邹益民:《房地产与金融》(中国房地产发展之路第五课)

前言

“中国房地产发展之路”是由清华大学杨斌副校长和清华校友房地产协会创会会长聂梅生共同发起，是一门全行业视角的研究生学分课。值此房地产行业面临百年未有之大变局的虎年新春，课程将邀请中国房地产行业的业界领袖走进课堂，与同学们分享他们在国家政策及行业变革背景下的企业创新实践以及个人职业转型发展的经历和体会。

课程围绕两个维度展开：

（1）房地产行业发展历程、正在经历的结构性变化以及未来方向；

（2）在新的理念、技术和需求等推动下，房地产行业的创新实践。

课程分为绪论、新理念、新策略、新模式、新技术、新价值、新需求、新业态等8个分论题，每节课将邀请2位业界领袖进行主题演讲，之后由授课教师主持互动讨论和课程小结。相关课程信息均于“深圳清房协”公众号进行发布。本堂课我们邀请到中国平安保险（集团）股份有限公司投资管理委员会委员邹益民博士给大家分享“房地产与金融”！

邹益民

复旦大学金融博士

中国平安保险（集团）股份有限公司投资管理委员会委员

曾任中国平安保险（集团）股份有限公司执行委员会委员

平安不动产有限公司董事长兼CEO

新鸿基地产（上海）公司董事长

珠江船务发展有限公司副主席

01

房地产是广义金融的组成成分

1、房地产行业规模大，上涨趋势趋缓

从过往的二三十年看，房地产的发展速度非常快。2021年全国GDP超110万亿元，达114.37万亿元，近20年年均增长率约12.4%，同比增长8.1%。由于疫情原因2020年涨幅相对较低，如果将2020年和2021年统一来看，大约平均每年增长5.1%。从图表上看，2019年至2021年的增长速度较往年明显趋缓。2021年全国商品房销售额超18万亿元，达到18.19万亿元，近20年年均增长率约19.9%，同比增长4.8%。如上面右图所示，虽然房地产销售额在2013年至2015年间有所波动，但GDP没有下降。

从GDP与商品房销售额平均增速情况来看，在1992年至2001年的十年间商品房销售额增速较快。然而，相比之前的高增长状态，2012至2021的十年间，尽管房地产销售额增速出现下滑，但仍高于GDP增速。

2、行业增加值占GDP比重仍处高位

2021年我国房地产行业增加值约7.8万亿元（不包含建安部分*）占GDP约6.8%。按2017年投入产出表测算，当年房地产行业（全口径）对GDP贡献约为14.7%。地产对GDP的贡献主要分为以下两个部分：房地产的建筑、安装活动计入建筑业的产值，占GDP的比重为9.1%；房地产的销售、物业、租赁等活动计入房地产业的产值，占GDP的比重为5.6%。

3、房地产行业的增加值的国际比较

我国房地产行业对GDP的贡献与国际主要发达国家大致相当，在产业结构中发挥重要作用，影响着居民及产业链上下游企业的财富效应。

4、房地产是资金密集型行业

资金投入量大，回收周期较长，前期融资极度依赖各类金融工具。

5、吸引大量机构资金涌入

截至2021年末，全国金融机构人民币贷款余额有27%投入房地产领域，在政府贯彻落实“房住不炒”政策、严控金融机构贷款流向背景下，房地产相关贷款余额增速连续回落后在2021年第四季度发生回升，目前仍处于正增长水平；2021年发行的中资美元债中，有约24%由内地房企发起。居民和机构投资者仍倾向于通过投资房地产寻求保值增值。

6、住宅是居民资产的主要配置

根据中国社科院测算，2019年我国居民住房资产占总资产约40%，横向比较下显著高于西方发达国家水平，也意味着较低比例的金融资产配置。

02

国际代表房地产资产管理公司

1、Blackstone Group黑石集团

Blackstone 是世界先进的私募股权基金和房地产另类资产管理集团，2021年全球在管资产规模（AUM）约8810亿美元，包含私募股权、房地产、信贷、对冲基金四大业务。

