地产内参 | 民企信用亟需“强心针”,旧改成刺激楼市主抓手

一、宏观政策：

1、央行行长：房地产销售和贷款投放已有边际改善，相信楼市短期内会软着陆；

银保监会：银行业在房地产的风险敞口处于合理水平。

（详见附注1）

焦点研究院：决策层对目前房地产市场情况已有定调。首先，行业情况已有所改善，短期“保交楼”和长期平稳发展均在稳步推进中。其次，无论是地产内部风险还是可能传导至银行业的风险均处于合理水平，尤其是涉及房地产的贷款整体质量优质。

2、交易商协会：联合中债增进公司召集雅居乐等21家民营房企召开座谈会。

（详见附注2）

焦点研究院：第二批融资白名单出炉，此次范围扩大至21家民企。相比排名前列批发行此类债券的民企，本次“关照”对象的资质相对有限，中债增信公司的背书更显重要。此前曾有消息称，中债增已获得单一主体集中度监管豁免，由此预计首批和二批民营房企均有希望在这一窗口期发债，民企融资或迎来小爆发。

3、住建部：前9月全国新开工改造镇老旧小区5.16万个。

（详见附注3）

焦点研究院：仅用9个月，全国新开工改造镇老旧小区数量就已经超过年度计划。说明截至目前，各地方通过旧改刺激楼市已超出年初的预计，一方面体现出此项措施依旧可以取得不错效果，但另一方面旧改规模增长过速也有可能带来一定供需失衡的问题，地方也需因城施策，找到更多刺激房地产市场回暖的手段。

二、企业经营

1、截至11月1日收盘，在岸地产债指数走势弱于整体市场。离岸地产债亦不容乐观多家房企债券价格下跌严重。

龙湖集团：吴亚军辞任龙湖集团董事长，由陈序平继任；

龙湖集团：再获控股股东购入520万美元优先票据，累计购入1800万美元；

龙湖集团：穆迪确认龙湖集团“Baa2”投资级评级；

龙湖集团：花旗、摩根士丹利维持龙湖集团增持买入评级。

旭辉集团：存续债券不会被旭辉控股境外债触发交叉违约或加速到期。

金科股份：争取尽快与“20金科地产MTN001”债权人达成一致解决意见；

金科股份：1-10月累计总交付面积约1019万平 完成199个交付批次。

焦点研究院：本周，民营房企债券价格跌幅惊人。其中，龙湖更换董事长、旭辉停付境外债本息、金科暂停支付中票本息，是造成这几家公司债券价格暴跌的部分原因。而相比已经发生风险事件的旭辉和金科，龙湖股东增持股份、回购票据，让国际金融机构依旧对其保持正面态度，属于“虚惊一场”。但标杆民企集中出现问题，体现出其流动性困局仍在，此类信用挤兑情况若想得到缓解，还需从信用注入上入手，例如即将到来的中债增信第二轮支持。

附注1：

11月2日，中国人民银行发布易纲行长的访谈实录。他表示，房地产行业关联很多上下游行业。房地产市场区域特征明显且差异很大，各城市政府在稳定当地房地产市场中发挥着重要作用。人民银行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。他还表示，近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，相信房地产市场能保持平稳健康发展。关于内房债务问题，易纲称，有关部门已鼓励银行支持房贷，降低按揭利率和首期要求，最近卖地表现回稳，相信楼市短期内会软着陆。

11月2日，中国银保监会副主席肖远企表示，中国房地产在经济有重要角色，正密切关注行业的发展。他说，根据监管数据，现时银行业在房地产的风险敞口处于合理水平，约占总体贷款26%。他认为，房地产行业仍保持稳定，有信心银行在房地产的风险暴露处于低水平，银行在有关行业的坏帐率只有约1%，比整体坏帐水平更低。他强调，内银涉及房地产的贷款，约90%属于资产质素较好的住宅按揭，当中大部分属于首次置业按揭，贷款质素良好，根据过去20年的数据，有关贷款的违约率不足0.1%，属于相当低的水平。

附注2：

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。本次座谈会是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会。

附注3：

10月31日，据住建部消息，2022年1-9月，全国新开工改造城镇老旧小区5.16万个、848万户。2022年《政府工作报告》提出，再开工改造一批城镇老旧小区。经汇总各地统计上报数据，2022年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.1万个、840万户。2022年1—9月，全国新开工改造城镇老旧小区5.16万个、848万户，按小区数计开工率为100.9%、按户数计开工率为101.1%，超过年度开工计划任务。其中，广东、湖北、广西、福建、山西、内蒙古、重庆、吉林、浙江、河南、安徽、贵州、四川、山东、河北、江苏、江西、青海、新疆等19个省份开工小区数、户数均超过或达到计划任务。