10年才翻一番,南宁房价:我的温柔你永远不懂!

从2010到2020。

十年，念完只需几秒，却已跨越了一个年代。

较新房价数据显示，2020年南宁商品住宅成交均价12550元/㎡。10年前，2010年成交均价为6597元/㎡。

10年时间，南宁房价涨了5953元/㎡，几乎翻番。

这个涨幅是大是小？

简单几个数据，隐藏了南宁楼市什么样的信息？

买房，应该买哪里？

数据是一把棱镜，一面照亮过去，一面照进未来。

01

10年，南宁房价走过3大阶段

南宁楼市10年的变化，房价是最直接的体现。

从折线图可以看出，除了2013年、2015年出现过下滑，其他年份南宁房价均呈上涨趋势。2016至2017年，房价涨幅较大，涨了1748元/㎡。

从2017年至今，房价再没有低于10000元/㎡。

这10年，南宁楼市及房价都发生了哪些变化？ 

起势期：2010年，房价突破6000元大关  

2010年，南宁房价单价破“6”字头。

这得益于2009年埌东的发展建设，带火了凤岭北及东盟商务区这一带的楼市。

随着民族大道向东延伸，大道两旁建设得如火如荼，东盟商务区不少热门楼盘迈过万元门槛。

到2010年，南宁商品住宅成交均价涨至6597元/㎡，房价从此前的“4”字头突破至“6”字头。

| 2010年的的东盟商务区

| 2010年的凤岭北

丨如今的凤岭（来源：四合映象）

平稳期：2011~2016年，政策收紧，房价趋稳

2011~2014年，楼市政策不断收紧。

2013年，商品房成交均价首次出现下滑。2012年的8105元/㎡，较2013年8090元/㎡的下滑约0.2%。

期间，南宁实施“限购”政策；全国所有商品住宅在销售中实行“明码标价”和“一房一标价”；新国五条”的细则出台；直至2014年9月，南宁才取消限购政策。

| 2014年9月，南宁取消限购政策

因受政策影响，南宁房价尽管突破”7“字头，却保持在一个平稳的状态。

2015年，南宁商品住宅成交均价在10年间出现了较大幅度的下滑。2015年的7940元/㎡，较2014年的8570元/㎡下滑7.9%，这也是10年来的第二次下滑。

2016年，在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，南宁房价开始反弹。

这一年，南宁万元地横空出世。2016年9月28日，大唐以总价15.59亿拿下铜鼓岭约68亩商住地，楼面价1.14万元/㎡，成为2016年楼面价和单价双料地王。

一夜之间，十余盘喊涨，引发一轮恐慌性购房。

这一年，南宁商品住宅成交均价达到了8453元/㎡，再次进入价格上行期。

| 2016年南宁拍出新地王后，多盘喊涨

爆发期：2017~2020年，房价破万  

这几年房价一直平稳上涨，在近五年中发展较快。

2017年，南宁房价迎来了重大转折点，成交均价正式破了万元大关，一举达到了10201元/㎡。

虽然这一年，南宁楼市经历限价、限售、装修分级、土拍新规则等最严调控，但依然实现了量价齐升的局面，只不过在“限”令下，地价被压抑了。

| 2017南宁商品住宅成交量价月度走势（克而瑞广西）

2018年与2017年一样，处于“五限”的市场环境，房价稳中有涨，全市均价为10896元/㎡。五象是楼市的关注焦点，住宅成交位居南宁榜首。

2019年，南宁楼市政策适度宽松，备案价悄然放开，精装逐渐退场，“万元地”频出。

大V君统计，2019年共拍出了9幅1万+的高价地，特别是位于五象湖“四大天王”，实际楼面价相继突破1.4+万。成为了继2016年之后再次让市场集体进入高潮的“地王年”。

2020年，“天王”项目集中上市，不少楼盘价格突破2w+，一定程度上拉升了南宁整体房价。这一年，南宁市商品住宅成交均价12550元/㎡，上升到近10年新高位。

02

南宁房价年均涨幅7.04%，跑赢CPI就了不起？

再看，这10年来南宁楼市，从投资角度看，收益如何？ 

大V君算了一下南宁房价的年复合增长率，得出结果是7.04%。

是否跑赢了大势？

相对而言，这10年南宁复合房价增长，算是跑赢了CPI。

虽然这是全国的CPI，但实际上南宁市民对南宁物价的增长感受可比这个表强烈。

你也会庆幸，买房比买黄金好。因为，房价比黄金还要稳定。 

当然，南宁的房价特别跑赢了存款。更不用说各种理财产品。珍惜财产，远离P2P。

南宁房价的年复合增长率7.04%，涨速刚好及格，跑赢了经济GDP，这说明南宁房子持有保值功能。

你会觉得南宁房价涨幅很了不起？放眼全国比较，就会发现真相。

从全国比较看，南宁房价10年涨幅表现并不算突出。由于统计数据缺乏，大V君从各研究机构中找到相关资料，仅供参考。

例如，这张关于全国房价涨幅的对比图：

虽然统计数据是2008~2018年，但也大致看到全国重点房价在过去的十多年涨幅是非常迅猛的，特别是北上广深等一线城市。

与南宁比较接近的长沙，其实涨幅也很高。

值得注意的是，2010年南宁市GDP增长14.2% 已连续9年保持两位数增长。此后南宁GDP增速逐渐下降。特别是2018和2019年，减速明显，甚至低于全区平均增速。