Blackstone 房地产板块业务起步于1991年，以机会型股权投资业务为主，辅以核心增值型和地产债券，截至2021在管资产规模约2795亿美元。黑石专注于在存量市场中寻找投资机会，而非传统地产开发，其机会型股权基金投资策略为：买入、修复、卖出。其本质是购买成熟物业、提高财务杠杆、更换管理团队、迅速扩大规模，典型项目投资周期3-5年。

2、Brookfield 博枫资产管理公司

Brookfield 是一家全球另类资产管理公司，核心布局北美和欧洲地区。2019年三季度完成对Oaktree基本收购后规模实现跳涨，2021年全球在管资产规模（AUM）约6900亿美元；旗下房地产板块资管规模约2,510亿美元。

Brookfield 从全球较大的机构投资者、主权财富基金、养老金计划和个人投资者筹集私人和公共资本，用于投资地产、基础设施、可再生能源和私募股权。

3、CapitaLand 凯德集团

亚洲规模较大的房地产集团之一，地产业务主要集中于新加坡和中国，横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。2021年，Capitaland 公布业务重组计划，推出轻资产战略，将旗下投资管理平台和旅宿业务整合为凯德投资（CLI），同时将房地产开发业务私有化。9月凯德投资（CLI）在新加坡完成上市，截至9月30日在管资产规模（AUM）约1208亿新元，80%以上资产位于亚洲，是亚洲较大的房地产投资管理公司。

Capitaland 拥有完善的资本运作链条、丰富的商业运营经验和成熟的管理运营体系，运用“PE + REITs”模式为优质项目提供资金保障和退出途径。

4、Tishman Speyer 铁狮门

Tishman 是美国先进地产开发商、运营商及基金管理公司之一，1978年成立以来，铁狮门致力于投资美国、欧洲、巴西、中国和印度的地产项目，全球在管资产规模（AUM）达880亿美元，管理面积超过1600万方。

03

房地产金融化趋势

1、国际趋势：精细化运作、专业化分工

国际上以房地产基金(REITs)为主的金融产业链发达，开发商是吸引资金、中介流通和项目运作的组织者。

2、房地产私募基金

全球各类私募基金中，超15%投入到房地产领域。

3、房地产金融门槛较高

基金募集总额稳定和数量的减少，意味着资本正不断向大型基金集中。2014年以来，国际私募房地产基金管理公司募资总规模TOP100共募集4437亿美元，其中TOP10共募集1820亿美元，约占总募集资金的41%。

4、国内现状：房企以银行为主要融资，负债率高

传统房企混业经营，同时肩负融资、投资、开发、销售和运营业务。房地产是资金密集型行业，我国房企普遍具有很高的负债率。

5、金融政策持续收紧

中央持续强调落实房地产长效机制，实施房地产金融审慎管理制度。严监管环境下，地产传统债权融资渠道被全方位限制；至2021年下半年，高层发声稳定房地产市场预期。

6、房企面临冲击

传统融资渠道收紧，房企整体资金面紧张，部分中小房企或面临流动性风险；国企及大型房企扩张机会增加，销售集中度提高，资金获取难度及融资成本将显著分化；对负债率高及非标融资占比高的房企预计有较大冲击。

7、房地产私募基金：迎来发展窗口期

近年国内私募基金管理规模翻番，达17.9万亿元。房地产私募基金数量占比约为3.4%，整体规模较小，且单只产品资金量普遍低于2亿，投向以房企及项目股权为主。

8、股权合作机会加大

与大型财务投资人开展战略股权合作有利于房企降负债、扩规模，也有利于行业健康发展，将成为未来主流。

9、未来房地产发展方向

房地产行业向专业化分工发展，资本运作贯穿全产业链，凭借精细化运营在充分竞争中实现突围。

04

数字化是房地产金融升级的基础

1、何谓数字化转型（Digital Transformation）

基于海量数据与超强算力带来的效率提升、业务转型、乃至行业变革。

（1）数字化转换 Digitization：核心是“信息的数字化”，指的是信息从模拟信号格式到数字信号格式的转换过程，本质都是将信息以“0-1”的二进制数字化形式进行读写、储存和传递。例如从文本到Word，从手绘图纸到CAD、从磁带到mp3等。

