同策孙益功:房地产行业仍处于筑底过程中,2026年到2027年大部分城市会完成调整

11月27日，“2025搜狐财经年度论坛”在北京举办。

在论坛中，同策集团董事长孙益功带来了题为“从筑底到再平衡：2025 年后的中国房地产新周期”的主题分享。

孙益功指出，2025年仍然是处于一个筑底的过程，不管是量还是价格，在中国大部分城市逐步开始完成了市场的调整，我相信在未来两年内，大部分城市都会调整到位，调整到位的过程，就是一个去库存的过程。

孙益功认为，2026至2027年，大部分的城市都会完成这次调整，逐步实现去库存的阶段，重新达到一个供需平衡的过程。

“我觉得未来两到三年，甚至更长的一个周期之内，更多有机会的地方是在于城市更新。城市更新这概念很大，小到一幢楼，大到一个区域，其实都属于城市更新范围。”

“城市更新有两个最容易起量，第一是城中村，因为城中村的改造，它是和大的现存的大型开发商更加契合；第二是历史街区，过去的我们城市造的比较快，那有些街区地段比较好，但是它在过去20年中逐步逐步老化了，其实这样的街区需要的改造是非常多的。” 孙益功强调道。

以下为演讲全文：

各位搜狐的朋友们，大家好

我主要想跟大家分享一下对2025年一些总结，包括对2026年、2027年的一些展望，以及我对这个行业发展趋势的一些思考

首先说一些总结吧，2025年仍然是处于一个筑底的过程，不管是量还是价格，在中国大部分城市逐步开始完成了。市场的调整，我相信在未来两年内，大部分城市都会调整到位，调整到位的过程，就是一个去库存的过程。

过去三四年，我们都是处于这个过程中，2025年也一样；同时呢，一些在过去表现比较优秀的城市，比如上海、北京、成都、杭州等等，其实在今年也开始进入了调整周期，调整过程中，因为它这些市场底子比较好，它调整的会慢一点，调整会晚一点。

但是总体来讲，2025年仍然是在一个去库存调整周期的过程中，去筑底的一个过程。

2026年到2027年来讲呢，我认为是大部分的城市都会完成这次调整，逐步实现去库存的阶段，重新达到一个供需平衡的过程，在一个量和价关系中找到一个新的平衡。我觉得达到平衡了，这个市场就稳定了，就在平衡之后就可以逐步发展了，大概会明后年会实现绝大多多数城市的平衡。

每个城市都可能会在某一个量和价格上取得平衡，在我们操作房地产开发过程中，尤其住宅开发过程中，关键的是对量和价格有个判断。当对量和价格有个判断之后，其实你的开发的

计划、步骤、土地都可以安排好，比较有稳定的安排，就可以有计划了，就可以可预期了。

所以我觉得明后两年呢，当我们判断筑底之后，调整完的城市之后，其实在这些城市做地产开发反而逐步逐步开始有新的机会了。

所以说我就认为住宅开发呢，在明后两年筑底之后，或者说调整到位之后，通过量和价的判断，开始有系统性的房地产开发的机会、住宅开发的机会；而且可预期性会更强，对企业的经营也会更稳定，我觉得这是第一个。

我觉得未来两到三年，甚至更长的一个周期之内，更多有机会的地方是在于城市更新。城市更新这概念很大，小到一幢楼，大到一个区域，其实都属于城市更新范围。因为城市中心的范围里面呢，它主要是对存量的改造，有的存量需要拆、有的存量需要改造、有的区域需要拆、有的区域需要改造，或者说改中有拆、拆中有改，它是一个比较复杂的事。但是它的这个事呢，可大可小。所以城市更新呢，是个大的话题，也是大的主题

在这里面呢，如何做好城市更新？它和过去的我们说的快速住宅开发的模式会有不同，它需要在于很多能力上、做法上和过去有所不同：

第一个不同，是指说你和以前的住宅产品线不同，你可以快速的做一个规划、快速开工，这些项目呢，你必须从内容规划先做好、这里面装什么内容；第二个才说建筑规划、产品规划，然后再说你和政府的协同，这是前期的工作。

而第二个最重要的工作（不同），是钱的问题。过去的话，我们擅长使用短钱、快钱，而城市更新很多城市更新存量资产，它需要长钱、慢钱，你要有这些钱的融资能力。因为不动产无论如何都和金融相关，所以这个需要更多的长钱、慢钱，进入这样的一个市场，你的融资模式都出现了重大变化，这个对项目来讲是很重要的，就因为不动产一定和金融息息相关。

第三个重要的事（不同），是城市运营能力，或者是城市更新之后，你真实的运营能力。持续提高的能力，它不单单是一个一次性招商、一次性运营，它可能会提到或者需要更多的稳定的、不断的改进改善，持续的运营。

