金地再兑付21亿元境内债、力保公开市场不违约,年内已无到期债券

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出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

11月10日，金地方面透露，已将21.4115亿元划入上清所兑付专户，用于兑付将于11月10日到期的"21金地MTN006"中期票据利息、11月12日到期的"20金地MTN004"中期票据本金及利息，累计兑付金额约21.41亿元。

其中，"21金地MTN006"利息6255万元，"20金地MTN004"本金及利息共计20.786亿元。

企业预警通显示，在这两笔债还完后，金地今年已无到期公开债务。

值得一提的是，10月18日，因凌克辞任金地集团董事长消息，引发市场对公司经营情况、偿债压力的顾虑。

不过，金地一直在尽力兑付到期债券，保持公开市场不违约。其中，10月18日，金地已兑付到期购房尾款ABS，总金额7.89亿元。另于10月23日，金地旗下金地商置也拨付了 “PR金地2”和“金地2次”的兑付款项，两笔合计余额约1.84亿元。

搜狐财经梳理发现，近一个月，金地已累计兑付超31亿元境内债。

在偿还完上述债券后，金地境内存量债务规模有213.45亿元，公司债占比28.82%，中期票据占比71.18%。其中，有一笔15亿元中期票据将于2024年1月13日到期。此外，2024年8月，金地还有一笔本金为4.8亿美元的境外债到期。

对于面临的债务压力，金地希望通过在销售端积极推盘，带动资金回流。金地方面透露，“今年11月-12月，公司将有大量主力项目在推售，货值逾200亿元，其中绝大多数货值都位于核心一二线城市，有望支持公司年度经营目标的达成。”

今年1-10月，金地集团累计实现签约金额1329.3亿元，同比下降27.51%。其中，9月单月销售金额环比上升4.72%；10月环比下降16%至签约金额110亿元。

此外，金地经营性物业为其提供稳定的现金流支持。三季度报显示，今年1-9月，金地的写字楼、商业及产业累计租金收入为23.17亿元。其中，写字楼、商业平均出租率75%，产业出租率为81%。

事实上，从行业整体来看，当前房地产行业面临较大的偿债压力。

据中指院统计，2023年内房企到期债券余额为1165.3亿元，其中，海外债占比为23.4%，信用债比例为76.6%。华泰证券数据显示， 2024年3-4月地产债将迎来新的到期高峰。

而地产行业融资规模仍在持续降低。克而瑞统计，2023年10月，80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模大幅减少，创下了2020年以来的新低。

与此同时，房企的销售回款也未见起色。克而瑞统计，2023年1-10月，百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元，同比降低12.8%，年内累计业绩降幅继续扩大。“目前，楼市复苏动能不足、企业仍需加强供应和营销力度以提振成交去化。”

在融资不畅、销售疲软的大背景下，华泰证券预测，“若无外部支持，地产民企债净融资在 2024年初的偿债高峰期可能呈现大幅净流出。此外，部分民营房企明年一季度将有美元债到期，当前地产美元债新增发行困难。”

而近期，万科、金地等房企股债价格出现大幅波动，均反映了市场对于地产行业偿债、经营的悲观情绪。

不过，近日融资端频传利好消息。10月31日，中央金融工作会议内容中，提及对房地产融资的支持性政策。会议指出，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

11月3日，证监会债券部有关负责人表示，“保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求。坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。”

此外，据媒体报道，人民银行也在积极落实中央金融工作会议指示精神，持续加力推动“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具）支持民营房地产企业融资。近期，“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房地产企业发行债券融资。

“未来融资审批上可能会更多支持行业企业在公开市场进行直接融资，以缓解房企融资压力。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。

而华泰证券研究所副所长、总量研究负责人张继强指出，“销售筑底意味着房企偿债的关键问题尚未解决。”