​警惕!别再乱买房了!新规出台,重庆这2类房子或进入“贬值通

最近20年的重庆楼市中，买房在人们心目中就是稳赚不赔的投资，甚至有人把过去称为闭眼炒房的时代，大家慢慢就形成一种固有观念，闭着眼买房都不会亏，主要有两个原因：

1. 是过去20年房价快速上涨成就了房地产行业的“黄金时代”，哪怕重庆楼市经历了2008年，2014-2015年的下跌，但是后面房价很快又被拉来起来；

2.另一个原因就是幸存者偏差，什么意思，大家可以自己百度。其实这20年同样有投资房产血亏的人，当年的温州炒房客、金朝阳炒房团、台州炒房团等等。但是这些人，你们都看不见了，现在活下来的都是买房赚了钱的，特别是比例还很高，大家只看见买房赚钱的，买房亏钱了，都没看见，所以就认为买房一定赚钱。

20年前，全国的房价均价还不足2千元，而根据最近的房价数据，如今全国主要城市房价已经开始步入“万元时代”，20年的时间房价整整上涨到过去的5倍。并且这还只是全国的平均房价，很多城市的房价涨幅远远超过平均水平。

大家分析房价，现在人人都是开口就来，短期看金融政策，中期看土地，长期看人口。

今天我们就来聊聊，重庆现在哪些房子不能买，首先谈谈，金融，土地，人口。

1重庆信贷收紧，土地未知，人口放缓

金融方面决定的是房地产行业短期发展的风向；关于金融的分析，我们已经写过，大家可以看历史文章，很多粉丝不知道怎么搜索历史文章，可以看文章末尾。

而土地只决定楼市局部的发展，马上重庆月底的集中土拍要开始了，现在任何预测，都没有意义，后面集中土拍的结果一出来，我们也会写的；只有人口才是过去20年长期影响房地产行业发展的核心要素。

国家统计局在2月28日发布2020年国民经济和社会发展统计公报，公报显示，2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%，而2000年我国城镇化率仅有36.2%。

根据中国的人口数据，2000年中国总人口数为12.7亿，也就意味着20年前常住城镇人口仅有约4.6亿人，而现在我国的总人口在14亿左右，城镇常住人口达到8.5亿左右。也就是说在这20年城镇化发展过程中，城镇常住人口的数量增加了将近4亿人，平均每年增加2000万城镇人口。

过去20年，楼市发展较大的动力就是人口，对于楼市来说人口就意味着需求，不管是原来的城镇人口还是后来进入城市的农村人口，对房子的需求量都很大。对于城镇人口来说，他们过去住的基本都是小户型的老房子，急需改善居住条件；而对于从农村进入城市的人来说，购买商品房是他们长期留在城市发展的非常重要的一步。

重庆现在的城镇化率到底怎么样？我查到了2020年新华社的数据，重庆的城镇化率已经达到了66.8%。

慢慢城镇人口住房拥有率很高，购房需求逐渐减弱。重庆区县人口来主城区购房，是有非常大的比例，这个购房需求如果后面放缓，就必须引起重视和警惕了。

重庆现在新房市场火爆，但是二手房市场分化特别严重，我们也举例了很多数据，都是贝壳里面抓取的成交数据，之前的文章写了。

重庆二手房属于典型的，火爆的区域楼盘，房价涨幅大，赚得盆满钵满，但是冷门的区域，房子挂几百天都卖不掉。

其实卖不掉原因也很简单，市场对价格不认可，我们常说，只有卖不出的价格，没有卖不掉的房子。

22类房子或进入贬值通道

在如今的重庆楼市二手房分化的环境下，乱买房可能会买到进入“贬值通道”的房子，因此2021年起，准备买房的家庭，一定要做到小心谨慎。

新规出台，2类房子或进入“贬值通道”。

2020年12月31日，央行和银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理的通知》，虽然贷款新规是2020年最后一天发布的，但是对2021年的楼市产生相当大的影响。

房贷新规主要是对房地产贷款余额和个人住房贷款余额进行限制，并根据银行的等级给银行划定了2个上限：房地产贷款余额占比上限和个人贷款余额占比上限。

房贷新规出台之后，对房地产行业的风向作用会更大，因此不要在期待房地产行业再度火热起来，调控政策真的不允许房地产行业盲目发展下去。在房贷新规下，房地产行业会逐渐冷静下来，虽然整体楼市依然会呈现出稳定态势，但是局部楼市可能会持续分化，这2类房子可能会在楼市分化的背景下进入“贬值通道”。

