卓越商企服务去地产化,非关联方收入占9成;管理层:收并购关注一线城市核心商业

出品｜焦点财经&搜狐地产

作者｜王迪

编辑｜吴亚

8月30日上午，卓越商企服务(06989.HK)举行中期业绩会。执行董事兼董事会主席李晓平、执行董事兼首席执行官杨志东、联席公司秘书兼首席财务官贾杰出席。

针对物企收并购，杨志东指出，卓越商企服务未来会更加聚焦与其战略收购有关的投资逻辑，做好布局。在投前会做更多标的物的筛选，内部统一期限和战略调整。卓越商企服务将坚持区域补强、业务整合的大逻辑，以此提升整个规模效应。

对于商业业态选择，杨志东透露，会抓住一线城市的核心潜在项目，主要以商企估值逻辑作为指引，根据业态项目质量以及未来增长做一些调整投资指标，也会将IRR等投资回报量化指标纳入评价体系。

事实上，为了实现规模的增长，物企领域曾刮起收并购风潮。卓越商企在2021年以2.25亿入主北京物企北京环球财富物业管理公司。

针对北京环球财富物业的收并购，管理层的解释是，目前项目运营层面各个指标基本是平稳的。“我们在收并购时，已经对当初的担保金额做到一些偿还。与此同时，在去年已经做了足够的拨备。“

除了收并购之外，为了扩大规模，2023年上半年，卓越商企服务合约面积同比增加 440万平方米，其中储备面积1288万平方米，储备面积占比18%；依托1+1+X的目标区域业务均衡发展战略，大湾区和长三角两大核心经济圈业务占比64%。

就规模而言，半年报显示，卓越商企服务总合约面积7330万平方米，同比增长6%；在管面积6042万平方米，同比增长21%，在管项目数量605个，位于中国经济最发达的一线及新一线城市在管面积占比高达77%。

受地产母公司及行业影响，物企公司业绩受影响成为行业常态。面对地产行业持续下行，物业公司今后能否独立健康发展，将是在竞争中决胜千里的根本。在规模扩围方面，上半年，卓越商企服务夯实独立发展能力，主动压降关联方业务规模。

半年报显示，卓越商企服务来自第三方的在管物业面积占比64%。就业绩贡献来看，非关联方收入占比目前已经达到近9成，是上市以来的最高水平。完全来自于独立三方的基础物业服务收入占比超过6成。

此外，对于行业毛利率问题，管理层则指出，受到地产行业整个形势的变化，物业行业竞争态势加剧，行业整体的毛利润率有下降态势。卓越商企管理毛利率属于中上水平。

“当然行业方面，客户端方面回款有一些放慢，本身收款是有周期的。未来卓越集团将加强回款管理。截止到2023年6月30日，应收账款12个亿。其中，半年以内应收款占比超过7成，一年以内近9成，本身账龄结构健康。”

为了提升业绩，卓越商企服务也在进行结构调整。就上半年来看，在增值服务收入方面，非业主增值服务收入压降62%，而业主增值服务受益于本身业务的外延增长，以及增值服务的渗透率提升，增长65.1%，在增值服务收入中的占比显著提升27.4个百分点，至41.1%。

“由于业务独立性有明显的增强，非业主增值业务服务快速的下降，2023年上半年，卓越商企在基本完成非业主增值业务的去地产化，成为一家独立发展的物业企业。”管理层如此表示。

就整体业绩表现来看，2023年上半年，卓越商企服务实现收入约为18.39亿元，同比下降1.3%，环比增长10.5%；毛利约为3.93亿元，同比下降25.7%，环比增长25.2%；归母净利润，环比增长84.8%；期内利润1.87亿元，同比下降43%；此外，2023年上半年，总营收按照可比口径同比增长8.6%，环比增长21.6%，营收从疫情的期间触底回升。基础物业收入方面同比增长15.3%。

为了夯实业绩，卓越商企服务也在打造“第二增长曲线”。据了解，目前卓越商企服务在主攻医疗物业和政府公建类赛道，依托医疗物业的收购平台，构建多元赛道，增强抗风险的能力。

针对卓越商企与万物梁行在商务物业的竞争关系，管理层则解释称，目前卓越在战略客户头部企业占有率占到30%左右，一些单一的大客户市场占有率有高达70%以上。

半年报显示，2023年上半年，新赛道新拓总合同额1.83亿元，同比增长 112%，年化合同额约9千万，同比增长216%。

在财务方面，卓越商企服务背靠集团有其优势，卓越集团仅于2022年发行两笔各1亿美元债，且今明两年均无到期的美元债。据了解，自去年以来，卓越集团与建设银行等4家银行签署战略合作协议，共获400亿授信额度。

期内，董事会建议派付截至2023年6月30日止六个月中期股息每股本公司股份12.18港仙，派息比例高达80%。