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一、3月杭州土拍复盘：就2宗宅地

1、对比1、2月的冷清，3月不能说是回暖，只能说是土拍开场增一点热度，但说实话，和往年同期比还是有很大差距，毕竟今年市场大基调还是“控增量、去库存”

2、3月仅有的两宗宅地，全被保利拿下了，足见头部央企的资金实力，杠杠的

（1）城东运河湾地块：马年至今最高溢价，抢了109轮！

这宗地绝对是3月土拍的“明星”，位置——南侧一线运河景观，就在城东新城核心区，毗邻安琪儿

成交楼面价44985元/㎡，溢价率直接干到51.08%，妥妥的马年至今最高溢价宅地！

目前地块规划方案还未出来，猜测小高层搭配沿河低密产品，城东改善家庭可以蹲这块地

（2）世纪城珑悦东地块：低密但有小短板，热度稍弱

容积率只有1.8，本来也是香饽饽，由于近市北，非世纪城核心地块北侧有高架，直接影响了地块热度。

最终23轮竞价后，保利拿地，成交楼面价38084元/㎡，溢价率16.1%，虽然不如城东新城那宗地疯狂，但也不算冷清。

地块规划未公示，猜测也是高低配产品，南侧沿河是低密产品，北侧是高层

（3）3月土拍最实在的2个感受

① 核心区永远抗打：只要地段够好、配套够全，哪怕市场再谨慎，也会有人抢

② 央企唱主角：民企现在资金压力还是大，拿地格外谨慎，3月两宗宅地全被保利发展拿下，就能看出头部央企的底气，资金更偏好“安全牌”。

二、4月11宗宅地全解析：4场土拍，覆盖8个区域，总有你关注的

如果说3月是“小试牛刀”，那4月就是“伪全面发力”——总共4场土拍、11宗宅地，看似火热供地，实际好地就那么几块，多数地块都比较鸡肋，用大家的来说就是“边角料地块”

第一场：4月8日（3宗）——滨江核心+闲林低密+钱塘商住，开篇就有硬菜

1. 滨江区襄七房单元，别名：网易南地块【必看】

这宗地绝对是4月土拍的“顶流”，没有之一！网易南边、阿里旁边，妥妥的互联网产业集群核心区，职住平衡直接拉满，周边地铁、产业、配套全在线。

滨江核心宅地本来就稀缺，参考去年西兴宅地43.69%的溢价率，这宗地大概率会被疯抢，妥妥的4月最热地块！

2. 余杭区闲林单元

这宗地主打的就是“低密稀缺”，容积率只有1.05，放在整个余杭区都少见，楼面起价12840元/㎡。

位置在未来科技城辐射范围内，虽然不是核心，但胜在低密，适合想做叠排、洋房等改善型房企，性价比也不错，适合想控成本、做改善产品的开发商，和地缘性预算有限的低密改善家庭

3. 钱塘区东部湾新城（商住）

这宗地是商住混合用地，位置在下沙沿江，既有住宅又有商业，起价不高，主打一个刚需友好。周边有产业支撑，适合想布局刚需盘+社区商业的房企，性价比尚可。

适合兴耀去拿地，毕竟在下沙混的风声水起，产品也比较受认可

第二场：4月10日（2宗）——西湖云谷+临平乔司，刚需改善都有选择

4. 西湖区双桥单元

悦海棠西地块，本身就自带“稀缺buff”，这宗地就在西湖大学云谷校区南边，近4号线西湖大学站，旁边就是阿里云谷、云谷学校，高知人群聚集，潜力拉满，规划蓝图也在一步步完善

容积率2.2，楼面起价11980元/㎡，这个价格在西湖区来说，算是比较友好的，大概率会被重点关注。

5. 临平区乔司单元

乔司作为临平南融的桥头堡，位置不算偏，距乔司地铁站很近，出行方便。容积率1.5，也是低密地块，楼面起价10500元/㎡。

主打刚改定位，周边配套慢慢成熟，适合想布局临平、做刚需+改善产品的房企

第三场：4月28日（5宗）—杭钢单元首宗地块土拍，5宗地块覆盖多个板块

6、余杭区良渚勾庄，玉湖西地块

勾庄不用多介绍，北部新城核心，万象城旁边，配套已经很成熟了，但是要注意，周边二手房更多！

容积率2.2，楼面起价11500元/㎡，适合想补仓城北、追求稳健去化的房企。

7、拱墅区杭钢单元首宗地块，板块“试水”地块，也代表着杭钢正式步入居住价值兑现期

杭钢单元是主城的新板块，就在大运河杭钢公园西侧，既有运河生态资源，又有产业更新利好，有规划前景

适合想布局主城、长期看好板块潜力的房企，虽然目前配套还在完善中，但未来可期，属于“潜力股”地块。

8. 钱塘区金沙湖，比较一般的地块容积率1.48，低密地块，楼面起价16000元/㎡，未来纯改善产品了

9. 萧山区蜀山单元地块

这宗地两面环水，容积率1.2，纯低密宅地，楼面起价16000元/㎡。主打高端改善，生态宜居，适合想做高端产品、打造景观住宅的房企，受众群体比较精准。

10. 临安区青山湖，没啥说的

楼面起价5500元/㎡，位置在滨湖单元，近16号线青山湖站适合刚需外溢人群，房企拿地成本低，风险小，做刚需盘的开发商，主打一个“薄利多销”。

第四场：4月30日（1宗）——萧山市北（压轴）

11. 萧山区市北单元，娃哈哈西地块，年初第一宗商改住这么快就上架了

作为4月土拍的压轴地块，位置在市北核心，信息港公园旁边，属于奥体辐射范围，产业成熟，配套拉满。

容积率2.2，楼面起价23000元/㎡。距在建的7/15号线明星路站只有500米，旁边还有龙湖综合体、学校，生活便利度拉满。

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