地产内参 | 郑州新政具示范效应,并购贷惠及民企或引并购潮

焦点研究院·房地产行业内参（2022年第9周）

监测时间：2022年2月28日—2022年3月4日

标题：地产内参 | 郑州新政具示范效应，并购贷惠及民企或引并购潮

一、宏观政策：

1、3月1日，郑州市政府发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，限购限贷同时松绑，并再次启动棚改货币化安置（详见附注1）。

焦点研究院：近期多个城市适度调整房地产市场政策，仍是为了响应“因城施策”的政策思路，其主要目的是为了保障合理购房需求，贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，促进房地产行业良性循环和健康发展，目前仍无法被视作楼市全面宽松的信号。但从城市层面来看，此前进行政策调整的多以三四线城市为主，此次郑州作为省会级城市全方位调整，具备一定的市场标杆效应，但其对市场拉动力的实际效果仍需观察。未来3-6个月应有更多承压城市加入放松调控队列。当前市场情况下，尽快恢复行业信心是排名前列要务。

2、3月2日，银保监会主席郭树清表示，地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。

焦点研究院：尽管房地产“泡沫化”已得到根本性扭转，但郭主席在答记者问时也强调：“房地产泡沫化倾向还比较强”，即尽管调控效果优质，但距离最终目标实现仍有较大空间。从力求“三稳”的角度上看，预计后续房企融资端政策将以保持调控力度为主，既不会再次严控，也不会出现较大程度宽松。

二、企业经营：

1、本周，部分房企披露2月销售额，多数同比仍呈现下降趋势，但已有多家企业降幅相较1月出现收窄（详见附注2）。此外，2月全国29个重点城市整体成交1077万平方米，环、同比分别下降32%、36%，相比1月环、同比37%和46%的降幅各自收窄5、10个百分点。

焦点研究院：尽管房企销售同比数据依然下滑，但降幅的收窄也体现了市场需求有所好转的事实，房地产销售呈现“暖意”，消费者信心正在逐步恢复。结合多地新政对购房需求的刺激，销售环、同比降幅有望继续收窄，房地产市场正在向好发展。

2、3月3日，碧桂园和美的置业分别获得招商银行并购贷额度，共计210亿元。

焦点研究院：这是自2021年高层提出有关“并购贷”政策后，首次惠及民营房企，此前受益房企均是国企、央企。民企收购意愿及决策效率相对较高，但苦于资金不足等问题一直难以介入。此番资金注入后，民营房企可能引发收并购市场热潮，但收购的具体标的预计仍将以个别项目为主，较难出现区域及更大规模级别的收购。

三、土地市场：

1、本周，武汉发布了本年度首批住宅用地“两集中”出让公告，共计出让房地产用地11宗，土地总面积约31.50公顷，总建筑规模约101.17万平方米，起始价总额约117.29亿元。

焦点研究院：本批次竞买规则再精简和再优化：一是继续严控单宗住宅项目溢价率，落实 “出让较高价”制度，稳控地价走势；二是避免以竞配建、竞自持等方式增加项目成本，统一采取地价“熔断”后以“摇号”方式直接确定竞得人，土地市场营商环境进一步优化，市场活力将进一步激发。

2、最近两周，青岛、武汉和合肥的集中供地由一年3次改为一年4次。

焦点研究院：本次更改可以增加当地政府土地出让灵活度，随时根据市场情况调整供应土地规模、类别和出让规则，为房企、当地政府以及市场提供了更多思考、调整以及缓冲时间。

    附注：

1、该通知分为5部分，共19条具体措施。现结合当前环境，梳理出以下重点内容：

（1）支持合理住房需求

① 保障大学生在郑安居。对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生（技工院校预备技师、技师）、专科毕业生（技工院校高级工）在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。

② 满足居家养老需求。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。

③ 支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

（2）加大信贷融资支持

① 给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

② 降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

③ 推进信贷支持协作。对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。

（3）推进安置房建设和转化

① 推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

② 促进安置房转化。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

2、部分房企销售数据：

本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。更多内容关注公众号"焦点研究院"。