（2）数字化升级 Digitalization：强调“流程的数字化”，基于数字化技术进行的组织流程和业务流程的数字化，运用数字技术改造商业模式，产生新的收益和价值创造机会。例如企业资源计划（ERP）系统、供应链管理（SCM）系统等。

（3）数字化转型 Digital Transformation：着力“业务的数字化”，是指将数字技术和解决方案集成到业务的各个领域，使公司在一个新兴的数字化商业环境中发展出新的业务（商业模式）和核心竞争力。这既是一种技术变革，也是一种文化变革，因为它要求企业在运营方式以及提供客户体验和收益的方式上做出根本性转变。

数字化转型的相关技术包括：大数据、云平台、云计算、 5G、物联网、区块链、人工智能等。

2、传统房企的数字化目标是降本增效

调研显示，top50房企的数字化战略目标中，提升内部运营效率，实现降本增效是特别核心。房地产企业致力于通过数字技术实现传统业务流程的标准化及效率提升，智能决策应用及商业模式变革为时尚早。

3、围绕房地产企业的数字化科技服务

全球房地产科技应用有以下五大场景：

（1）设计与施工：数字设计、创新施工技术和材料、项目流程管理、健康和福祉。Green Badger 美国（LEED认证项目全过程管理SaaS提供商）、Cityzenith 美国（智慧城市软件公司，提供基于数字孪生技术的软件和管理平台）、Prescient 美国（多户预制装配式结构系统提供商，能够将3D的BIM图纸转换为自动装配指令）。

（2）物业与设施管理：楼宇数字化监控、物业自动化管理、租户/用户体验、机器人和智能材料。

Corrigo 美国（CMMS数字化物业管理云SaaS平台）、arbnco 英国（商业建筑能源和健康数据管理优化平台）、JLL Jet 美国（提高企业员工混合办公体验的手机应用程序）。

（3）租赁与营销：线上房源平台、数字化租约管理、共享服务平台、营销和分析工具。TenantBase 美国（房产经纪平台，提供技术支持的经纪平台，简化了为中小企业寻找和租赁办公空间的过程）、Essensys 美国（灵活办公空间管理平台，提供下一代办公空间体验所需的软件和数字基础设施）、Airbnb 美国（民宿租赁平台，致力于短期出租房屋或房间的服务）。

（4）财务与估价：测算与估价、借贷、募资、资金结构和合规。LendInvest 英国（P2P抵押贷款平台，专注于面向房地产专业人士提供融资服务，并为个人和机构用户提供投资房地产所需的抵押贷款）、GeoPhy 荷兰（房产大数据分析平台，主要为房地产和金融部门提供数据库和分析工具）、Cadre 美国（房地产投资平台，基于大数据等技术，整合多家房地产项目资源，为投资人提供投资咨询与建议，帮助投资人实现收益）。

（5）收购与重组：线上并购平台、数字化交易、战略和资产选择。Aucspace 英国（房地产在线拍卖平台，为卖家及时提供有关拍卖资产的法律文件摘要）、Dealpath 美国（房地产云投资交易平台，致力于通过软件为房地产投资机构和开发商提供数据协作支持）、PEXA 澳大利亚（澳大利亚房屋交易所，是少有的全国性电子产权交易平台）。

4、中国房地产行业交易综合服务平台——易居

易居以一手房营销、二手房经纪及克尔瑞房地产大数据服务为核心产品，服务95%以上百强房企，围绕房地产交易环节提供全方位综合服务。

5、不动产生态链数字化伙伴——明源云

明源以营销服务为起点，深耕数字科技，打造房地产业ERP（企业资源计划Enterprise Resource Planning）系统及 Paas（platform-as-a-service）开放平台，加速不动产生态链数字化升级。

6、数字建筑平台服务商——广联达

广联达立足建筑产业，以建设工程领域专业应用产品为核心，包含工程造价、工程施工、工程信息、工程教育、项目管理等九大业务近百款产品。帮助提升工作效率，降低工程成本，促进行业技术与管理进步。

