龙湖“捡漏” | 深读

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

冬至后的排名前列天，长沙第三轮集中供地正式收官。不同于杭州土拍市场释放出的“回暖”信号，此次长沙土拍仅用15分钟即宣告结束，22宗地块“火速”底价成交，溢价成交的地块仅有一宗，暖意并不明显。

这是一宗位于岳麓区望岳街道谷峰村的宅地，由龙湖携手长沙城发历经9轮竞价后联合摘得，最终成交价为17.49亿元，起拍价为16.2亿元，溢价率为8%，被外界称为此次长沙土拍中少有的亮点。

诚然，相较同批次入市的其他地块，该宗总面积为13.5万平方米的地块生活配套确实更为成熟，同时还临近谷山森林，规划容积率≤2.0，整体宜居性更强。这也是影响地块溢价成交的重要因素。

除岳麓区地块外，龙湖还联合长沙城发摘得了芙蓉区杉木村一宗宅地，总出让面积为6.65万平方米，总成交价为11.73亿元。虽是底价成交，但该地块的毛坯限价却被龙湖刷新到了13480元/平米，创下区域新高。

整体来看，相比长沙首批集中供地时各家争先夺地、熔断报价的情况，第二批、第三批集中供地中，房企拿地的热度明显下降。有分析指出，不少开发商当前仍处于资金捉襟见肘的阶段，虽然长沙三轮土拍放宽了很多硬性要求，利润空间也更大一些，但由于资金问题，企业的参与度依旧不高，这更方便一些资金压力不大的企业捡漏。在资金端压力不大的龙湖就是如此。

事实上，2021年长沙的三轮集中供地中，皆有龙湖的身影出现。首批供地中，龙湖在岳麓区、望城区底价摘得2宗地；第二批供地中，龙湖则联合湖南安诚地产底价9.08亿元竞得了天心区块，是为数不多在长沙拿地的民企之一。

在长沙，龙湖的销售表现同样不俗。据克而瑞统计，前11月，龙湖在长沙的操盘金额已有62.52亿元，相较去年同期的20.71亿元大幅上涨201.88%，区域销售排名也由去年的第21位升至第6位。如今，龙湖在长沙仅有1宗地块未入市，库存不足，亟待补仓。

长沙之外，龙湖在杭州第三批集中供地中也有斩获，与浙江省交投联合竞得的余杭组团YH-18单元杭腾未来社区地块，总价达到了88.24亿元。据悉，这是此次杭州土拍中起价较高的地块，也是杭州第二批供地中撤拍的地块。

寒意尽显的杭州第二批集中供地，共撤拍了17宗地块，规模大、体量大的杭腾未来社区地块即是其中之一。彼时，作为杭州云城首宗涉宅地、排名前列未来社区项目，该地块的起拍价为93亿元，起拍楼面价为15006元/平方米。两相对比可知，龙湖此次摘得的杭腾未来社区地块也是“捡漏”之举。

这并非龙湖2021年度首次在杭州拿地。素有楼市风向标城市之称的杭州，一直是房企布局的必争之地，龙湖也不例外。焦点财经发现，七个月前的杭州首批集中供地中，龙湖曾以52.53亿元总价拿下了数字商贸城单元商住地块，溢价率29.93%。从地理位置来看，该地块较为符合龙湖天街的选址特点。若如此，这也将是龙湖在杭州落地的第八座天街项目。

得益于起拍价下调、新房限价上调等竞拍规则的调整，房企在杭州第三批集中供地中的利润空间创下了2020年以来的新高。克而瑞指出，此次成功出让的地块实际楼地差范围普遍在10000元/平米至18000元/平米之间，平均实际楼地价涨幅在80%左右，不少底价成交地块也有政府托底，风险可控，杭腾未来社区地块就是如此。

相比被普遍诟病“不赚钱”的杭州首批集中供地，第三轮杭州集中供地实在是企业“捡漏”补仓的好机会。

不止于杭州，山东济南也有望再添一座天街项目。12月初的济南第三批集中供地中，龙湖总价11.51亿元竞得了一宗位于槐荫区西客站片区的商用地块，商业面积约10万平米。

分析认为，该地块位于济南地铁4号线腊山河西站附近，属于新兴商圈，各方面都符合龙湖天街商业综合体项目的选址特点，同样有望建成龙湖天街。

若如此，济南则将迎来第三座龙湖天街。资料显示，龙湖此前已在济南布局了两个天街项目，一个是位于CBD的龙湖奥体天街，已建成开业；另一个是龙湖北宸天街，位于工业北路以北、凤凰北路以西。

时针继续向前拨回至11月，龙湖的拿地动作也有不少，不仅以6.13亿元总价摘得了昆明4万平米宅地，还联合江西江铃房地产摘得了南昌青云谱区约43.597亩土地，以2.71亿元总价摘得了江苏徐州卧牛片区地块，楼面价5943元/平米。

据中指院统计，截至11月底，龙湖的权益拿地金额已达724亿元，排在行业第7位；拿地面积也达到了915万平方米，排名第6位。诚然，这一拿地金额相比2020年仍有差距。彼时，龙湖的权益拿地金额为921亿元，拿地面积为1331万平方米。

此前惠誉曾表态，预计龙湖将在2021年至2022年每年花费630亿至670亿补充拿地，以将其2021年以后的总合同销售额保持在每年2400亿元至2500亿元。以此对比，龙湖时下的拿地力度已经超过惠誉的预估。

销售方面，据龙湖方面披露，前11月，公司的合同销售金额已达2504亿元，同比增加3.13%；销售面积也达到了1456.8万平方米，同比增加1.31%。2021年，龙湖的销售目标为3100亿元，增幅15%。由此计算，龙湖目前的目标完成率为80.77%。

若要如期完成目标，龙湖在未来一个月的合同销售金额须达到596亿元，这也将成为其2021年以来销售表现较好的一个月。