龙光在行动

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原创 房小评 中国房评报道 2022-03-10 21:37

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在少有的房地产行业调整大潮中，龙光集团一度被认为是优质民营房企的代表。

去年末，在监管部门支持优质民营房企发债之后，龙光成功发行了6.65亿元资产支持证券CMBS，发行期限12年，票面年利率5.2%。

在龙光之前，成功发债的民企只有龙湖和碧桂园。

然而今年以来，境外评级机构继续不停下调房企评级，“绿档”房企龙光也未能幸免，遭遇评级下调，引发股债下跌。

3月7日，龙光集团在公告中披露，3月份到期债务规模合计52.99亿元，已通过自有资金兑付11.33亿元，还有41.66亿元需要筹措资金兑付，面临短期偿债压力。

龙光已经是民企中支撑得比较久的一家。但是，预售资金监管依然严格，银行开发贷审批到位速度依然没有恢复，1-2月份销售额下滑等诸多因素叠加，一旦遇到3月份这个偿债高峰期，对任何企业来说都是一道坎。

据了解，龙光排名前列时间成立了专班小组，日以继夜商讨方案，处理问题。老板、总裁等高层领导积极和各方投资者沟通，已经获取了大多数债权人初步的谅解，大多数债权人都是支持公司的，目前方案正在商讨当中。

展期二字，在过去半年已经是房地产行业的常态，这对于企业整体化解债务危机至关重要。

从现有房企的展期案例来看，企业要给出债券持有人满意的条件，争取理解，让投资者看到企业偿债的诚意和决心。投资者也需要理性看待，与发行人共克时艰，避免双输局面。

其实从去年下半年至今，龙光一直在行动。通过加快销售回款、缩减运营开支、开展资产盘活、盘活预售监管资金、加快开发贷和按揭贷款的审批和放宽等多种方式筹措资金，并通过自发公告和出售资产，向投资者展现了积极解决问题的态度。

1、减少拿地，精简组织

2021年下半年以来，面对房地产行业调整，龙光减少了拿地支出。伴随拿地减少，龙光集团也进行组织架构精简，采取行业通行的做法，节衣缩食，渡过寒冬。

2、继续发债

除了去年底的那笔CMBS，今年1月27日，龙光集团还发行了2026年到期的19.5亿港元可转债，票面利率6.95%，用作现有债务再融资，优化债务结构。

3、加快销售回款

1-2月份，由于疫情和春节假期等影响，很多房企放缓供货节奏，再加上购房者观望情绪严重，所以行业整体销售额下滑幅度较大。龙光在这段时间，仍然在积极销售。

根据中指研究院的数据，2022年1-2月份，龙光的权益销售额虽然同比下滑，但是仍然有132.1亿元，位列行业第十一位。

比2021年全年排名提升了七个位次。

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也就是说，在行业整体销售额下滑的背景之下，龙光集团的销售站位反而更高了，说明在行业TOP30房企中明显跑赢。

1-2月份，龙光在上海、深圳等城市的销售额已经进入当地前三。

根据克而瑞发布的《2022年1-2月上海房企权益销售金额排行榜》，龙光集团以55.86亿元权益销售额排名第二位。

根据《2022年1-2月深圳房企销售排行榜》龙光集团以20.11亿元的操盘销售金额位列第三位。

这些数字，都体现了龙光开年以来积极的营销策略和销售态势。龙光集团的销售额虽然比去年同期也存在下滑，但是要更客观地看待。

2021年1月份，龙光位于深圳前海的天境项目单盘货值超100亿元，开盘当天全部售罄。在高基数影响下，2022年1月份龙光90.1亿元的权益销售额显得降幅较大，这是行业趋势无可避免的。

在房地产行业不复去年初的火热之时，龙光仍然卖出了好于大部分同行的成绩。

据龙光公告内容，目前龙光已取证项目货值达到650亿元，未来将取证可售货值约2000亿元，将结合不同区域市场，一盘一策差异化调整，加快销售去化。

4、推动审批放款

在推动销售的同时，龙光也表示会推进各项工程建设、手续办理、按揭银行沟通的力度，多方沟通盘活预售监管户资金、加快开发贷和按揭贷款的审批和放款。

5、积极盘活资产

3月8日，中国海外宏洋集团公告披露，将接盘龙光集团旗下广东省汕头市东海岸新城新津片区地块，代价约10.24亿元。

其中，约9.757亿元是股东贷款也就是项目负债，另外4833万元则是股权对价。

通过这次出售，龙光集团卸掉了一笔近10亿元的债务，并且按照51%的持股比例获得了资金，增补现金流。

根据龙光集团的公告，龙光在积极与国企、金融机构进行对接，开展资产盘活处置工作。从汕头项目的交易价格和时间，可以看到龙光通过资产盘活以化解债务压力的决心和行动力。

目前龙光已经梳理了开发类、城市更新类、持有物业类三类项目，加快资产盘活进度，力争2022年上半年取得实质性进展，回笼资金改善流动性。这对于投资者而言无疑是一个积极信号。近来，招商蛇口、华侨城等央企成功在银行间发行并购债；浦发银行为大悦城控股提供并购融资额度100亿元人民币；招商银行则分别向碧桂园、美的置业给予150亿元和60亿元的并购贷授信额度……

监管机构和银行机构对收并购的支持，实力房企们获得大额的收并购贷款，对于正在处置资产的龙光而言是个好消息。

而且龙光集团的家底颇为丰厚。

根据2021年中期数据，龙光总土储面积8556万平方米，其中46%是近期土储；54%是城市更新土储，其中93%位于大湾区7个核心城市，价值潜力大。

龙光的公告中也透露，85%的土储分布在粤港澳大湾区及长三角等核心城市，压箱底的好货还很多。

在卖家比买家多的收并购市场，优质资产能更快找到买家，帮助龙光缓解资金压力，回笼资金偿债。

6、合理压缩工程量

为了减少支出，尽可能保留资金用于偿还债务，龙光集团在公告中宣布：在重点保交付的前提下，把在建工程量做一部分合理压缩，这将有效节约工程支出。

在行业中，已经有龙头房企在悄悄进行类似的行动，比如按照楼盘销售进度推进工程进度，同时为去化较低的楼盘购房人提供延期交付补偿等等，以此节约工程开支，渡过寒冬。

7、聚焦房地产

这么多年来，龙光一直专注做地产，没有烧钱搞多元化，根据公告内容，也没有任何私募类理财产品，这让龙光集团可以专心解决房地产发展的债务问题。

总的来说，龙光集团近来一直在积极行动，开源节流过日子。不“躺平”，想方设法解决问题的态度值得肯定。

祝福龙光和所有的投资者，尽可能实现整体上岸。