《2023年北京老年居住需求洞察报告》发布:偏爱主城区和近郊,选超120平不足2成

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

10月23日下午，中国人民大学劳动人事学院及北京链家研究院组建专家联合课题组举办《2023年北京老年居住需求洞察报告》（以下简称“报告”）发布暨银龄品质居住沙龙。

《报告》显示，随着人口老龄化进一步加剧，2022年北京市60岁及以上常住人口占比达到21.3%。目前多数老人所拥有的住房处于城市中心区域，能够享受较好的公共服务。但随着时代变迁，“人老房也老”的问题愈发凸显。

例如，北京目前城市老旧楼房配备电梯比例不足25%，而一半的北京市老年群体居住在无电梯住房中，其中7成以上居住在中高楼层，一旦腿脚不便，体力不足，爬楼就成了阻碍老人自如活动的一大障碍。与此同时，旧有社区、建筑设计的缺陷，也难以满足老年人居住需求。例如，采光相对较差、空间动线合理性不足等问题频出。

对此，北京链家研究院院长高原指出，人口老化、住宅老化与社区老化等同步发生，“老人老房”步入拐点，改善住房条件或周边配套设施，成为当下城镇老人提升居住品质的核心诉求。而伴随房地产市场的蓬勃发展，老人通过房屋增值分享到城市发展的红利，为其满足改善居住需求，提供了支付基础。

此外，《报告》显示，在北京售房老人调查样本中，出于改善性换购动机的占比达到40.8%。在改善居住的同时，老年群体在住房交易中还存在代际支持需求，从而构成老人住房交易的“双驱动模型”。

在双驱动模型下，老年群体在房屋置换过程中呈现出增量和减量并存的特征，与中青年群体以增量改善为主的置换模式明显不同。在《报告》的售房老人样本中，代际支持占比达到42.2%，其中最多的是帮助子女购房，其次是作为财产分配给子女或帮子女还债。

从《报告》研究结果看，老年群体置换需求“理想的约数”是五到六环之间、2008年以后建成、有电梯、80平方米两居室的商品住宅。

一方面，出于代际支持，老年人倾向选择与子女较为接近的片区，可以更便于父母子女相互照应。同时，随着年龄的增长，老年人更加依赖便捷的公共交通，以及中心城区更好的医疗、商业配套设施。

《报告》指出，老年人置业更倾向于主城区和近郊，在空间特征上，老年人置业更喜欢中心城区，希望住在二到四环间的老人甚至比青年人更多。

在楼龄方面，七成以上老人在购置住房时，倾向选择建成年代更晚的新房或次新住房。物业服务方面，63.2%的北京老年人置换后选择了物业费更贵的房屋，且年龄越大，所置换房屋物业费增加的比例越大。对老年群体而言，更贵的物业费，意味着更高品质的社区和物业、适老化程度更高，更能满足老年人对外部服务需求。

在对居住条件的要求方面，大部分老年群体选择中等面积、中间套型的“理想型”。据推测，这可能出于减轻家务清洁压力和减轻孤独感。《报告》数据显示，38.2%的老年群体偏好60-90平方米的房屋，选择120平方米以上的老年人不足两成。

对此，中国房地产业协会会长冯俊表示，随着时间的推移，老年人对住房的需求发生了显著变化，但住房服务的供给与老年人的居住需求之间的矛盾日益凸显，亟需社会各方合力提高适老化程度，完善居住保障体系设计、住房适老改造、社区养老服务，让老年人拥有更美好的居住环境，积极享受老龄生活，共享社会发展的红利。

北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志对此表示认同，在他看来，适老化居住需要在住房设计标准、城市更新等方面积极探索，深度挖掘更多真实的老龄居住场景，将需求场景精细化，与适老化有机结合，为老年人提供更加便捷、触手可及的日常照料和医疗康养服务，让老年人“老有所医”、“老有所养”、“老有所乐”。

对于老年人居住，中国人民大学劳动人事学院社保系主任白晨则认为，一是要探索构建更加积极的老年住房保障体系，加强顶层设计，构建多层次的老年住房保障体系与科学的空间规划机制。二是挖掘并激活老年群体居住消费需求，培育服务市场，构建多层次的老年居住服务市场。例如，注重老年住房经纪服务，优化供需匹配 (置换)，应对数字鸿沟；聚焦老年住房物业服务，社区与居家养老实现衔接，注重监测与安全防护；提升老年住房配套服务，完善医疗与服务等。