土拍研报 | 宁波二次土拍剧烈降温:成交金额惨遭腰斩
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焦点研究院 · 土拍研报
主题：第二批宁波集中供地土拍的变化和原因解读
研究员：赵文浩
出品时间：2021年11月5日
11月4日，宁波第二批集中供地土拍宣告结束，整体供求多指标发生下滑，近4成地块发生流拍。在开拍之前宁波自然资源局对于二批土拍地块进行过预申请，正式公告的时候加大了热门区域地块供应，可谓诚意满满，但是拍卖结果并不理想。研判主要原因在于，近期楼市惨淡和调控严厉使得房企对于市场信心不足，再加上新的土拍规则限制较多，宁波商品住宅交易下行，这些因素最终导致了本批次土拍遇冷。
二批次供求多指标下滑，老三区地块占比增加
本批次共有46宗住宅用地正式公告，经过两天的在线竞拍，最终有18宗流拍， 28宗地块成功出让。成交地块的出让面积为109.50万平方米，较排名前列批次减少17%，计容建筑面积为260.87万平方米，较排名前列批次下跌14%，成交总价为175.19亿元，较排名前列批次下滑51%，计容楼面地价为6715.69元/平方米，较排名前列批次减少43%，溢价率为0.3%，较上次下滑24.7个百分点。本批次供求面积和总价的多指标下滑，主要是由于18宗地块流拍导致的，计容楼面地价的下滑和多宗老三区（海曙区、鄞州区和江北区）热门地块流拍密切相关。
从地块供应结构方面来看，宁波二批次供地明显加大了老三区地块占比。一批次老三区地块出让面积为40.24万平方米，占总出让面积的30%，二批次老三区地块出让面积为106.53万平方米，占总出让面积的53%，较排名前列批次增加较多。这可能是考虑到近期多个集中供地城市二批次土拍遇冷，宁波本次土拍加大推出热门区域地块供应，这样利于活跃市场，但是效果并不理想。
从成交地块的分布分布情况来看，宁波市内六区均有土地成交，分区域来看，奉化区成交地块的出让面积，计容建筑面积，成交总价均占各个行政区之首。现阶段奉化区新建商品住宅库存较高，本批次成交的奉化地块未来或许会面临着较大的去化压力。针对流拍较多的区域，由于2021年总体土地供应量较少，不排除2022年有断供的风险。
二轮土拍新规多项调整，首次尝试定品质试点
本批次宁波土拍政策做了多方面的调整，采用了第二轮集中供地城市普遍采用的规则，同时又做出了部分调整。在购地资金方面，要求房企必须采用自有资金，如果是联合体竞买，各方须按约定的出资比例，分别缴纳竞买保证金和土地出让价款地块。地块的溢价率下调至15%，在达到较高限价后取消竞配建环节，设置线下摇号环节，这在宁波尚属首次。针对房企设置马甲企业参与竞买，本批次也提出了明确的限制。
和上次不同的是，宁波本批次针对鄞州区百丈街道地块开展了“定品质”试点，这在宁波为首次。当前市场环境下房企利润下滑资金紧张，为了防止建造品质的下行，预计后续三批次越来越多城市会加入到品质管控的行列。另外出让文件规定海曙区和鄞州区的3宗地块需采用现房销售，这对房企现金流提出了较高的要求。在当前惨淡的市场环境下，这三宗地块均发生了流拍。
近四成地块流拍，地块成交分化明显
本批次累计有46宗地块出让，18宗地块流拍，25宗地块底价成交，仅有3宗地块溢价成交，宁波排名前列批集中土拍有近七成地块封顶成交，二批次土拍明显转冷，这和杭州土拍形势类似。
本批次成交情况出现了明显的区域倒挂。市内老三区本批次累计出让24宗地块，流拍率却高达55%，作为远郊区域的奉化区流拍率25%。这和以往热门地段的地块收到房企追捧形成了鲜明的对比。
其主要原因在于，多数流拍地块出让限制较多且总价较高，以鄞州区明楼地块为例，该地块要求现房销售且需无偿建造移交体育馆。相比之下奉化成交地块在商业占比和配建等方面要求较为宽泛，且有当地国企兜底，总体上流拍地块较少。
在竞拍过程中，江北慈城地块的竞价历程颇为抢眼，该地块最终被中建国际以溢价率7.6%揽入囊中，为本批次溢价率较高的地块。出让文件显示该地块为安置房地块，住宅部分出让面积占比近九成，且起拍总价较低，建成后有江北区政府按照指定价格回购。这和10月份北京二批土拍成交的昌平东环路地块颇为类似，两宗地块均便于去化且总价较低，利润有保证，出于投资确定性的考虑，这类地块近期颇受房企青睐。
本土国企占据主场，保利中建均有拿地
从本批次拿地企业名单可以看出，国企及国企参与的联合体拿地26宗，其中本土国企占据主导。这和现阶段的市场行情密不可分，多数规模房企普遍面临着销售受阻，融资下滑，偿债高峰期来临的经营局面，原来的拿地多少是规模之争，现在普遍想着保命生存，对于拿地不再热衷。为了稳定当地市场，地方国资房企参与土地竞买起到了托底作用，仍旧挡不住诸多地块流拍。
值得注意的是，大型央企中保利置业，中建投资分别竞得两宗地块，在本批次的土拍中拿地积极，这和两家企业现阶段战略密不可分。
对于保利置业来说，2021年其管理层提出了年均40%的增长率，五年达到1300亿的销售目标，其2020年销售销售业绩构成中，长三角占比为35%，居各个区域前列。本批次拿地窗口期重现，保利置业在宁波补充土储意愿强烈。
中建投资拿地则为另一种情形，中建系公司2021年拿地较为积极，财报显示前三季度新增土储面积达到1297万平方米，位居市场前列，这可能是由于疫情导致多地停工，作为施工企业产能过剩，其着力于业务转型的原因。
金九银十起色不大，二手房交易一跌再跌
焦点研究院数据显示，2021年以来宁波市内六区新建普通商品住宅十月供应量达到34.28万平方米，成交量达到48.71万平方米，环比分别减少53%和20%，成交均价为27182元/平方米，环比上月基本持平，进入金九银十销售旺季成交总量并未有大的起色。二手住宅方面，宁波市区月度成交套数实现七连跌，10月环比下跌26%，同比下跌74%。总体上来说，宁波楼市面临着较大的下行压力，这也使得开发商在宁波拿地不再积极。
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