作为龙头的“首府”南宁怎能带动不力？

经济要发展，最见效的是加大固定资产投资力度和卖地。

中原地产研究中心统计数据显示，截至2020年11月23日，南宁以435.218亿元的卖地金额，排在全国第31位。

| 2020年土地出让金排名（来源：中原地产研究院）

03

这10年南宁哪里涨得最猛？

五象1套房=西乡塘2套房

而从这10年南宁6大城区的房价涨幅可以看出，各大区域都有在上涨，只是涨幅程度不同。

其中，涨得最猛的是良庆，以202%涨幅位居排名前列，其次是邕宁、青秀，涨幅均超过100%。

尤其是良庆、邕宁这两大区域，10年前还处于开发的起步阶段，如今凭借五象新区的发展利好，交通配套等资源的不断完善，发展势头迅猛，成为置业高地。

2010年，良庆商品住宅成交均价4197元/㎡，如今已达到12661元/㎡，涨幅达202%，10年房价翻了3番。

丨五象核心区

丨五象湖

10年前邕宁区的商品住宅成交均价才3970元/㎡，如今已经达到了11217元/㎡，涨幅183%，10年也翻了近3倍。

| 龙岗

而青秀，这10年中也是它发展成熟的阶段，凭借着区域及配套的优势，涨速也十分出色，涨幅达128%。

大V君的朋友陈先生回忆，他在2008年买了万象城对面的德瑞花园，当时房价4000多元/㎡，十来年过去了，如今凤岭南北已是繁华的南宁门户区域，区域内一些楼盘已突破2万+，翻了近5倍。

丨青秀

江南区，作为南宁的传统老城区之一，10年前“宁要埌东一张床，不要江南一套房”广为流传。

十年后区域面貌得到了很好的提升，沿江一带不乏优质楼盘，比如南宁最贵的豪宅凯旋一号就位居这里，房价也因此慢慢被带高，房价涨幅达98%。

兴宁区，由于地理位置不占优势，交通和配套都无法与青秀区媲美，房价上涨缓慢，10年涨幅82%。

相比于其他区域，西乡塘区一直不温不火，被视为刚需之家，商品房住宅均价涨幅相对平稳。10年涨幅全市较低，只有75%。

不过，2021年，江南区、西乡塘旧改发力，相信老城区的热度会有所提升。

数据再换成年复合增长率来看，良庆以11.67%位居排名前列，其次是邕宁10.97%，青秀8.6%，最后是江南 ，兴宁，西乡塘。

不管是10年涨幅还是年复合增长率，都可以看出，10年前你用相同的钱在不同的区域买入，现在的增值程度是不一样的。

最增值的区域在五象，买五象良庆区一套房相当于买西乡塘两套房的涨速。

04

不但要买对区域，还要买对品牌

同是五象，不同区域的不同楼盘，涨幅更是不同。

例如在五象湖区域，最近的4年房价涨幅让人瞠目结舌，区域商品房住宅均价从“6”字头，一直冲上2万+。

“神盘”华润二十四城“4999元/㎡起”，更是楼市的老梗。如今二手房价高达2.25万元/㎡，6年间翻4.5倍。

| 2014年华润二十四城的海报

综合10年南宁房价走向，从房产投资增值角度，我们得出这样一个选房公式：

重点区域——重点片区——重点品牌楼盘。

例如，买房就买凤岭和五象湖。这是过去5年甚至10年的买房经验。

如何判断哪里是重点片区？

重点看政府规划，是不是城市配套重点投资板块。例如，铁学商，真的到位了吗？这个是最简单的判断。

如今，在“房住不炒”背景下，房子这类资产期望收益已经在急剧下降。相反，中国股市分别在2019年、2020年上涨了24.19%、13.87%。

以中国电动车龙头比亚迪为例， 近年北上资金增持至8000万股（黄线），公司股价从10.53元/股，飙升到90.39元/股，资产价格暴涨745.2%！更是完成了“10年10倍”的涨幅。

丨五象南

在房住不炒的时代，想投资房产短时期内获得高额回报已不太可能，选择房产投资需要做好长线投资的准备。

但房产有一个特点，就是抗风险能力强，依然是广大居民的财产保值增值方式。

从居住角度看，只要是方便工作和家庭生活，在南宁市区范围内买房就对了。

| 凤岭一带

特别是南宁“旧城更新运动”正在发力，各项配套设施不断提升和完善。南宁的房产价值的增长模式，已从“高速增长”向“高质量增长”迈进。

也就是说，现在买房你可能会付出更高的价格成本，但南宁的房子品质以及城市品质真的不错。

南宁，值得大家拥有。

【今日话题】

对于南宁房价，你怎么看？

未来十年，你更看好哪里的房产？

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