越来越多资产摆上货架,央国企吃的下吗?

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

央国企并购出险房企项目的大幕，已经彻底开启。

特区建发入股华南城，浙江国企出手救祥生，华润先后并购禹洲物业和中南服务，五矿信托接盘恒大两家地产公司，中海拿下世茂、雅居乐所持广州亚运城股权，武汉城建、华发、首创置业相继接盘融创武汉、昆明三个项目部分股权等。

在央行银保监会发文鼓励并购出险房企优质项目，地产政府为国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”，“并购贷”不计入三道红线等背景下，越来越多的央企、国企开始出手。

地产收并购，正步入“买方市场”

出险房企也在加快资产处置，拿出优质资产寻找合适买家。

世茂将一个资产包摆上货架，包含36项资产，合计报价超771亿元，包含上海核心位置的商办、广州已经处于利润分配阶段的住宅项目、深圳地标项目世茂龙岗国际中心等核心资源，当中大湾区地标深港国际中心报价151.43亿元。

奥园折价出让香港燕贻大厦部分物业，为奥园健康部分股权寻找买家，将至少4个境外项目摆上货架等，正在积极物色潜在机会并引入战略投资者；佳兆业此前曝出的拟处置资产清单中，主要集中于深圳的18个项目，分布于南山、福田等区域，总价值约818亿元。

花样年也在出售资产，除了彩生活核心资产外，已经让北京国祥府22.5%股权、国祥云著22.5%股权。融创也传出计划整体出售其文旅地产板块融创文旅，正在与部分潜在买家接触。

从已出险数家房企来看，恒大在手土储最多，佳兆业城市更新为主。截至2021年6月底，恒大总土储约1.29亿平米，位于全国第5位；阳光城土储为恒大三分之一，奥园、新力、佳兆业土储约 2000-3000万平米，花样年、当代置业约800余万方。

当中，佳兆业、奥园、花样年均城市更新土储，且以大湾区为主：

1.佳兆业城市更新土储超亿方，213个城市更新项目99%位于大湾区；

2.奥园城市更新土储4549万平米，拥有超70个城市更新项目，可售货值7543 亿，其中大湾区可售货值占比 99%；

3.花样年城市更新土储2094万平米，对应可售货值4671亿，在深圳、东莞拥有城市更新优质土储，其中深圳27个项目总货值 2121亿元，占其城市更新总土储的45%。

奥园将荔枝湾东塱村旧改项目49％股权转让给世纪金源；佳兆业转让广州荔湾标杆旧改海南村项目49%股权予广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心（有限合伙），后者属广州地方国资性质。

如今这些优质城更项目股权，也被摆上货架。

在地产出清之下，收并购正步入“买方市场”，优质的资产或标的不再那么缺乏，但类似融创收购万达文旅资产包，以及万科收购广信资产包等大型收并购也很难出现。

央国企的并购空间有多大？

市场环境变了，“大象起舞”魄力和决心难再有。但也不特别，合生创展200亿“鲸吞”恒大物业的事件依稀还在眼前，虽然最终没能成功。

从目前趋势来看，收并购更多的是针对单个或几个项目，大型资产包整体出售的情形尚未发生。显然，并购的逻辑变了，央国企也要考虑自身的承载能力。

招商蛇口1月注册地产行业首笔 30 亿并购票据，令市场颇为兴奋。但换一个角度思考，尽管并购贷不计入“三条红线”，但仍会增加并购方债务。

平安证券统计显示，50强房企央企、地方国企2021年6月底净负债率分别达98.8%和74.5%，剔除预收款后资产负债率分别达 67.6%和 74.5%，已处于较高水平，单纯依靠央国企加杠杆或难以承接出险及潜在出险房企的项目资产。

从央国企拿地和销售占比来看，2021年 50强房企中央国企销售面积及拿地面积占比分别为 30.5%和 46.7%。在各地土地市场持续降温，部分央国企及地方城投已成为拿地主力，即使不考虑央国企本身意愿，其潜在加杠杆空间或无法支持其同时承担收并购任务及对冲公开市场民企拿地端的收缩。

但这些数据仅限于50强央国企，如今50强之外的国资房企，甚至是非国资房企，也在出手收并购。在这场收并购大潮中，参与者和涉猎者种类众多，金融机构也在寻找机遇，如五矿信托接盘恒大两个项目，浦发银行拟发行首单房地产项目并购主题债券50亿元。

而且，在这波地产项目出售之前，民营房企旗下的核心资产物管板块，接盘者更多是民营房企，碧桂园服务接连并购蓝光嘉宝、彩生活旗下邻里乐和富力物业，成为2021物管行业的并购王，便是一个典型案例。

只是时间进入2022年后，在收并购交易中，央国企作为“接盘侠”的趋势更加明显。

但鉴于行业当下形势，买卖双方达成意愿并不容易，收购方考虑的是不仅要承担收并购标的存量债务，且需花费大量精力尽调土地产权性质及潜在瑕疵；卖方则在进行对价博弈，以其不要折价太多。每当这个时候，万达通过卖资产成功自救的故事，便会成为谈论话题。

可见的现象是，政策暖风频出之下，地产项目收并购在加速。