重庆楼市的板块轮动正在加剧!

最近逛论坛，发现了一个有趣的现象。

索性今天就和大家一起分享一下。

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话不多说。

我们一起来看几个案例。

首先是渝中区解放碑商圈附近的18T Masion。

建面均价约为35000元/㎡的超高单价，卖的出乎意料的好。

图源：网上房地产

再看另一个CEO盘的代表 ——

弹子石600万级的豪宅：保亿御江临风，同样去化惊人。

图源：网上房地产

最后再看一个CEO盘。

总价约400-900万的万科锦绣滨江。

优质楼层基本售罄。

图源：网上房地产

当然，不仅鼎豪产品意外的畅销。

一些高价楼盘也卖的出奇的好，比如万科御澜道、万科翡翠都会…

这些楼盘身上都有一些共同的特点：

领涨区域+先进资产。

同时，它们都是跳脱重庆常规购买力的房产。

于是乎，网络上就突然出现一大堆“水军”信誓旦旦的表示“外地资本已经进入重庆扫货了”。

当真如此？

图源网络

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要说这些“水军”倒也是与时俱进。

最近有一篇文章出圈的特别厉害。

文章名为《万物暴涨的时代真的要来了》。

且不说文章作者到底聊了多少地产，反正这篇文章就是被拿来当做了房价要涨的最强背书。

图源网络

外地资本是否真的来了，我们无从知晓。

但关于这些楼盘的大卖倒是有另一种可能 ——

城市板块价值轮动的直观体现。

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基于一个客观事实。

城市的轮动总是因循着一种规律：

排名前列波，领涨区域核心资源优质楼盘；

第二波，领涨区域非核心资源次新；

第三波，热点区域核心资源优质楼盘；

…

逐层递进。

最终随着老破大、老破小跟涨，也基本预示着牛市即将结束。而重庆是一个新房主导的城市，所以第二波基本无视。

由此。

我们再回过头来看看如今这波豪宅热销，是否会觉得更有迹可循一些？

图源网络

当然，还有一个重要的事实。

足以优质的楼盘，

是可以穿越周期，并不受市场制约的。

那为什么我们仍然认为这是一个积极的信号呢？

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按照国家统计局的数据。

去年全重庆新建商品房涨幅为4.6%。

这是一个平淡到压根不好意思发帖去庆祝的数值，但重庆楼市真的就是如此吗？

图源网络

平均数值其实毫无意义。

打个比方：

我们出售10根香蕉，但是每当我们卖出一根香蕉，下一根就可以翻1倍的价格卖出，起始价为1元。

最终，一根香蕉的价格是多少？

（1+2+4+8+…+512）/10=102元。

如果按照较高价512元去定义，便成了最广义的“泡沫”。但实际上，即使按照均价依然不符合逻辑。

脱离了对“量”的细分，所谓的平均数值其实毫无参考价值。

所以我们今天就来细化一下，

2020年真实的重庆楼市到底是什么样的。

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综合克而瑞及铭腾两年间的数据综合，我们来看看2020年，重庆几个典型板块的房价情况：

弹子石板块房价涨幅29%；

中央公园板块房价涨幅22%；

溉澜溪板块房价涨幅21%；

大学城板块房价涨幅18%；

二郎板块房价涨幅15%；

杨家坪板块房价涨幅13%。

一片涨势，房价为何最终涨幅仅为4.6%？

被大重庆平均了呗。

图源网络

我们再来仔细观察一下上述几个板块：

两江四岸核心区拿下了前三名中的两个席位；

先进热门新区分列二、四名；

巨量棚改规划背景的九龙坡区也有明显涨幅。

抛开“平均数值”的假象。

重庆楼市的分化，其实远比想象中激烈。

同样的，我们按照细分的原则去看另一大领涨区域——渝中半岛。

按照均价来计算，渝中半岛去年涨幅仅为4.2%。

图源网络

但我们对比一下去年2月与今年1月,渝中半岛的几大楼盘网签价格，就会有另一番感受。

统计口径：网签备案价

数据源自铭腾机构

渝中半岛的房价梯队泾渭分明。

来福士独一档。

而第二梯队却已经从建面28000元/㎡的鹅岭峰，拉高为建面35000元/㎡的18T。当然这之外，还有尚未被统计的鼎豪级产品合景泰富天玺（均价套内约50000元/㎡）。

看似波澜不惊，

其实渝中区第二梯队豪宅的门槛已然大增！

图源网络

渝中半岛只是一个缩影，同样的情况在热点板块也正时刻上演着。

2020年，多个板块都重塑了房价的天花板。

例如西永片区。

去年区域内房价的天花板和门槛都相继提高。

区域内新天宸建面均价达到了14200元/㎡、博翠宸章洋房产品均价甚至已高达建面15600元/㎡。

抛开特殊物业，西永2020年房价天花板足足提高了2300元/㎡（建面）！

金科博翠宸章

图源：贝壳

与此同时西永的上车门槛也在迅速拔高：

2019年西永在售备案价＜12000元/㎡（建面）的楼盘尚有18个。

而到2020年，西永在售备案价＜12000元/㎡（建面）的楼盘仅剩下10个。

统计口径：网签备案价

数据源自铭腾机构

可选项比2019年少了近一半。

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2020年的重庆楼市远比想象中剧烈。

尤其是领涨版块及热点板块的房价正在快速拉高，并形成一个全新的价格体系。

2021年，重庆楼市板块轮动将依然保持高速。

一是多年以来存量的低价地越发稀少。

再者，土地市场也已开始加剧板块价值的轮动。

图源网络

粗略计算，去年重庆核心区土地均价约为11860元/㎡。这个数字较2019年所拍出的核心区土地均价提高了约14%。

而从去年12月到今年1月。

重庆地王也数次易主，楼面价虽是低空飘过，但还是能明显感受到氛围在悄然变化。

对于购房者而言。

随着优质区域/土地的价格愈加高涨，那些优质楼盘的价格也势必水涨船高。

2021年，注定将是重庆楼市分野的一年。

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