招商蛇口更换掌舵人:“老将”蒋铁峰升任董事长,“去地产化”重担待解

图片：蒋铁峰 来源：网络

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

过去三年，央企房企当中的中海地产、保利发展、华润置地依次完成换帅。

如今，招商蛇口也迎来了新的掌舵人。近日，招商蛇口发布公告称，由于达到法定退休年龄，许永军申请辞任公司董事长和董事职务。

同时，“70”后蒋铁峰被任命为招商蛇口新董事长，有着多元化业务背景的朱文凯则成为招商蛇口新任总经理。

年初业绩会上，蒋铁峰曾表示称：“招商蛇口提出了未来三年要跻身前五的新目标。这个目标不仅仅是规模上的，更是利润、质量、效益、经营收入等多维度的。”

上半年，招商蛇口已顺利完成规模跻身行业前五的阶段性目标，但净利润不及其他三家央企房企，两大多元业务的收入及利润不及地产开发主业。

接下来，蒋铁峰与朱文凯组成的新管理层将如何带领招商蛇口实现“去地产化”、跻身行业五强的目标，值得期待。

许永军退休

现年60岁的许永军，是名“老招商人”，曾在招商局物流集团任职15年，从市场总监一路做至总经理兼党委副书记。

许永军职业生涯的转折始于8年前。2015年年末，招商局集团实施一个重组，将招商地产与蛇口工业区进行换股吸收合并，以招商局蛇口的名字重新上市。彼时，许永军通过公开招聘，从招商局物流调至招商蛇口任职总经理。

许永军上任之初，招商蛇口正在推动“去地产化”的转型。作为“去地产化” 的排头兵，许永军曾表示，“在未来的三五年内，招商蛇口将地产收入从70%左右降低到60%，园区则从20%左右提升到30%-40%，游轮产业从3%-5%提升到10%。”

但是从近几年来看，地产收入占比不降反升。尤其是2016年-2019年期间，伴随着房地产行业开发投资快速增长，招商蛇口迎来了规模跃升：地产业务销售额从2016年的739亿元升至2019年实现两千亿，收入占比提高至86.57%。

也是在2019年8月，许永军接棒到龄退休的孙承铭，成为招商蛇口第二任董事长。

许永军“掌舵”招商蛇口第一年，招商蛇口将旗下物业公司与中航善达重组，以招商积余之名成为新的A股物业上市平台。也是在这一年，招商蛇口完成前海土地整备及合资合作重大资产重组，将1458亿元土地资产注入前海自贸投资。

图片：许永军 来源： 网络

随后几年，地产行业经历了前所未有的深刻调整。许永军带领招商蛇口努力前行。 2021年，国内第一批基础设施公募REITs项目蛇口产园REIT(SZ.180101)上市，招商蛇口融资端实现新突破。同时，招商蛇口开始收缩拿地区域，加大核心城市的投资力度，销售额稳中有进，到了2022年已达2926.02亿元，行业排名升至第六。

而在许永军退休前一年，为了适应行业变化，招商蛇口将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育第二成长曲线。

许永军退休前的最后9个月，招商蛇口净利润增长14个点至21.53亿元，实现盈利端的修复。另外，资产运营、城市服务业务贡献近两成营收，但地产业务占比仍为八成，“去地产”的效果并不如意。

如今，许永军到龄退休，功成身退。这一次，他将接力棒传递了总经理蒋铁峰。

蒋铁峰“上位”

蒋铁峰现年50岁，本科毕业于华中科技大学，硕士毕业于清华大学，是招商蛇口的一名得力干将，战功赫赫。

最初，蒋铁峰在招商蛇口从事工程师岗位，此后他一步步做到了南京公司助理总经理、副总经理，并从2012年开始陆续出任南京公司总经理、上海公司总经理、华东区域副总经理、华东区域常务副总经理等职务。

在他担任华东区首两年间，华东区域销售额从占比从不足20%直线提升至41%。2018年全年，华东区域销售额超700亿，为招商蛇口贡献31.24%营收，稳居各区域第一。

凭借着突出的业绩贡献，2019年，蒋铁峰通过公开招聘，升任招商蛇口总经理。此后4年，他与许永军搭档，见证招商蛇口发展壮大。

在今年初的业绩会上，招商蛇口提出新的目标：未来三年要跻身前五。蒋铁峰表示，“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、转型、经营收入等多维度指标。”

随后于今年上半年，2023年1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%，位列克而瑞百强房企销售榜第五位。至此，蒋铁峰与许永军兑现了规模跻身五强的小目标。

而剩下的多维度指标，则交由蒋铁峰继续带领招商蛇口在未来三年内实现。

新管理层的重担与挑战

首先，招商蛇口需提高盈利能力。上半年，招商蛇口归母净利润同比上升14.09% 至21.53亿元，而同期华润置地、中海地产、保利发展均获得超百亿归母净利润。

年初业绩会上，招商蛇口财务总监黄均隆表示：“我们去年拿下的地块为今年和未来两三年打下基础，所以我对未来的利润增长充满信心。”

据悉，2022年，招商蛇口投资766亿元获取56宗地块，在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别为94%、90%。今年上半年又获取25宗地块，权益地价345亿元，在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比上升至100%、98%。

此外，许永军未完成的“去地产化”，也与招商蛇口的利润、质量、效益、经营收入等多维度目标息息相关。这些均将由蒋铁峰继续完成。

不过，在 “去地产化”、实现多维度目标的路上，蒋铁峰并不孤单。此次人事变动，与蒋铁峰一起升职的还有朱文凯。他获任为招商蛇口总经理。

资料显示，朱文凯出生于1968年，毕业于武汉理工大学。他不仅拥有开发业务经验，还拥有多元化业务运营背景。

此前，朱文凯主攻地产开发业务，历任蛇口招商港务股份有限公司总经理助理；深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理；招商地产策划部经理、营销中心总经理；招商地产总经理助理、副总经理；招商蛇口常务副总经理。

但在2019年，朱文凯于招商局海南开发投资公司担任总经理。经过几年发展，该公司发展形成了一个总部平台和多个产业新城及园区的业务布局。这意味着，朱文凯在资产运营业务方面有过不少历练。

今年上半年，招商蛇口的资产运营业务27.39亿元，同比增长40.44%，占总营收5.32%，较去年同期增长近2个百分点；城市服务业务实现营收70.75亿元，同比增长19.27%，占总营收13.76%，较去年同期增长3.4个百分点。

但从盈利贡献来看，资产运营、城市服务业务也不及开发业务。招商蛇口披露，上半年，开发业务毛利率为17.82%，城市服务业务为9.67%，而资产运营的回报率为6.39%。

未来三年，如何带领招商蛇口提高资产运营、城市服务业务的营收、盈利能力，如何真正跻身行业前五，于蒋铁峰和朱文凯这个新组合而言，将会是一个不小的挑战。