5月或成拐点?多方声音向房地产“砸”来,房价究竟是到底还是到顶了?

对于房地产而言，刚刚过去的4月称得上是“刻骨铭心”。

受困于多数房企业绩下跌以及销售表现不佳等因素，A股房地产开发板块月度跌幅达到12.91%。

稳房子才能稳经济，这次，国家各部委全都站出来了。

1.稳了？国家站位，多部委密集发声，有何信号？

4月底，研究经济工作的政治局会议召开，用78个字谈房地产，而且涉及到类似“优化商品房预售资金监管”这样的具体措施，这是非常罕见的。

5月4日，“一行两会”召开专题会议，也对房地产进行相关发声。

央行会议指出，“保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。”

当日，除央行之外，证监会、银保监会均表示，支持房地产企业债券融资，因城施策落实好差别化住房信贷政策，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

这是继4月29日政治局会议之后，中央在短时间内第二次为房地产定调。在这个时间点之前，多城发布房地产完善政策，主要集中在下调首付比例、放松限购限售、降低房贷利率等方面。

五一假期，房地产政策端上演了政治局会议开篇、多城高频发布完善性政策、官方专题会议结尾的一幕。假期后的排名前列个交易日，房地产不负众望，持续走高。

5月5日，A股房地产开发板块报收14355.51点，涨幅为1.02%。

不得不说，楼市反转的信号越来越明显。

2.80城加速完善房地产政策，未来是何走向？

同一月，克而瑞数据显示，全国39个省市出台了45次房地产调控政策。其中，12城放松限购，6城放松限贷，19城放松公积金贷款，6城将实行购房补贴。

值得关注的是，天津发文拟取消限价商品房，引发热议。

天津楼市基于自身市场对产品供应所做出的这一调整正映射出近期楼市调控的走向，因城施策、一城一策。

最近徐州、赣州、中山、梅州、无锡、连云港、上饶等地也都调整了楼市政策，力度不小。

另外，赣州市于5月1日提高公积金贷款较高额度到60万元，首次使用住房公积金贷款或购房提取住房公积金的，首付款比例下调至20%。

同日，建行赣州市分行首套房贷利率下调至5.2%，二套房利率下调至5.35%；购房者年龄放宽至70周岁；首付比例调至国家政策规定较低比例。

中山市发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从优化商品房预售资金监管、加大住房公积金支持力度、优化商品房销售价格备案机制、优化限购区域、加大购房金融支持力度、优化土地供应等六方面提出支持措施。

无锡市也下发《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，明确无锡市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。

尽管每天都有城市加入到调控队伍中，但大家对房地产的预期并没有出现明显上涨，

进入5月，各地放松楼市的政策将会继续加大力度。很多城市会出台第二轮、第三轮政策。

3.政策底到了，房价究竟是到底还是到顶？

但很多人最想问的还是：宽松政策下，房价会怎么变化？

而说到房价，无外乎就是：1.土地垄断；2.货币超发；3.城镇化。

以上3个因素分别涉及土地、货币和人口，基本上可以解释全国大中城市房价的变化。

而这些因素，都要受到政府政策的影响，政府的态度和政策是影响房价的关键变量。关于房价涨跌，在很大程度上取决于政策导向和政策变化。

因此，房价的涨跌趋势即将明确。

参照2014-2016年房地产从低谷走向回暖的案例，那次是一个特别好的佐证。整个的回暖过程用了13个月的时间。

分别是先出现了一个政策底，然后政策推动销售到了底，再到拿地底，再到投资底。这四个底部特征是逐一出现的。

和这次一对比，我们就知道房价的答案了。

如果想彻底实现地产的回暖，国家的关键表态是至关重要的，尤其是需要降息来佐证的。而现在的表态也还是只能传达出一个信号：就是为了维护稳定。

因为房地产必须要软着陆。

从2022年百强房企发布的销售数据能够看出来，销售金额同比下降高达43.2%，知名房企暴雷也已经不是什么新鲜事儿了。同时，居民中长期贷款是-459亿元，同比减少了4572亿元，是2007年公布该数据以来，15年内首次负值。

一边是地产卖不出去，一边是没人贷款，也就是没人买房。而且房价的松动，影响是大面积的，关键是三四线城市，其受限于人口老龄化、城市化、人口流动等因素，房子基本是机会很小了。

也可以这么说，如果把二线城市全放开，一定会强势降维打击三四线楼市！三四线城市，恐怕成为这场救市中的炮灰！

当然，长三角、珠三角强三线算不上坑，价值是长期认可的。

而一线城市的房价短期内不会有太大的变化，有价值的依然会越来越有价值。

接下来，国家依然是要稳地价、稳房价、稳预期。目的就是维护老百姓的资产别快速贬值，还有就是维护市场，避免出现金融风险。

即便现在各地放开了调控政策，但这也是在维护房地产的发展，并不是放开了任其发展。

但未来，楼市将越来越内卷！

今年的楼市，将是未来分化的一个缩影！