特别对话邓智仁:中国房地产需要一次深刻“检讨”
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中国房地产如同一个庞大的“赌场”。“赌徒们”勇往直前，有“羊群心理”的企业一拥而上，人性的贪婪在诱惑面前肆意释放。如今，中国正面临巨大的楼市风险。这一风险比中国香港、甚至其他发达国家所经历的还要大。
——邓智仁
作者|王迪
出品|焦点财经
一场关于中国商品房预售制度的大讨论正在蔓延，变革“预售制”呼声再起。
今年7月，全国烂尾楼业主“强制停贷”引发连锁反应。各大银行、地方政府、银保监会各个层面相继火速表态。关联方众多，“雪球”越滚越大。
7月21日，部分房企供应商加入“强制停贷停工”阵营。郑州银行与当地房管局更是上演了“互怼”戏码。彼时，涉事“主角”开发商们暴雷、亏损之声不绝于耳。2022上半年房企业绩发出预警，42家预亏23家同比下滑，较高亏损46亿元。
行业哀鸣之下，“没钱”成为事件的直接主因，而更为深刻的层面是中国实行多年的预售制度及房地产运作模式。
“现在大家互相埋怨没有意义。预售制度本身没有问题。业主以停贷要求复工的方式也是不可执行的。”
当72岁的邓智仁，在北京所下榻的酒店接受焦点财经采访时，面对行业热点话题，他一语中的，层层剖析。
“首先，开发商确实没钱开工，因为钱已经挪作他用。此外，楼房建造封顶之前所花的钱，远小于封顶之后所用到的钱，因为后续涉及园林、装修等多个方面，尤其是精装修所需要的成本更高。
其次，假如开发商有钱开工，此种方式也是不可持久的。如果施工一段时间开发商又没钱导致停工，业主再停贷，又会重新陷入混乱。
第三，如若强迫开发商复工完成，未来的房屋质量问题也会堪忧，因为开发商钱不够，在房屋成本上会偷工减料，或会产生另一大争议点。”
他还是那个操着“港普”桀骜不驯的形象，善用逆向思维。一身宽松的亚麻着装，精神矍铄，让人不会将眼前的邓智仁与年逾古稀的老人联想在一起。
他现在不隶属于任何一家公司，没有职位。当然仅凭“邓智仁”三个字便能引申出无数的标签：“房产销售奇才”、“较受欢迎讲师”、“中国地产教父”等。
从全中国排名前列个外销楼金田花园，到上海排名前列个商品房浦东“东方广场”，北京排名前列个商品房“北京玫瑰园”，再到今天的海南文昌潮滩湾综合产业新区，在地产江湖打拼38载的邓智仁，俨然成为中国地产界的一个符号。
作为曾经的创业者，他深知如今身负巨债的房地产企业家的心境。作为中国房地产行业历史见证者，他对行业弊病及底层逻辑如数家珍，擅用“解剖刀”和“显微镜”诊出行业的“病症”。
一个7月的夏日，焦点财经与邓智仁进行了一场两个半小时的深入对话。话题从时下热点事件延展至行业、人生各个层面。他说，在过去行业如火如荼之年不愿接受媒体采访，但是面对行业困顿，他反而有很多话想说。
他说，中国房地产开发是畸形的。他将中国房地产比作一个“赌场”，并称之为“悲情行业”。因为“赌场”巨大，无数人蜂拥而至，行贿、贪污、入狱等事件比比皆是。面对行业未来，他直言，未来两三年会是一个苦难时代 ，但是有苦难才会有改变 ，虽然改变非常难。
在过去38年的商海中纵横捭阖，邓智仁见证了中国企业的崛起大戏，在富有激情年代涌动着不可遏制的投资和扩张。他也亲历过中国无数企业“泰坦尼克现象”的此起彼伏。
所以，再次回归公众视野，以行业视角“检讨过去，展望未来”，成了此次对话的主题。
01 烂尾楼之问：中国不应该废除预售制度
1999年6月，深陷债务危机的北京玫瑰园正式发出拍卖公告，3.88亿元起拍，价格比1年前的评估价缩水2亿多元。即便如此，玫瑰园仍以“中国房地产较大破产项目”引起社会关注。
最终，希森集团以高出基价1000万元的价格拍得玫瑰园。至此，玫瑰园迎来最后一位“主人”——梁希森。此前，这一带刺的玫瑰曾让历任雄心勃勃的操盘者“黯然神伤”。其中包括一代怪才邓智仁。
