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楼盘详情：
武珞路豪宅终于面世
首开建面约119-165平准四代
目前看规划品质较高
建发璟玥规划了4栋30-32层住宅，预计首开3、4号楼。
根据规划，项目一期住宅总用地面积约2.3万方，总建面约9.2万方，住宅计容建面约6.8万方，容积率约3.02，共488户，共539个停车位，车位比约1:1.1。
经济技术指标：
（规划显示，后期或有调整）
从平面图看，项目地块比较方正，4栋楼均为西南朝向，与武珞路平行。其中，即将首开的3、4号楼位于社区东侧，3号楼南向看社区中央园林，北侧是露天泳池；4号楼北向可俯瞰社区中央园林景观。
项目园林规划比较有特色，社区景观园林内规划有下沉庭院、室外体育运动场、露天泳池等，地块不大，但园林及功能比较丰富。
据了解，首开的3号楼共31层，共2个单元，2梯2户，建面约153、165平房源；4号楼共32层，1个单元，3梯4户，建面约119、139平房源，据说，优化后得房率约100%。（本文优化后得房率仅供参考，与实际存在差异，请以现场样板间和实体楼展示为准。）
作为准四代住宅，该项目户户带独立电梯前室，据说优化后得房率约100%，不过户型图上没有具体标注哪里优化了空间，所以，大概看看结构即可。
建面约119平，三房两厅两卫：
该户型为2、4号楼中间户，南北半通透，北部房间对连廊，私密性有一定影响。结构比较常规，主要亮点是相对总价较低，双开门电梯，作为中间户有独立电梯前室。
建面约139平，四房两厅两卫：
该户型为2、4号楼端头边户，南北通透，三开间朝南，结构相对常规。带独立电梯前室，且电梯前室还做了一道门进行隔离。建面约139平可以做四房，功能性比较强。亮点是主卧全景舱两面拐角飘窗，优化面积多，采光比较好，不过床就不太好摆了，得对着主卧门口。
建面约153平，四房两厅三卫：
该户型为位于3号楼东边户，南北通透，三面采光，三开间朝南，“四叶草”结构布局，室内面积使用率更高，且卧室之间互不干扰，但动静分区弱，主卧紧邻客厅。
该户型带独立电梯前室，两个卧室能做到270° 景观视野，大概率也是双面飘窗。不过，南向次卧卫生间是暗房，南向次卧外有空调机位，按照户型图显示会一定程度遮挡采光（实际情况待定），餐厅位于户型中部，采光较弱。
建面约155平，四房两厅三卫：
该户型为3号楼单元连接处边户（在整个楼栋中属于中间户），与153户型结构近似，主要区别是主卧没有双面全景舱飘窗，因此得房率也低于153户型，导致使用面积相近情况下，建筑面积更大。
建面约163平，四房两厅三卫：
该户型为3号楼端头西边户，南北通透，四开间朝南。该户型带独立电梯前室，南向主卧270°双面飘窗，整个户型大开间、短进深，居住舒适度高；不过同样，有一个卫生间是暗房。
建面约166平，四房两厅三卫：
该户型为3号楼单元拼接处边户（在整个楼栋中属于中间户），和163户型相比，结构大体相同，主要区别是缺少主卧两面采光，因此在使用面积相近的情况下，得房率较低，建筑面积反而更大，一般来讲单价也会低于163户型。
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从日照图看，项目四栋楼光线都比较好。
建发在武汉开发过一系列高认可、高口碑的高端住宅，作为武珞路沿线建发又一重量级作品，还没面世就备受期待。
项目外立面效果图：
项目大门效果图：
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项目效果图：
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项目园林效果图：
项目约1200平下沉会所效果图：
（据说会所包含室外泳池、空中酒廊、艺术书吧、私宴空间等）
建发璟玥地块详情：
住宅建面约6.9万方，配建学校建面约0.7万方
或引进武珞路中学南校区教育资源
建发璟玥地块—P（2025）047号地块，于2025年6月30日，由黄石悦发房地产有限公司竞得，经过5家公司、多达45轮竞价，成交价122020万元，成交楼面价约16055.3元/平，溢价率约22%。
完整的傅家坡客运站地块，分为P（2025）047号地块（傅家坡客运站B、C地块）与P（2025）048号地块（傅家坡客运站A地块），均于2025年6月30日同一天拍卖。
