上海楼市:新房积分不低,为啥总被意向楼盘的销售“针对”?

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔你好，我自己新房积分不低，但总是被意向楼盘的销售针对似的，设置重重障碍不让认筹。这是为啥？

回答：翻看了我们的记录，为啥呢？你是首房首贷，3.5成首付。

部分新房项目提高首付，其实是变相降杠杆。市场价1000万的房子，原本首付350万，贷款650万；现在新房限价，只卖800万，但要求首付50%，付400万贷400万。

差不多的房子，用市场价买二手，杠杆高，用低于市场价买新房，杠杆低，算上税费什么的，首付其实差不多，月供还少一些。

为了帮助大家把杠杆降下来，国家也是用心良苦，所以分数够的，就别犹豫了，赶紧去买新房啊。

提问：您好曾叔，投资，总预算350左右，您推荐哪个板块，有什么楼盘推荐吗？坐等，非常感谢

回答：你的预算有限，我更建议去近郊找一些，有潜力区位的次新房考虑下。比如江桥、徐泾北城、泗泾、赵巷、顾村、共富新村、鲁汇、马桥、周浦、高行、曹路，还有一种打法是买个老破小学区房。

提问：曾叔你好，如果有2000+在上海自主的话你是选择高品质近郊的别墅(独栋）？还是市区看江的大平层？准备今后退休的话。大平层是不是就是今后的老破大？流动性和别墅比是不是都不好？还是说继续坚持全部买成500左右的次新进行投资继续扩展包资产？问题有点多。谢谢劳烦。

回答：大平层不会拉破大的，2000年以后，2005年，2010年，2015年，每隔5年就有一个代际变化，后面的房子产品力很强，但之前的房子产品力也不差，只要不买到2000年前的那种非商品房问题都不大。

独栋别墅和大平层都有稀缺性，看个人喜好。我比较喜欢江景大平层，偏向于年轻人的审美。老一辈都喜欢别墅。互相尊重各自的看法。4套500万肯定涨的比一套2000万快。

提问： 曾叔您好。今天碰到一套房子，没见过这种情况。 2014年建成的小区，说是当时开发商抵给当时工程队房源，没出产证，现在拿出来卖。以现价530万卖，没有税。中介说是要以400万左右来成交。啥意思，有猫腻吗？

回答：因为它的备案价只有400万的样子，所以只能400万成交，其他的按照现金啥的给他，他从中赚点钱。这样的模式有，但针对单个项目，我不太不熟悉，所以不做风险评估。

提问：您好曾叔，资金900万，自住+保值的需求，闵行春申，金虹桥，七宝，哪个更推荐？

回答：这个价格段如果考虑学区，春申和七宝都不错，闵实验和七宝实验都还是可以的，另外古美板块也可以考虑。如果不考虑学区，金虹桥地段更好一点，当然也更贵一点，这个位置还是值得买的。具体楼盘推荐可以参考曾叔总结的内部资料。

提问：曾叔你好，我有北九亭九城湖滨100平房子一套，想置换到七宝，现在置换会不会踏空啊？不是学区置换，是改善型置换，不赶时间，就怕踏空了，纠结。

回答：同时进行卖房和买房，一般不会踏空，只是九城湖滨房子品相不错的，置换到七宝感觉没有提升多少。

提问：曾老师好，600-700万预算，想买三房，未来5年内不需要学区，自住兼投资，目前看中了北蔡陈春路地铁站附近的一手动迁房。均无学区，动迁房的小区品质和户型更优。想咨询以下几个问题：

1、板块角度来看：北蔡陈春路和三林东哪个更具备保值增值能力？

2、产权角度来看：动迁房是不是真的没有投资价值？毕竟二次交易时税费优势已经不存在了。

3、价格角度来看：北蔡的动迁房税费只有16万，三林东的商品房税费52万，总价也高30万，这样来看北蔡动迁房是不是性价比更好呐？

4、未来出售角度来看：北蔡动迁房为顶楼，考虑动迁

回答：北蔡和三林东差不太多的，都属于浦东一流半区位。产权上，动迁二次交易和普通商品住宅差不多的。市场定价的时候，税费已经反映到价格里去了，会倒过来按照品质和房龄折算到房价里去的。这两个盘我觉得差不太多，你按照自住喜好来算。

提问： 曾叔您好，青浦盈浦的次新房（离地铁2公里左右）对口青浦实验小学和初中，华新的房子出行靠公交和自驾，都是15年前后的房子，单价都是四万二三。从长远看，哪个升值更快。其他暂不考虑。谢谢！

回答：一定要在这里面选的话，建议考虑青浦盈浦的次新房。

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