1992年，邓小平南巡讲话让一度消沉的中国经济陡然一振。北京市赴港招商热浪涌起。拥有敏锐商业触角的邓智仁涌入全国少有的投资热潮。从刘常明手中买下北京玫瑰园的开发权，成为玫瑰园的主人，并创下开盘即热销80套的佳绩。
在此前后，邓智仁挟香港利达行之余威，横扫北京市房地产业，先后承接10多个著名楼盘的销售代理，成为北京楼市传奇式人物。赶上中国房地产市场的井喷年代，他连创写字楼、商铺每平方米售价和日租金的新纪录。
由于刘常明将开发资金挪作他用，且恰好碰上国家宏观调控，加上此前玫瑰园别墅手续不全，导致项目进展缓慢。接盘之后的邓智仁才发现这是一个“烂摊子”，而此时的刘常明已魂归西天。
为了救活玫瑰园，邓智仁从代理身份走向开发前台，周旋于政府、银行、法院、债权人之间，不惜多次以利达行的钱为玫瑰园输血，纠缠4年之后，精疲力竭的邓智仁决定从玫瑰园的梦魇中逃出。此后，玫瑰园被当时香港金时有限公司的老板陆苍接手。虽然以低价及承接债务方式入场，想着仍有盈利空间，但是陆苍也没有改变玫瑰园折戟沉沙的命运。
1999年7月16日，玫瑰园别墅在京公开拍卖。经法院认定，玫瑰园的债主共105个，债务总额达10亿元之巨，而其评估价仅为5.99亿元，严重资不抵债。至此，北京排名前列个赴香港招商的房地产项目，一度被誉为“首都排名前列别墅”的玫瑰园，迎来它最终的“园丁”。
作为企业家，生存在暴利年代是幸福的，因为随时可能攫取到超乎想象的利益，可同时又是不幸的，因为轻易攫取到的利益又随时可能轻易失去。
一个个冒险家因为诱惑前赴后继。但现实告诉我们，只有让项目“活下去”的人才能品尝真正的“果实”——现金流对实现战略的重要性显而易见。
上世纪90年代，因为房企缺少资金引入我国香港商品房预售制，这极大地缩短了房企现金回笼周期，进而助长了长达三十年的地产黄金周期。地方政府拿到土地收入，房企提前收款，银行每月收房贷。内地把香港卖地、预售、期房、公摊“作业”都抄了一遍，却唯独遗漏了规避业主收到烂尾楼这道“大题”。
此时，全国无数个“玫瑰园的故事”正在上演。从当初亲历者邓智仁的个案反思或会找到解锁共性问题的密码。
焦点财经：都说北京玫瑰园几乎浓缩了中国10年房地产业的成长史，您觉得它当时的核心问题出在哪里？
邓智仁：一个项目如果进行不下去，有很多复杂的因素，不可能是单一因素。否则不可能历经那么多人接盘，都没有盘活。
当时看准了时机，买了这块地，以为就可以成功。没想到北京的水这么深，不同于香港的模式，每一个批文都非常困难。此外，原来的钱被开发商花光了，面对开工付钱、员工工资问题，很多简单的问题变得很复杂。公安、政府部门天天找我，我需要应付很多问题。北京当地的流程需要搞关系，我并不擅长。
焦点财经：您能回忆当时的感受吗？
邓智仁：每个晚上睡觉汗流浃背，但是起床以后精神抖擞，因为要面对现实，有很多债务、员工问题。最后，我接受破产，反而轻松了，煎熬一年多，非常痛苦。所以，我很了解快破产企业家的心情，真的很悲哀。
焦点财经：如何看待近期的楼市烂尾停贷潮？
邓智仁：中国房地产行业很像一个“赌场”。改革开放以后，很多人冒险赚钱。香港讲求法制精神，所有手法有些不适合用在内地，这完全是两个世界的运作模式。比如，香港房企投资100亿，回报20个亿。但在内地很多人投1个亿，赚20个亿，根本没法比。
焦点财经：您觉得是否应该取消预售制度？
邓智仁：我认为预售楼本身没有问题，不应该取消。错误不在预售制度，在于监督问题，包括银行、政府都要负一定责任。预售制度是学香港，但是没有学好。
例如，发达国家开发商花钱买地不会借银行的钱，项目开始预售需要跟银行谈妥条件。定金必须放在监管账户里面，不能动用。建筑公司会列出一个时间表，银行就会按照信用、经验等可靠程度批复一部分建筑贷款。香港则相对改进了一些。
内地所谓的封顶后拨款是错误的，因为封顶远还没达到交付条件。包括外墙、装修、电梯、园林等方面还有很多。放款给开发商，开发商拿来另用的话很容易产生烂尾。