P（2025）047号地块为居住用地、中小学用地，由建发拍得，P（2025）048号地块为商业和商务用地、公园绿地、防护绿地，终止出让。两个地块未捆绑出让，因此P（2025）048号地块未出让，也不影响建发傅家坡客运站项目开发。虽然要求统一规划，但是先出让住宅部分，开发商明显占据主动权。
拿地企业黄石悦发房地产有限公司由成都兆欣麟房地产开发有限公司全资控股，最终归属于厦门建发房产。
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P（2025）047号、048号地块详情及调规情况——
P（2025）047号地块位于武昌区武珞路与梅苑路交汇处傅家坡客运站B、C地块；规划总用地面积为26830平方米（以实测为准，下同），其中居住用地22830平方米，中小学用地4000平方米；规划用地性质为居住用地、中小学用地；土地分类为城镇住宅用地、教育用地；最大计容建筑面积控制在7.6万平方米以内，其中住宅及配套设施建筑面积不大于6.9万平方米，中小学建筑面积不小于0.7万平方米；最高容积率按最大计容建筑面积与规划总用地面积的比值计算，约2.83。国有建设用地使用权出让年限为70年、50年。
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地块主要要求：
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P（2025）048号地块位于武昌区武珞路与梅苑路交汇处傅家坡客运站A地块，规划总用地面积为8359平方米（以实测为准，下同），其中商业和商务用地5759平方米，公园绿地1400平方米，防护绿地1200平方米；规划用地性质为商业和商务用地（复合公交枢纽）、公园绿地、防护绿地；土地分类为商服用地(复合交通运输用地)、公园与绿地；最大计容建筑面积控制在2.41万平方米以内（含综合公交枢纽及配套用房0.81万平方米）。国有建设用地使用权出让年限为40年、50年。
该地块起拍楼面价才约13160.5元/平，溢价率达约22%，最终楼面价约16055.3元/平，表价仍然低于去年建发璞玥约17146元/平的拿地价。不过该地块要配建学校，实际楼面价会更高一些。该地块计容建面约7.6万方，住宅建面约6.9万方，体量合适，土地总价约12.2亿元，资金压力不大，依然可以快速销售回笼资金，符合开发商对于目前投资拿地的需求。
区位、交通和配套分析：
区位：内环武昌核心，近武珞路与中南路交汇处
建发璟玥位于武昌区武珞路与梅苑路交汇处傅家坡客运站地块，属于内环武昌核心武珞路沿线，临近武汉小学本校，与中商广场、地铁2、4号线中南路站直线距离约400米左右，与武商梦时代直线距离约1.2公里。
项目微观区位：
东北侧为048规划商业地块、武珞路、帝斯曼国际中心、武汉小学本部等；
东南侧为中南国际城二期、省应急厅宿舍桂苑小区等；
西南侧为武汉市梅苑学校、武汉艺萌听力康复医院、梅苑小区等；
西北侧为梅苑路、水院小区、佳兆业广场天御、绿洲广场等。
项目卫星图：
区位分析：
1、建发璟玥位于武昌内环线旁，环线优越。临近中南路与武珞路交汇的丁字口，中南路、武珞路都是武昌核心发展轴，所处地段含金量巨大。
2、项目所处武珞路沿线，是武昌核心高度成熟区域，各项城市配套都很丰富，且档次很高，不过，从绝对地段价值来看，这一区域是略低于汉街板块和武昌滨江的。
3、武珞路沿线的商业、医疗等配套，基本都是城市级的，比如武商梦时代、银泰创意城、群光广场、湖北省妇幼、中部战区总医院等。区域内有不少高校、事业单位等，工作稳定且收入高，购买力强，高知群体对于该地段需求程度很高，且周边有不少老小区，改善需求不少，而片区优质新房供应少，造成了相对比较好卖的局面。
4、区域内人口密度较大，老旧小区也不少，城市界面有待更新，也没有太多景观资源。作为以前的客运站，也靠近武昌火车站，周边有点杂乱。周边交通比较容易拥堵，项目所临主干道武珞路，红绿灯多，车流量非常大，附近武商梦时代节假日拥堵。
西侧梅苑路实景：
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附近武珞路沿线实景：
交通方面：临近地铁站中南路站，自驾武珞路比较拥堵
地铁：建发璟玥门口（东北角）就是地铁12号线十五中站，预计2026年通车，同时该站点也是12号线与规划13号线的换乘站，13号线是武汉第五轮规划的热门候选线路。
