金科股份:“三道红线”持续绿档,半年营收大涨45%至440亿

2021年，房地产调控持续推进，住房限购、贷款集中度管控、政府集中供地，房企每走一步都需要愈发谨慎。地产行业已经从百米赛的比速度，进入到马拉松时刻的比质量、拼持久力，“高杠杆、高周转”的发展策略被“高质量”取代。

8月27日，金科股份发布2021年中期业绩报告，作为“新五年”战略的开局之年，企业交上了一份稳中向好的成绩单。

数据显示，截至2021年6月30日，金科股份实现营业收入439.73亿元，同比增幅超过45%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%，归属于上市公司股东净利润37.05亿元；企业毛利率与净利率均保持行业较高水平。

报告期内，金科股份顺应“三道红线”、“政府集中供地”等行业调控政策变化，坚持“一稳二降三提升”的经营策略，稳健发展，降低负债、降低库存，提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力，各项经营指标稳定增长。

业绩增长稳定，土储质量显著提升

销售业绩方面，2021年上半年，金科股份坚持开展“百城会战”专项行动，搭建数字营销体系，提升营销质效，实现合约销售金额约1025亿元，同比增长18%，连续多年稳居行业TOP20（来源中指院数据）；房地产销售面积约1005万平方米，同比增长约17%，连续多年位居行业TOP10（来源中指院数据）。

从区域业绩贡献结构来看，大本营重庆仍是稳定增长点，销售金额占比近20%；同时，重庆以外市场占比显著提高，华东地区销售金额占比更是扩大至43%，西南（不含重庆）、华中、华南销售金额分别占比12%、11%、8%。重点区域表现突出，整体表现相对均衡，企业全国化发展稳定向好。

销售规模稳增的同时，金科在投资端持续发力，提升投资质量，加强多元化拿地能力。

2021年上半年，金科新增土地投资金额354亿元，接近合约销售额的35%，新增计容建筑面积835万平方米。其中，二三线（含新一线）城市的土地储备，按计容建筑面积计算占比约93%。在保证现金流安全的前提下，有效补充了优质土地资源。

新增土储中，企业通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占比57%。

截至2021年中期，金科总可售面积超7300万平方米。其中，重庆、华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为23.69%、20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%，可售资源分布与经济发展及行业趋势更为契合。

保持绿档经营，财务结构更趋优化

值得注意的是，金科在保持业绩稳定增长的同时，财务结构也进一步优化。

其中，最受市场关注的“三道红线”监测指标持续“绿档”，净负债率降至77.08%，扣除合同负债后资产负债率降至69.55%，公司现金短债比提升至1.38。

此外，作为企业现金流主要来源，金科上半年实现销售回款997亿元，回款率进一步提高至97%，远超行业平均水平。

在此基础上，截至2021年6月30日，企业经营性现金流余额回正，约为25.14亿元，同比大幅上升202.62%。

同时，2021年上半年，金科股份总有息负债规模降至941.44亿元，同比压降超160亿元。其中，一年内到期有息负债268亿元，占比降至28.47%；一到三年内到期有息负债为524.69亿元，占比为55.73%；三年以上到期有息负债为148.75亿元，占比为15.80%，债务结构进一步得到优化。

而公司货币资金余额同期约为370.30亿元，对一年内到期有息负债覆盖更为充裕，公司现金流动性安全得以加固。

报告期内，金科股份实现2020年度现金分红23.99亿元，分红比例为上年归母净利润的35%，以股权登记日收盘价计算，股息率高达7.85%。分红金额、分红比例及股息率连续多年在行业内保持高水平。

良好的发展态势、连续多年超高分红，以及超预期的降负债效果，也让金科在资本市场屡屡获得正面反馈。

今年上半年，金科在境内发行的2+2年期公司债券，利率仅6.3％。此外，公司已获中诚信、大公国际、联合评级三家权威评级机构上调主体信用评级至AAA，实现国内主流机构信用评级AAA全覆盖；标普国际评级由B+调升至BB-，穆迪国际评级由B1展望稳定提升为展望正面。显示出金融机构及评级机构对公司未来发展的信心。

事实上，作为一系列战略布局的基础，企业早在2018年就提出了有质量增长的目标，不断强化以财务指标为核心的经营管理理念，持续改善资产负债率、净负债率、现金短债比等财务结构指标，实现有息负债规模合理增长，负债结构和成本持续优化。

地产+业务协同发展，打造永续经营能力

2020年末，金科正式对外发布新五年（2021-2025）发展战略，提出要坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。

在地产主业之外，向产业链上下游进行多元化投资布局，实现地产与产业链的双向赋能，是金科“新5年”战略规划中提升企业价值的关键步骤。

作为多元赛道布局中的主力之一，金科服务已于2020年11月正式在港交所上市，成为西部年内较大一笔IPO。截至目前，金科服务总市值近320亿港元，位居行业头部。

2021年上半年，金科服务业绩全面爆发，营业收入由2020 年同期的13.70亿元增至 25.86 亿元，增幅88.79%；归母净利润同比增长80.3%达5.3 亿元，净利润率达 20.95%。上半年新增在管面积3062万平方米，总在管面积达1.87亿平米；新增合约面积3477万平方米，相较去年全年增长规模实现132%增长。

此外，金科也在加大布局以大产业、大健康、大消费为主的“地产+”多元化赛道，进一步提升公司的盈利能力和永续经营能力。截至目前，企业在该赛道布局已取得初步成效。

例如大产业方面，截止报告期末，金科产业已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14个省份22个城市，累计开发运营管理项目28个，面积超1300万平方米。上半年，济宁、固安两个产业园区相继开园，一个是深耕齐鲁的山东省重大项目，一个是环京排名前列重要落子，金科用这组相隔547公里的产业CP悄然完成了新的开局。通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。

再如大消费板块，上半年金科三大商业产品线相继浮出水面。其中，金科中心是新一代的城市综合体，排名前列项目在重庆建成并逐步投入运营；作为新一代的购物中心，金科·爱琴海商业项目完成在重庆、昆明、慈溪三地的品牌落位；而金·WALK将成为金科商业网未来的重头戏，重庆、贵阳、武汉、南宁、昆明、徐州和运城等城市均已有落地，未来还将以每年超10个项目的速度布局全国。

按照金科的构想，到2025年公司总销售规模中的“地产+”业务销售模将达到500亿元以上；持有优质资产大幅提升，优质资产规模达到300-500亿元；智慧服务业务规模保持高速增长。

积极履行社会责任，企业影响力持续扩大

致力发展的同时，金科积极履行社会责任，持续参与乡村振兴和社会公益事业。今年2月，企业被党中央、国务院授予“全国脱贫攻坚先进集体”荣誉称号。

报告期内，金科在行业内的影响力也在持续提升，2021年上半年先后荣获中国房地产上市公司A股10强、《财富》中国500强第128位、中国房地产百强企业第15位、中国产业园区运营20强、中国物业服务百强企业综合实力TOP10系列荣誉。

在此期间，金科还策划东方人居建筑设计展，系统呈现23年来金科对东方人居建筑的研习与实践；邀请国际钢琴大师李云迪作为美好推荐官，代言企业三大产品系，实现产品品牌的提档升级；围绕中国共产党成立100周年，举办“红星闪闪放光彩”金科全国第二届儿童合唱节、第七届中国廉政书画展重庆巡展等系列活动，企业品牌更深入人心。

回顾企业发展路径，及其关于未来的战略规划，可以预见，在接下来的五年，金科将聚焦城市升级、消费升级和产业升级，继续焕新城市面貌，以多元格局全方位助推美好生活的实现。