是不是说运营3年后比现在的运营效率提高更多，运营5年后做得更好，如何逐步逐步的运营、而且持续地提高运营能力，它不是一个一蹴而就过去的住宅开发，卖完就卖完了；现在的这个资产呢，需要长期的运营，长期的服务。

第四个特点（不同）呢，它的运营和内容更加多样性。很多城市更新的项目，不再单纯的一个内容就结束了，更多是一个复杂内容。它可能有好几项，比如说办公、产业、零售、其他的商业，以及一些文旅等等，更多的融合起来，它的内容更加复杂，可能需要好多项的不同主题和内容的融合，这对运营商提出了更复杂的要求，更加综合的要求，更加长期的要求，而且它是个长期性的做法。

城市更新里面的后段的运营部分，比想象的更加难一些。但正因为如此，具备以上这些能力的企业，将会有更广阔的空间、更加大的市场前景，很多城市都需要这样的能力，很多地方都需要这样的能力。所以说，我觉得不动产在这个领域内的空间和机会，会越来越大，这就是我对于行业的一些看法，对于市场的一些预估吧。

城市更新有两个最容易起量，第一个是城中村，因为城中村的改造，它是和大的现存的大型开发商更加契合。因为城中村改造需要比较多的资金，开发体量比较大，它更符合一些大型项目的开发逻辑，单一项目体量比较大，开发商呢也做的比较综合，比如城中村里面都有商业的配套，有的时候还有酒店，以及一些办公等等。

其实城中村呢相对来讲，更多的是拆和建，所以说更和过去的发展模式比较接近，之后有升级。因为有的项目它考虑的更加综合，而且对片区的管理和片区改造更加关注了，以前就是一块净地，区域比较小，纯住宅开发。而现在，一个片区要考虑它的综合功能，因为体量比较大，你要考虑整个区域的城市的面貌，城市的这个界面、天际线、空间关系、业态的复杂性，这些东西会考虑的比以前要复杂了，也就以前政府的一些工作，可能要在企业完成了。

因为政府以前做一个小的区域规划、片区规划，而现在这个片区规划，等于说城中村的开发团队要去主导更加综合、更加复杂，对配套的要求更高。

第二，其实还是说历史街区。过去的我们城市造的比较快，那有些街区地段比较好，但是它在过去20年中逐步逐步老化了，其实这样的街区需要的改造是非常多的，尤其是结合一些文旅，比如青岛、大连、南京这些旅游城市，结合一些文旅、文创，如何把一些有历史沉淀、历史文化的街区做好，其实这个工作量是很多的，而且需要做的项目也非常大。

关于零星旧厂房的事情，因为它有的时候涉及到企业的所有者到底想干嘛，厂房的所有者他的状况是什么，它要触及的工业土地性质，到底它能做哪些事情、做哪些内容，它在每个城市的政策也不一样，所以他的难度可能更高一点

所以说，工业厂房来进行改造或者城市更新的话，它对于每个政府的规定很重要，就政府的政策是什么？允许你这个拆吗？还是允许你局部拆，还是允许你增加容积率呢，还是你允许你做什么内容？

每个城市都不一样，有的城市你可以把它改造成商业、文旅，啥都可以；有的城市说不行，你商业可能办不成营业执照；有的城市你不能加煤气，你餐饮是过不去，关键的一些限制，每个城市对于厂房改造的的，甚至每个区都不一样。

产业仍然是摆在第一位的。就产业而言，我们希望未来产业的招商过程和运营过程，我们做完一个产业招商，出售也好，招商也好，做完就走了；但我觉得打造一个产业链或一个产业园区，它需要长时间的调整，他有的时候像商场一样，可能他需要不断的调整一些企业，调整你的一些方向，完善你的产业链，完善你的产业生态，加更多的服务。

这样的话。一个产业园他才长期有生命力，就像一个商场也不断的进行业态调整；产业园也一样，它也需要不断的调整、不断的升级、不断的增加你自己的服务，把你的产业生态做的特别好。这样你的产业资产才能具备长期价值。

所以说，我们现在的产业业务也希望说从招商，甚至物业管理、企业服务端越做越好，能再加更多的内容，给企业服务的更多，比如说包含了人力外包，甚至仓储管理，甚至设备维修管理等等，能给企业提供更多的服务；而且我们希望，每个产业园做的更专业，基于某个行业把产业链上下游打得更通。

谢谢大家！

顶端新闻：

https://m.topnews.cn/news/145AD2ED49B84579?categoryId=-100&trace=eyJ1X2lkIjoiMjg4NTAxIn0%3D