政府工作报告:天平倾斜,贯彻“房住不炒”思路多元化

3月5日，政府工作报告发布。

关于房地产，政府工作报告相关表述，都与去年的中央政治局会议、中央经济工作会议的表述保持了一致的基调。

这种一致的基调，对于目前的楼市来讲，有着以下两方面的意义：

一方面，“房住不炒”的总体思路不会变，房地产市场保持稳定发展是大势所趋。这种稳定，除了蕴含杜绝房价大涨的信号，也有着防止房价过度下跌的内涵。另一方面，这种一致性还表明，对于自去年年底以来的包括房贷额度和首付比例的调整，限购限贷限售等方面的放松将会继续延续下去。前几天，包括郑州、唐山、宁波等地的放松政策，在政府工作报告之前出台，既是楼市下行导致经济严重承压的不得已行为，也是在疯狂试水，试探政策的底线。政府工作报告相关的表述算是给这些虽然冒天下之大不韪但不免有点心怀忐忑的城市吃了个定心丸。不过，当房地产市场迎来复苏态势之际，稳地价稳房价稳预期的三稳策略，仍将对房地产市场的发展进行有效的引导。

不过，今年政府工作报告针对房地产表述的较大看点是提出了贯彻“房住不炒”的具体措施，那就是“满足购房者的合理住房需求”。

对于“购房者合理住房需求”的表述，此前在2021年中央政治局会议和中央经济工作会议和3月4日中国银保监会、中国人民银行发布的《关于加强新市民金融服务工作的通知》都有提及，在政府工作报告中再次被强调，可见其所被赋予的历史意义。

住房是一种特殊的耐用消费品，因为其不仅具有消费属性，而且具有投资属性，而与“住房需求”相对应的概念是投资需求。投资需求会让消费者产生房价上涨的预期，市场上投资需求和住房需求的比例将会造成房价的波动，进而对住房需求产生影响。所以，对住房需求的强调，无疑是在挤压投资需求，是对“房住不炒”最朴实无华而又最实际的贯彻。

环环认为，“满足购房者的合理住房需求”这点甚至可以作为整个表述的核心，其他几点可以看作以此为核心而展开。

除了商品房外，对于如何 “满足购房者的合理住房需求”，政府工作报告还提出了另外的两条途径：其一是坚持租购并举，加快发展长租房市场；其二是推进保障性住房建设。

中国城镇化进程的加速导致租房群体庞大，租房也是城市中低收入阶层的居住刚性需求，因此，满足这种需求是政府责无旁贷的责任，是打造城市发展竞争力的关键所在，同时亦是当下经济社会发展中较大的热点。不过，政府工作报告再提加快发展长租房市场，那些在长租公寓先行一步的房企又迎来了新的发展契机。

至于保障性住房的发展热度，两条新闻可以作为有效佐证。

2月25日，银保监会等发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》明确了各类金融机构可以参与保障性租赁住房业务。这些机构的汇集，是保障性租赁住房领域金融市场逐渐成型的重要基础和标志，合规高效的金融服务和创新能够真正推动保障性租赁住房市场的高质量发展。

另外一条新闻是，前一段四川出台的保障性租赁住房新规规定：为响应“三孩”政策，将适当配置多居室的房源。

结合这两条新闻，排名前列条彰显了保障性住房的发展有金融机构保驾护航，而四川的保障性租赁住房新规则传导出这样的信号，即未来不仅是保障性住房，而且就连保障性租房需求都会关注居住的舒适度，满足人们更高层面的居住需求。

总体而言，“满足购房者的合理住房需求”的实施路径体现了完善多层次住房体系，形成“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的住房发展格局。

用易居研究院智库中心研究总监严跃进的话来说，就是在长租房、保障性住房和商品房等层面推进工作，统一在“群众住房需求”的表述上。

除了“满足购房者的合理住房需求”这个较大的看点，政府工作报告另一个较大的看点就是“房地产税”的再次缺席。

考虑到目前的市场现状和政策指向，没有提“房地产税”的原因不言而喻——那个最恰当的时机曾在地平线露头，但只留下了一个背影。