焦点财经：您觉得有什么办法可以解决目前的烂尾楼？
邓智仁：我还没有想出来，根本就是死路一条。因为开发商已经没钱了，不是在某个人手里。可能要看政府能拿出多少钱来。
02 “成功”是“失败”之母 需要学习发达国家模式
烂尾楼事件只是表象，深层次的思考是：中国房企债台高筑，会否引发进一步的危机？尤其今年全球通货膨胀，美联储、欧央行加息，疫情反复，俄乌冲突等因素叠加，让全球经济充满不确定性。
在邓智仁看来，历史中的发达国家包括美国经历过七次经济危机。日本也经历过泡沫崩溃所带来的经济停滞和价格紧缩期。1991年到2001年被称为日本失去的十年。
“虽然中国香港经历三次以上的经济危机，但是香港房地产没有垮台。原因就在于企业负债率低及香港保守的财务管理制度。”邓智仁道明了其中的逻辑。
“港企负债率特别不会超过20%。有些大企业连5%都不到，等于全部是现金在手。”他指出，香港政府实行的是英式保守的财政预算，储备比较多，当危急之时，一点点拿出来，更能渡过难关。
反观内地，“房企大多是借高额利息做房地产。中国房企的贷款利率大多在8%以上，甚至有的是10%。因为赚8%以上才能赚钱。市场越不好，越赔钱。”
一项数据说明了房企的债务情况。据中指研究院统计，截至2022年6月30日，房企一年内到期债券余额为9723.7亿元，7、8月为年内第二波偿债高峰，单月到期余额超千亿。自身“造血”不足、外部融资艰难，暴雷违约、寻求展期成为诸多房企面临的多重“枷锁”。
邓智仁认为，一切源于过去内地激进的发展模式，“赌徒们”勇往直前，但是“赌场”又离不开房地产周期的特点，有起有落，一次运气不好，或满盘皆输。
“恒大为什么能欠下2万亿巨债？根源就在于‘空手套白狼’的发展模式。”邓智仁如此解释。
伴随商品经济时代的腾飞，资本掮客们长袖善舞，有着不可遏制的豪情赌性，在机遇降临的那一刻倾命一搏。当“刹车”来临，高息贷款的滚动开发，买地就能赚钱的模式已经无法跑通。
在邓智仁看来，中国内地房地产商有勤奋拼搏精神与胆识，但也有自身弱点，具体表现为大而全、贪婪与“羊群心理”、骄傲自大、诚信问题及楼宇质量的兑现。
邓智仁举了一个上世纪90年代的例子，当时北京一平方成本3000元，卖楼价格是12000元/㎡，这是天文数字，而在这段时期（1992-1998年），香港房地产开发商只赚取低于10%利润。
早年向港企学习的内地房企，一度用高杠杆在速度上超越港资房企。如今，经过地产杠杆出清期，港资房企的稳健经营优势显现，而内地开放商的问题也在逐渐暴露。
人们常说：“失败是成功之母”。但在邓智仁看来，“成功是失败之母”。过度的贪婪，造成了如今房企们的折戟。“政府包括企业家都认为可以改变规律，但贪婪是人性问题，改变不了。”
邓智仁认为，中国现在面对巨大的风险，这一风险比中国香港，甚至所有其他国家更大。因为很多国家都经历过“风暴”，但是这一风险中国排名前列次遇到，根本没有经验，所以危险。
“政府、企业家、老百姓都很清楚房地产出现了什么问题，现在我们需要检讨。下一步还是需要学习发达国家的模式。”
焦点财经：日本曾遭遇经济危机带来的“失去的十年”，您觉得中国会走日本的老路吗？
邓智仁：曾经有一位总理说，发达国家走过的路我们不会走。比如说，环境污染、房地产崩盘。但是事实告诉我们，有些事情我们还是会经历。
焦点财经：您认为中国（内地）开发商债务远高于中国香港及发达国家的原因是什么？
邓智仁：中国（内地）房企很多都是上市公司，计算债务按照国际会计标准。但是国情又与发达国家截然不同。
排名前列，从土地拍卖时间点来看，中国（内地）土地拍卖的操作是，假如拍卖1000亩的土地，只需先付100亩的土地款，后续再付剩余的土地款。这900亩的土地款会被计入负债。
如果因债务或者预售不好等原因，开发商不想要剩下的土地，政府不会因为其违约没付款而起诉开发商。因为在中国土地是国家的，而在香港或海外发达国家，90%以上的土地属于私人，土地拍卖需要全额付款。
