「融创重庆映湖十里」解答关于两江科技城融创映湖十里的四大问题

问1：如此偏的地方为什么要修房子？

为什么要在这个地方修房子，为什么又是2019年底这个时间点？

为了寻找问题的答案，我们需要从城市发展进程、蔡家所处发展阶段两个角度来分析。

2003年，观音桥走入大众视野，紧接着新牌坊这片农田也进入大开发时代；

2008年，八大金刚闹金开，整个北区第二次北进，照母山紧跟其后；

2010年，蔡家、礼嘉、悦来三个版块同时开发，拉开了第三次北进的序幕；

现在的北区发展版图不断扩大，最远处到了水土复兴，北区的发展步伐在整个重庆来讲是比较快的。人们常说酒要一口一口的喝，路要一步一步地走，步子大了容易扯着蛋。但是房地产的开发步伐总是一个接着一个，一个尚未离场另一个就迫不及待地登场，距离传统核心板块越来越远，面粉却越来越贵，如此发展逻辑无形中给市场造成巨大的紧张感与压迫感。

一个板块尚未成熟，甚至尚未开发完成，另一个板块又如火如荼地进行着，如此循环往复，这就是为什么大家经常会发出这样的感叹：好偏的位置，鬼大爷去买！1998年停止福利分房以来，中国正式进入商品房时代，从此掀起了地产开发掘金时代。建国70年，城镇人口从1949年的5700万，增长到6亿人。改革开放40年，城镇常住人口，从1978年的1.7亿人，增长到8.3亿人，这么多人进入城市必然需要很多房子，一直以来采取得都是“筑巢引凤”的开发逻辑。

这样的发展逻辑不仅在各大板块中出现，在一个板块中也同样存在。

2010年起，北城未来、中庚城、旭辉朗悦郡、隆鑫爱琴海、名流印象、正源福源、中昂星汇、上城中央扎堆蔡家中环快速干道以北的区域，我们把这一片称为蔡家1.0时代；

2012年起，金科城、力帆翡翠郡、渝能嘉湾壹号、金科博翠山、龙湖椿山、金科美院、万科十七英里、万科观承、金科集美嘉悦、中南玖宸扎堆蔡家中环快速干道以南区域，我们把这一片称为蔡家2.0时代。

1.0和2.0之间并不是特别的一个完成后，另一个才开始，在时间上相互有穿插，集中度上会有差异。

我们再看看中环快速干道以南这个区域，大部分土地已经出让，仅剩余轨道曹家湾站周边有少量土地，这些地块价值

较高，大量投入市场一方面会把部分刚需人群挡在门外，另一方面也会加剧区域的竞争激烈程度，当然地块价值也不能实现较大化。去年底出让的雅居乐和龙湖地块楼面价已经高达8570元。

还有两个因素。一是蔡家作为重庆21个居住区之一，幅员面积88平方公里，比整个万州区主城的面积还要大，控规已建设用地48平方公里，还有大量的空地等待开发。二是一桥之隔的水土板块从金科岭上发展至今已逾两年，水土高兴产业园的概念已被大家熟识，融创、龙湖、万科、万科、金融街等10家房企已拿地开发。水土和蔡家本就属于北碚行政版图，两兄弟在发展上必然会携手共进，通过两座大桥贯通彼此，且这两个板块均属于两江新区范畴，具有较大的战略作用。

所以，无论从内部因素还是外部因素来看，蔡家在2019年这个时间点开启3.0时代是发展的必然。

问2：这个楼盘是怎么规划的？

区位图

先大致说一下两江科技城融创重庆映湖十里交通和基础配套。距离最近的轨道站点是向家岗站，距离在2公里左右，目前有一路公交车。教育方面项目内部有一块小学教育用地，商业配套自身有社区商业，未来的大型商业距离该楼盘并不远。

鸟瞰图

两江科技城融创重庆映湖十里项目四至。

北边，是一大片城市绿地，该片绿地一直延伸到江边，自然环境还是非常不错；

西边，大家从图上看B27-2/05地块和B31/06地块标注的信息，是以医疗、金融、信息为主的产业单位，这是该楼盘在规划层面以外的价值点。蔡家规划打造的是蔡家智慧宜居城，大力发展智能制造。信息技术和工业互联网等新兴产业，这是区域内排名前列个产城项目。从蔡家目前入驻企业看这样的规划落空的概率比较小。

南边，是两块待出让的住宅用地，旁边有一个小水库；

东边，一大片待出让的住宅用地，一直延伸到嘉陵江边。

两江科技城融创重庆映湖十里在售情况。

B30-1/04地块，是采用围合式布局的小高层，2梯4户的产品，有两个户型，套内81平米的三房和套内104平米的四房。内部有两个大中庭，左边比较大有9000㎡，比标准足球场大一点，右边中庭面积为6000㎡，比足球场稍微小一点。

F21-1/04地块，是采用行列式布局的洋房，也是三房和四房，相对来说小高层舒适性会更高一点。

问3：那些人群适合买？

首先，蔡家并不缺房子，毕竟它离传统核心商圈距离比较远。原住民以及同兴工业园上班的人群基本上已在中庚城所在区域买房置业，也就是蔡家1.0时代。

其次，中环快速干道以南区域，它的价值在于有轨道6号线做支撑，外加礼嘉商圈做价值背书以及强大的交通路网，消化大部分轨道沿线、鸳鸯、新牌坊改善型人群和大量投资人群，也就是蔡家2.0时代。

现在的蔡家3.0时代，更多的是需要通过产业为区域导入置业人群，以产促城，以城兴产。通过蔡家控规图上看产业用地并不多，我认为该项目两块产业用地是一个初步的尝试，投石问路，如果产业导入顺利，那么对整个区域后期2000亩待出让用地进行调整。毕竟，房地产的下半场更多得是比拼如何引进产业，从而导入人口。

所以，自住并工作在此区域，买两江科技城融创重庆映湖十里这个楼盘没问题，围合式布局以及横厅设计，居住的舒适性还是不错。投资买这个楼盘等待时间会稍微长一点。

问4：未来升值潜力怎么样？

两江科技城融创重庆映湖十里有可能是一匹黑马。投资看的是未来！十三五规划明确指出蔡家商圈纳入重点发展的“市级核心商圈”。可以称为市级核心商圈的仅传统五大商圈，新区通常以满足板块内部日常消费的服务型商业为主。为什么会给与蔡家商业如此高的定位，有2个因素：一是蔡家幅员面积广，规划人口高达61万人；二是承载水土板块外溢的商业商务消费需求，毕竟他们之间就隔一座桥。