取消预售制?你们都想简单了

2021年，浙江杭州、湖州，重庆、江苏东台、河北石家庄灵寿县、湖南永州等多地发布“购房风险提示”，其中有提示指出，购房者切勿贪图打折诱惑，避免陷入重大风险，如开发企业收取购房款，长时间不签订正式《商品房买卖合同》和不进行网签，可能造成“一房多卖”、“延期交付”、“停工烂尾”等风险。

所有这一切，都直指两个字——预售。

面对房地产市场出现的这些风险和问题，有关能不能取消预售制的话题，也再一次成为舆论和公众关注的焦点。很多人在问，既然预售制存在这么多问题，为什么还要坚持，而不取消呢？取消了预售制，所有问题不就迎刃而解了吗？

果真如此吗？

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预售制的前世今生

很多人说是香港商人李嘉诚来中国内地开发房地产时发明和带进来的，其实这句话只有50%是正确的，据考证，预售制和公摊确实是李嘉诚等房地产商人引进来，但是这预售制的发明者可不是李嘉诚。

预售制的开山鼻祖，其实是霍英东先生。1953年霍英东成立了一家专门进行房产建造和销售的立信置业公司。他也给出了排名前列份让人耳目一新的楼宇预售制的基本框架：

“排名前列期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。”

以上就是最早的商品房预售雏形，随后，这个售房方式也逐渐被称之为卖楼花。顾名思义，人们买房过程中有两个阶段，排名前列阶段买的是楼房的花朵（楼房开始建造，处于开花阶段），第二阶段是结果（也就是房子建成，买房人最后拿到了买房的果实）。

从这种规则的制定源头可以看出，预售制只是为了单纯回款设置的。商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。

然而，在商品房预售制的执行过程中，因其预售的特殊形式及由此产生的交易标的物的不确定性，使得该交易在实践中极易产生纠纷。甚至因为开发商资金紧张，可能出现开发商跑路、“一房多卖”等不规范行为，从而让房地产市场逐渐演变成一个风险场。

某种程度上，买期房就如同赌博。买对了全家欢喜，买错了轻则闹心，重则半辈子血汗钱打了水漂。“废除预售制，现房销售才是王道”，近几年，市场上这样的呼吁不绝于耳。

据新华社报道，2020年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。

据统计，近十年我国以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%，在2017年全年涉诉案件达40137件。2018-2019年，由商品房预售带来的合同纠纷案件的数量也只增未减，2020年度数量才开始呈现下降的趋势。

开发商以次充好、偷梁换柱、面积缩水、空头承诺、虚假宣传等，预售制成为了开发商们的一道“护身符”，已经违背了预售制的初衷，给购房者带来了利益损害。

中国经济网曾发文《“取消商品房预售制”应考虑周全》说：此外，在房地产开发、建造以及销售过程中，还可能出现设计变更导致的面积缩水、延期交房、配套不全等问题。

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预售制能取消吗

房地产市场的许多问题，确实都与预售制有关。取消预售制，也确实能让许多问题得到解决、许多矛盾得到化解、许多风险得到排除。

可是，如果取消预售制，也会带来新的矛盾和问题。

国内商品房实行预售制度，开发商出售建设中的房源，购房者交付购房款，这些资金形成了商品房预售款，支撑着房企的资金周转。

购房款具体类型包括定金、首付款、后续付款、按揭付款等。在交房之前，预售款在报表上体现为负债，交房后转结为营收。与诸多国家严格监管下的预售制度不同，国内房产预售制带有融资功能，这意味着它是房企加杠杆的重要支点。

据国家统计局数据，在2021年前11个月，房企的销售回款占到房地产开发投资资金来源的52.8%，其中定金及预收款占36.6%，个人按揭贷款占16.2%。预售资金的重要性不言而喻。

一旦取消预售制，尤其是眼下，就等于点燃开发商爆雷的导火索，相当一部分开发商就将资金链断裂，甚至直接破产和关闭，这就意味着相当一部分的楼盘要烂尾，购房者支付的购房款，也将没有了下落。

既然预售制是为了有资金建房，那么目前最重要的是对预售资金的监管，以防一些房地产开发企业违规挪用预售资金，严重侵害购房人合法权益。

1月29日，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会三部委联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》。

《意见》指出，商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分。近期，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，严重侵害了购房人合法权益。而三部委制定《意见》的初衷是：为了保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

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预售制的未来

2020年之后，海南省率先提出，今后的楼盘都采用现房销售制度，被认为开启了“现房销售”的时代。

2021年10月13日，北京第二批供地中仅有的一宗竞“现房销售”面积地块迎来现场竞拍。中国中铁+兴创一路举牌，最终以“现房销售”5.4万平方米的代价拿下该地块，案名定为中铁兴创·逸境。

中铁兴创·逸境效果图

在2021年北京第三批次出让的12宗地块中，有6宗出现了竞现房销售的出让政策，现房销售逐渐成为北京宅地出让过程中的一个趋势。

在2021年的集中供地城市成都、宁波和杭州也都提及了现房销售。

2021年底，湖南楼市传来了一个重磅消息，湖南省告别预售制，要全面开启现房销售了。

而在北京刚刚结束的一批次土拍中，绿城能拿下朝阳崔各庄地块，除了43.47亿元，还要外加4.1万平米的现房销售及配建4400平米的保障住房。

以上说明，各地政府已经对现房销售有动作了。

人民日报在《取消预售制，调研可先行》一文中用12个字传达出观点：取消预售制，长期看或不可免。央媒认为，预售制虽然长期存在，但并不意味着就是合理的东西，预售制违背了市场经济公平交易的基本原则。

现房销售和原来的期房销售相比，开发周期较长，在蓄客和样板间设置等方面和原来的期房销售属于不同的模式，未来营销面临着新的挑战，也更考验企业资金链承压能力。

赞成取消预售制的你，是不是看到了春天？