第二，以楼盘出售时间来看，假如客户100万购房，30%首付款，70%银行按揭贷款。这100万又会被列为开发商的债务。因为预售制没有交房，100万属于欠款。
此外，中国（内地)交房时间较长，大约18个月、甚至两年，该项债务存在于开发商报表的时间也会拉长。香港大多是6个月交房。一方面，香港开发商在手资金较多，施工较快，不会等钱到位再施工。此外，香港没有冬天，这也缩短了工期。
第三，在中国（内地），房地产开发商的乙方，包括材料方、施工方、装修方、园林方等是先服务后付钱，在香港和海外发达国家都是先付款后施工。这便产生了中国（内地）开发商的另一笔债务。开发商出现债务问题会连累拖垮这些乙方。这三方面促成了中国（内地）开发商巨大的债务问题。
焦点财经：您觉得应该如何解决这一问题？
邓智仁：应该从财务角度上改变。中国早晚都要学习发达国家或者是中国香港的模式。只要你的钱多于成本，就可以拿预售多余的钱。土地拍卖时付款，等于“压”低了开发商的债务，遇到紧急情况也不会太难。
焦点财经：您见证过行业很多重要转折点，例如，房改、2008年4万亿救市等。年初以来，中央出台了很多刺激性政策，您觉得房地产拐点已经来了吗？
邓智仁：我觉得已经太晚了。通常政策有很好的出发点，但是没有达到预期效果，有执行能力的问题。不是这么简单，牵扯很多小问题。我们现在处于一个浮躁时代，都以为自己很了不起。现在又过渡到了另外一个时代，全部埋怨，全部负面。其实，怪来怪去没有任何意义。
03行业未来：大开发商变小开发商 开发商转经营商
经过房价飙升和开发商疯狂盈利的时代，房地产步入杠杆出清深水区，这也意味着我国房地产业迎来至关重要的转型阵痛期。受房企流动性风险影响，良性循环已被打破，要化解风险，实现“软着陆”更要找到未来发展的良策。
邓智仁认为，房地产未来不能作为经济支柱行业，我们要冷静地看待行业，房地产本身不会灭亡，但是未来肯定会从大开发商变成很多小开发商。
其次，从开发商转变成经营商。因为开发需要时机，掌握时机，时机不好，可能两年就会停下来。但是，运营模式受影响程度小。他认为，万达和大悦城提供了很好的运营范例。
焦点财经：如何看待目前房企争相分拆上市的物业领域？
邓智仁：物业管理跟不上，会是中国内地房地产面临的新问题。在香港你会看到50年的大厦还很新。但在中国内地25年以后，楼房已经很糟糕。
一是小开发商没有经验。第二，偷工减料，第三，没有好的物业管理跟踪。第四，租客本身不愿意交高的物业管理费，所以一堆问题。在中国香港或发达国家，不交业费马上会被起诉，且99%业主会输。因为有法律规定，目前内地物业公司立法是不够的。
焦点财经：您觉得未来房地产的机遇在哪里？您怎么看待疫情催生的康养行业？
邓智仁：万达的模式是对的，做运营商可以长久维持下去，大悦城的商城是成功的，但不是所有人都不成功。
康养是一种笑话。因为在中国传统观念中，将父母放在老人院或者康养地方是不孝顺，不是钱的问题。第二，只要在市区里康养非常昂贵，在非常远的地方又不方便看望父母。虽然老百姓想法进步了，但是观念转变还很慢。
焦点财经：您怎么看待目前火热的新能源汽车领域？您觉得房企有必要转型吗？
邓智仁：跟风没有意义。不是概念问题，是执行问题。同样是一条街的咖啡店，有人关门，有人长盛不衰。主要还是专业、专一。
我对金融非常熟，从1984年到今天，我还没有放弃房地产，这两个行业本身就有很多东西要学。
04 房产代理转型面临困难 谈直播带货：自己不会跟风
邓智仁称得上是中国房地产营销史上的传奇人物。从香港引进成熟的房地产营销和部署经验，如样板间、售楼处、广告创作、业务员培训、销售人员架构、提成制度等。连SOHO中国董事长潘石屹都曾说，是邓智仁教了他如何做房地产销售。