（1）造价：提供贯穿立项决策、设计、招投标、施工及竣工结算的全过程工程造价管理及控制的信息化系列产品。面向国际市场的 Cubicost 成本管理系列产品，MagiCAD 系列设计产品已经走在世界 BIM 技术前列。

（2）施工：聚焦工程项目建造阶段，覆盖商务、技术、生产各业务线，利用数字化技术为项目和企业的在线协调、智能决策提供整体解决方案，为施工企业数字化转型升级提供一站式服务。五大解决方案：智慧工地、BIM 建造、数字企业、“数字中国BIM+智慧工地”全国示范基地及新生产方案。

（3）创新：规建管一体化，基于 CIM 的规建管一体化平台，为新城新区建设提供数字化解决方案。

建管中心一体化，以 BIM 为手段以云技术为支撑，为建管中心提供项目全生命周期一体化解决方案及平台。内装一体化，运用 BIM 技术和互联网技术实现前端精装个性化需求和后端全产业链一体化协同的解决方案。

（4）生态：新金融，围绕建筑产业供应链，利用产业数据形成数据风控模型，有效解决建筑产业中小企业融资难的问题。工程教育，服务全国建筑类院校，提供实训课程与教材开发，网络培训+考试/认证+就业、移动教辅工具等服务。战略投资与并购，完成多起收购，投资多家公司；作为 LP 参与发起十余个基金，并进行战略投资。

（5）其他：数字供应商：帮助传统建材企业转型，打通从生产制造到营销到交易服务的价值链，让建材企业真正触达海量采购用户，并更好地融入未来数字建筑产业生态。数字政府：面向建筑行业主管部门，提供信息化业务的咨询、应用开发、系统支持和增值服务。

7、平安不动产的地产金融模式

平安不动产在中国是一个特例，他不是开发商，而是不动产的金融投资商。同时又不完全是一个投资者，他是一个小的金融投资平台，连接了两个朋友圈，一个开发商，一个是资金方，他的一个目标就是做不动产的资产管理公司。主要具备以下三个能力：全价值量投资能力、全过程金融产品的设计能力和全方位的风险控制能力。在整个房地产链条里，从房地产的开发到建设，再到销售，在运营和资产处置过程等不同过程中都能进行产品设计，然后在不同的阶段进行投资，同时在各个流程具备控制能力。

8、地产投融资一体化平台

9、地产投融资一体化平台——投的更准、管的更好

地产行业数字化、流程标准化，让智慧投融资管理平台成为可能。平安在做地产投融资一体化平台上，用了ABCD四种技术，然后建立各个项目库、开发商库、机构库、行业库，然后让资产方能够在平台上发布融资需求，以求得到一个高效的匹配资金。接下来这个平台会应用底下数据科技和核心系统对项目进行智慧投评。给到资金方关于项目的一些基本资料，同时资金方也发布投资需求和精准匹配资产的要求，然后基于此智慧投评作为参考，可以做一些线上线下的尽调，最终确定是否去做某类型的投资。下一步，平台会撮合线上线下的签字环节，最后，进行智慧投后的管理。

10、投的更准——智慧投评系统

六大维度深入剖析资产、打造智慧评价体系；不动产应用评价结果参与领投，培养用户习惯，提升用户黏性。

11、智慧投评——城市要素分析

12、智慧投评——项目要素分析

13、管的更好——智慧投后系统

项目底层穿透，数据化全景记录，智能化信息展示，为资金方随时跟踪投融资全周期动态。

14、智慧投后系统——项目投后管理标准化流程

15、房地产金融数字化的障碍与问题

（1）数据有限、标准化不足

海量数据和超强算力是数字化转型的原动力。智慧投资六大维度底层数据量需求极高，基本涉及智慧城市建设所有方面，包括人口、交通、GDP、区域活跃度、城市资源分布、基础设施建设等，相关数据来源不足。同时，地产行业数字化转型尚未完全实现，底层数据质量较差、标准化不足。

（2）金融及房地产政策监管

对保险资金运用及房地产投资的政策监管力度处于高点，行业下行预期高，投资意愿较低。

（3）B端平台流量有限

参与新建房地产项目及大宗存量资产的机构和交易数量有限，流量长尾效应贡献不足，活跃度较低。