目于2021年底将具备开工条件，2025年建成，力争建设为全球著名医学研究机构。

沙湖-碧岭地区法定图则这意味着，未来坪山医学条件不仅更进一步，还将聚集大量高素质精英人群。强大的产业基本面为楼市的产品价值做了有力的支撑，比如地处碧岭深港国际生命健康城的润樾山项目。第三，坪山的各项配套愈加完善：例如由华润代建的坪山儿童公园，选址碧岭沙湖社区，今年5月动工；另一边深圳四大高中园之一的坪山高中园，计划2022年上半年建成（数据来源：深圳特区报，2020-06）。

儿童公园效果图以润樾山一公里范围内生活圈的氛围的变化为例，是决定的居住购买力的关键。首先是教育方面，从幼儿园到初中到高中，润樾山周边教育资源环绕，实现目送式入学：项目自带一所约4800㎡幼儿园，方便又够用；一路之隔即为汤坑学校，将扩建为九年制公立学校，将扩建至60班，提供2820个学位；

坪山高中园效果图/坪山发布其次是商业配套，项目自带约1.2万㎡商业，另外周边还有天虹商场、益田假日广场、泰禾广场、潮商广场等多个商业中心，可满足日常生活购物需求。另外，润樾山东北侧的沙湖整村统筹项目，将建成建面约220万㎡综合体，包含约70万㎡商业和写字楼，并享受3所学校、4所幼儿园、多个大型购物广场等配套（资料来源：碧岭党群服务，2019年8月22日）。

沙湖“整村统筹”示意图/深圳市新城市规划建筑设计股份有限公司官网最后，润樾山生活圈范围内还有马峦山、坪山河等自然资源；儿童公园、高中园、医院、学校等生活资源近距离享受，生活尽此从容；项目南侧约800米处（百度地图测距），还是坪山区人民医院迁址重建项目，健康保障就在家门口。

坪山区人民医院迁址重建项目效果图/坪山发布醇熟的城市配套使得润樾山未来的生活空间更舒适自然。回过头来，坪山的这三大变化又意味着什么？当前，坪山正站在了爆发的前夜，而润樾山成为了坪山核心资产的洞见者。03.理性回归，居住导向的产品才是价值的代言——当下以居住购买力为主流的深圳市场，既缺好资产，同样缺好产品。润樾山的出现不仅填补了深圳新房市场的少有。更重要的是，它给品质敏感型的客户提供了一个美好生活的多选项。

居住于此的带来的身份构建与自我认同可以体现在两个维度：一是品牌价值——华润置地、招商蛇口、华发股份三大开发商联袂打造，这三巨头出手的项目往往都是片区标杆，不管社区、产品、户型都是千锤百炼，经过了市场验证；因此在润樾山打造的高品质住宅小区带来的矜贵却又不失温暖的生活气息面前，没人能够免俗；交付后，润樾山还将引入“金钥匙”国际联盟成员华润物业，以“悦+”体系提供管理服务，以Lifeasy润生活体系为业主开启美好生活。另外，华润“润享家”体系优化升级，在润樾山设计幸福回家路、环跑步道、邻里客厅、亲子乐园等社区场景，与周边山水林相互映衬。二是产品户型带给人居住的空间感和尺度感，这是很多居住在关内同等价位的房子的人感受不到的舒适。来看看润樾山的户型：1、建面约98平的三房两厅两卫：

润樾山大尺度的三房满足了改善一族的居住向往。这其实才是极为难得的，因为改善意味着需求复杂化——从原本的二人世界，到三口之间、三代同堂，也许还有二胎降生……家庭常住人口和生活作息，都在变化。而要包容这样的需求，不论是尺度的舒适、空间的规划、动线的合理，都要置于动态中考量，是极为复杂的命题。润樾山呈现的，正是能陪伴你度过漫长岁月的房子。比如室内动线规划比较合理；开间进深比例也比较合适，家居摆放也比较方便。其中儿童房、老人房和主卧设计没有对视，主卧套件有单独卫生间，两个卫生间优质解决了三代同堂的尴尬，很好的保证了隐私。而同样的价格，在福田、南山甚至是龙岗光明，只能买两房或者是一房的小户型。比如福田的这套位于下沙的1室1厅的42平的住宅小区，按照指导价8万5一平的均价，已经卖到了363万。

图源：链家再比如南山科技园的这套1室0厅的25平的房源，单价买到了16万，总价甚至要到了410万！

图源：链家另一方面，整个深圳的新入市的房源都在减少，像润樾山这样建面约98平的横厅三房，不光在坪山少见，在整个深圳都很少。而如此低门槛，就能在坪山买到一个有品质有住家感的三房两卫，这也是很多关内客户换置到此的原因。2、建面约112平的四房两厅两卫：

该户型设计的也非常方正，其整体空间格局包括玄关的设计也更加的舒阔，南向看景，通风采光性能优秀。家庭人口比较多的情况或者是喜欢更大尺度居家生活，想要实现一步到位购房者，可能会更青睐于建面约112平的四房。3、建面约86-89平的三房两厅一卫：

南向瞰景精装3房，三房约318万起，首付95万起便可拥有华润高品质住宅，对刚需族无疑是一份大惊喜。友情提示，资金不太够的的刚需，可以重点关注一下这个户型。而且，所有的户型，都是精装交付，装修标准也是华润一贯的水准。总体而言，润樾山是“小而精”的标杆项目，走的是高端品质路线，相对其他同类型的产品是降维打击，是深圳当前非常值得买的产品之一。

不得不承认的是，现在深圳市场越来越难上车了。所以一旦有了好的标的，我的建议是，快上车，别犹豫，千万别犹豫！这个五一，润樾山项目也令人惊喜的推出购房嘉年华：包括精选房源、成交有礼、转发有礼、推荐有礼。另外，五一期间每天都有活动，烧烤节，水果刨冰，种植小屋DIY……可以带着娃儿齐家去售楼处一日游~还是要提醒一下，项目只剩为数不多200多套了，估计清盘也很快，能不能选到合适的房源，就看你速度快不快了。

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