他的可贵之处在于，总能随市场的需求调整营销策略。在香港以房产代理发迹，邓智仁又辗转深圳、广州、上海等沿海城市开拓，再到北京、石家庄、沈阳、太原、成都、南昌等内陆城市。
2008年，全国房地产一片黯淡，邓智仁却在石家庄大展拳脚，以自己独特的“凤凰计划”操作手法，为果岭湾创造了从火爆排号到十天成交502套的热销记录。
“一开始到石家庄操盘时，业内都是持观望态度。但他用楼盘热销证明了自己。邓先生很睿智，总是有新奇大胆的创意，他有清醒的头脑，对行业、人性有独到而深刻的洞察，擅于谋势、取道、优术。”与邓智仁在石家庄有过三年多合作的搜狐焦点总经理鲍全胜告诉焦点财经，邓先生是一位难得的地产奇才，他操盘的项目有很多都成了地产界的经典案例，是当之无愧的“地产教父”。
与此同时，他总能在多次创业失败中，找到新的突破点，重新回归大众视野。面对现代的科技营销手段，他亦有自己独到的见解。
焦点财经：您如何看待目前火热的直播带货的营销模式？
邓智仁：以前有个公司叫我去做直播网红，我是一口拒绝。为什么？我有个特点，凡是很多人去做的事我都不做。当你看到机会也好，问题也好，别人也会看到。
焦点财经：您如何看待未来房地产代理的市场发展空间？
邓智仁：中介行业在全世界经过无数次起起落落。开的规模庞大，经营成本高，遇到房地产下行肯定不行。房地产本身走上了发达国家的路，中介公司也会走发达国家的路。以前他们的转型过分乐观，现在转型也非常困难。
焦点财经：这两年房地产代理的日子不好过。贝壳找房、天猫好房等都用线下反攻线上。您如看待未来的房产经纪行业？
邓智仁：线上营销肯定会流传出来，但是能不能赚钱还要看房地产本身的行情。
05 谈人生：不会退休 相信轮回
邓智仁的微信个性签名是：“可以悲观看待这个世界，但是必须乐观对待自己的人生。”如他所说，自己从事“悲情”行业，但是久经生意场的邓智仁一直很乐观。
经历过人生的大起大落，在提到为创业中的年轻人提供建议时，他十分谦虚：“没办法提建议，因为因人而异。”但是，从他的经历我们或许可以窥见一些启示。
出生于香港公务员家庭，从小接受英式教育，因此，邓智仁对英式的管理理念和商业信用甚为推崇。中学毕业进入香港皇家警察队伍，机缘巧合之下闯入房产中介领域。
邓智仁说，当时连租房都没租过，更谈何卖房。正是乐观态度让他在进出口、服装、金融期货、房地产等多个领域自由切换。
他说，自己非常喜欢看中国历史，包括全世界历史。“人无论多大都要经过苦难，不断学习，肯定会往好的方面发展。”
因为博学多识，他曾为潘石屹、冯仑等商业大佬的项目担任总顾问，也担任过诸多企业的总裁，经常受邀为北京和上海高校给MBA班学员上课。
“很多人以为我是博士学历，但我只是高中毕业，知识都是通过自学而来。”信仰佛教的邓智仁说，每天都会看纪录片、看书等。他说因为信仰佛教，相信轮回，相信再生。
“所学的东西这一辈子可能没用，但下一辈子还会用。所以，我有信心，不容易老，因为每天是新的开始，而不是没落的开始。”
焦点财经：外界对您的评价标签有很多，您最喜欢哪一个？
邓智仁：“中国地产教父”。以前觉得没有发大财，所以一直不承认。现在觉得可以。
焦点财经：多次创业失败，如何做心理建设？
邓智仁：自信心。就是学问、知识，心态比较好，你才有自信心。当然不是盲目的自信心。
焦点财经：平时有何爱好？
邓智仁：我很喜欢看美国或英国的纪录片。很多的营销手法是从那里学的。北京楼盘的LOFT是我发明的，是我从日本电影中看到改良形成的。
焦点财经：在地产行业，谁对您的影响最为深刻？
邓智仁：都是我影响别人，我带领他们。
焦点财经：对于未来有何打算？
邓智仁：未来两三年不会找工作，房地产周期要来了，没有合适的机会我会选择“躺平”。当然我没有退休计划，会一直做下去，能做多久做多久，主要看头脑是不是清醒。我现在每天都健身，你看我的身材就知道。
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