此外项目南侧直线距离约300多米则是4号线梅苑小区站，南侧直线距离约600多米是11号线武昌站东广场站，还与地铁2、4号线换乘站中南路站直线距离约500多米，实际步行距离略远。周边地铁出行可谓十分丰富。
自驾：项目临近武珞路与中南路两条主干道交汇的丁字路口，路口又没有修立交桥，因此高峰期十分拥堵。附近武珞路人口密度较大，武商梦时代、中部战区总医院等大型配套扎堆，武珞路也不是快速路，因此武珞路傅家坡这一段车流量特别大。且因为门口武珞路目前没有掉头车道，因此从武珞路（中南路方向）过来需要到大东门转盘附近掉头，自驾出行体验不佳。
项目西侧梅苑路为次干道，预计也是未来小区出入口主要所在的道路，只有双向两车道宽，与武珞路为右进右出管理方式，路边违停也不少。南面有文安路，或是出行迂回必要的道路之一。
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配套方面：周边武昌核心高能级配套应有尽有，且都非常成熟
商业：建发璟玥与中商广场直线距离不到400米，与武商梦时代直线距离约1.2公里，到街道口群光广场、银泰创意城直线距离也只有约2.8公里，通过中南路、中北路到汉街、武汉SKP也不会很远。项目斜对面为帝斯曼商业，目前有盒马鲜生营业。
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附近的武商梦时代实景：
教育：项目南边紧临武汉梅苑学校（小学+初中），北边一路之隔就是武珞路中学、武珞路实验初级中学和武汉小学的本部，这三个学校在一起，周边还有傅家坡小学等，教育资源非常强势且丰富。
不过武汉小学本部划片范围一直都是一些老旧的宿舍大院，没有什么变动，已经很多年没有新增小区了，并不对口武珞路以南的几个小区。项目旁边的中南国际城、梅苑小区等都是对口武汉梅苑学校，该校为公立九年一贯制。
项目比较大的亮点是地块内含有中小学教育用地，传闻将由开发商代建武珞路中学南校区。项目笔记也显示了这一消息，不过并未对外公开释放。
医疗及其他：项目所处武珞路沿线，直线距离约1.5公里是中部战区总医院，约2.4公里是湖北省妇幼，项目南边直线距离不到900米有武汉科技大学附属天佑医院。
项目周边武珞路沿线还有黄鹤楼公园、洪山公园、宝通禅寺等文化与公园场所。
目前，建发璟玥放风价约3.5万元/平左右（实际成交价可能有较大优惠），建发璞玥去年带装修折后约2.9-3.4万/平，项目很大程度上参考了建发璞玥的定价。虽然说产品更好了，但这一年市场行情更差了，全武汉均价都跌了不少，其实能持平建发璞玥价格其实已经不容易了。
建发一贯的价格套路是低开高走，且建发对于市场行情的把控也一向比较精准，相信建发一定给出市场接受的首开价格，到尾盘再慢慢涨价。
建发璞玥2024年备案价格表：（实际有折扣）
目前，建发璟玥所处内环武昌核心有豪宅属性、单价在3万/平左右的在售楼盘已经很少了。最近的龙湖御湖境正在清盘，沙湖汉街板块的建发望湖也在清盘，中海东湖玖章货量也不多了。
不过近期武昌核心四代新盘大爆发，招商紫荆府、天创西城壕、华发外滩玺、万达御湖汉印等纷纷准备入市，建发璟玥其实是有一定竞争压力的。不过这些新盘都不在武珞路沿线，区位和客群有差别，周边约2公里范围内基本没有太多直接竞品，最近的新盘就是武昌源著和招商紫荆府了。
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周边建成15年内的商品房住宅小区并不多。对于新建四代住宅来看，价格参考价值已经不大。
项目西侧距离很近且学区配套基本相同的次新二手房佳兆业广场天御8月挂牌均价约2.9万/平，6月成交均价约2.17万/平。
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单价最高的帝斯曼国际中心是武汉小学本部的书包房，曾经炒出天价，不过近两年已经没什么热度，价格一直在跌，且成交量很低了。贝壳成交价3月之后再没有更新过了。
作为近几年罕见的敢于出手高价地的强势开发商，从建房朗玥、建发璞玥，再到建发望湖，建发已经深耕武昌内环多年，也积累了众多对其认可的客群，优质住宅用地+纯粹高端改善定位，一路高歌猛进，对于销售开发更有信心。
武珞路沿线土地供应很少，周边多年没有品质新房供应，且周边改善人群购房需求一直存在，且积压了多年。建发璟玥预计可以延续其一贯强势。
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