不要以为我说的废话，我们很多粉丝都是排名前列次买房的小白，经常看文章的人都知道这个道理，但是很多新粉丝排名前列次买房，他是不懂这些的。

我们重庆楼市存在的目的，就是服务粉丝的，所以在现在楼市分歧较大的时间节点，我们必须给大家分析清楚。

排名前列类：偏远郊区同时未通地铁的房子

本来在重庆原来城镇化率不高的时候，其实偏远郊区的房子反而是未来升值空间很大，潜力很大的房子，例如现在的汽博，回兴，等等。但是我刚刚写了，重庆的城镇化率已经不低了。

相比市区的房子，远郊区的房子越建越多，逐渐呈现出过剩的态势。

市区的土地就那么多，也只能建设那么多房子，卖出去一套就少一套，未来有比较大的升值空间。因此从发展潜力上来说，市区的房子升值潜力更大。

其实这个是一个变数，主要是根据重庆未来城市规划而定，可我们现在要警惕重庆城镇化的极限，和流入人口的速度，关键还有一个问题，就是重庆现在很多郊区板块的房价并不便宜。

第二类：房龄超过15年的老房子

楼市分化本质就是“优胜劣汰”的过程，真正的优质房产不管什么时候都是比较稀有的资源，有比较大的升值空间，但是有些房产可能就会在楼市分化的背景下被逐渐淘汰，房龄特别长的老房子就是容易被淘汰的一类房子。

在重庆典型的案例，就是加州花园和南方花园。

通常情况下，房龄超过20年的老房子基本上都是上世纪建设的房子，房子外观老旧，各种设备设施也发生老化，居住体验相对比较差。同时老小区的物业服务水平也相对较差，相比现在比较专业的物业服务团队，过去老小区的物业称为小区“门卫大爷”更加合适。还有就是上世纪的户型设计理念比较落后，很多户型设计并不符合人们的居住习惯。

综合多方面因素分析，老房子在居住体验方面和现在的新房子完全没法比，基本上算是快被“淘汰”的房子，和新房相比，居住体验相对较差的老房子更加容易发生贬值。

当然这里的老房子指的是不包含老破小学区房，而是指普通类型的老房子，学区房性质特殊，另当别论。还有就是老房子可以博拆迁，但这个几率只有自己把握了，最近我们写二手房的文章比较多，很多粉丝没有明白为什么？

新房现在好的，性价比高的刚需，你很难买到，之前的摇号，我就不说了，但是我要提醒大家，虽然重庆人有新房癌，那是没有经历到上海北京城市化发展的阶段，反而二手房市场才是关键。

3怎么看历史文章和查房价

因为我们是服务粉丝的号，但是很多文章，需要系统的看，粉丝们反应，不知道怎么查看历史文章，我今天就介绍一下怎么看历史文章。

看见我们的文章，消息，先点击，这个小人图标。

进入公众号的首页，然后点击这个放大镜图标。

进入搜索页面，这里就可以输入学区房，房价，等各种你想查看的关键字。

这里可以选择时间等排序条件，还有调整搜索范围。

最后告诉大家一下，不要在后台直接聊天，太多了，回复不过来。很多人说我们的房价数据不准，其实这是认知误差，因为我们所有的新房数据都是利用技术或者人工，去抓取的重庆网上房地产的网签备案数据。编写的时候主要是较低到较高的区间，还有均价统计。

这里面价格区间非常大，就是一个小区，均价是建面2万一平，但是较便宜的，有几套，开发商备案价1万一平，贵的，达到3万一平。也有很多人问怎么查备案价，今天也给大家说说。

先百度搜索进入重庆网上房地产

首页，这里点击更多

就会出现查询界面

具体到每一个楼盘，每一套都可以查询价格，你看了这个，就不会说我们房价不准了。

有问题，可以在文章下面留言，询问我们，

也可以每周4晚上19:30参加我们抖音直播的线上课堂提问，后面几期文章，我也会插入这些知识，让新粉丝知道怎么查房价，怎么看我们的历史文章，怎么留言和参加线上课堂。

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