前方高能!北区核心,临湖精装高层,建面均价12000元/㎡!

进入新年，后台留言中「区域」、「价格」提及度较高。粉丝们的关注点能理解，目标在核心区域，但手握有限预算。怕买房走弯路，希望我们能帮忙分析。结合目前现象和数据来看，对资金有限的客群来说，2021年核心区买房难不难？我们来看几个事例。01排名前列，主城新房单价升高。每月我们都会统计主城9区获得预售证的楼盘，较新的房价阶梯图让我意识到买房门槛正在升高。

制图，重庆楼市 数据来源：重庆网上房产地产备案价139个在售楼盘，以建面单价13000元/㎡为分界线：

分界线上的房源，占比达81%，是重庆新房市场特别供应主力。这部分大都为纯改善住宅，价格挑客；

分界线下的房源，占比仅19%。对首次置业或者偏改善的买房者，选择余地变小。

第二，观音桥土拍，刷新主城楼面价。12月29日，观音桥土拍。从上线开始，市场都在盯着这块土地结果如何。首先，这块地在观音桥特别核心区域；其次，起拍价13018元/㎡，创历史新高。最后，地块以总价24.6亿元、楼面价14142元/㎡成交，成为新地王。

来源，锐理数据第三，低价新盘上线，几乎秒光。前有巴南「首付2万」抢房引发堵车，后有寸滩「80万，建面仅45㎡两房」半夜疯抢。凡低价新盘入市，秒光毫无悬念。

重庆楼市实拍以上事情，都指向一个事实：新房上车门槛提高，核心区低总价新房供严重少于求。多重维度施压，首次置业和偏改善客群不禁要发出灵魂拷问：如何在有限之中，去寻找无限可能？怎样的房子能算得上高分优秀？

记住，买房没有特别优质。在我看来，核心区能同时达到以下三个条件的楼盘，资质怎么都不会差：

地段资源优质。比如在核心区，商业、交通、学校等配套才会成熟；

产品过硬。这点可以理解为，在排名前列个条件上，产品总价和面积可控，且品质优于市场平均线；

稀缺性。这个很好明白，基于上面两点，产品售完后无可替代品。

以下，我举个例子说明。02蓝光地产的「公园悦湖」项目，核心区域内为数不多的在售新盘，在我看来必须有姓名。带入排名前列个条件，地段。地段永远摆在优先位考虑，能直接影响未来的生活场景和资源质素。放在大北区里，「蓝光公园悦湖」被金开商圈、「奥宜麦」商圈、中央公园商圈（在建中）、悦来会展中心等包围，几何轴心所在。

来源，百度地图。以上距离为直线距离，位置、范围仅为示意，具体以实际情况为准左右逢源的地理属性，决定住在「蓝光公园悦湖」的周末或业余生活不会单调。同样，还是交通便捷的先决条件。已开通的轨道3号线、10号线，以及轨道9号线（在建中）、轨道15号线（规划中），未来项目所在的区域将会有「4轨过境」。这排面，也是没谁。如果是开车的话，那么机场路和渝航大道的重要性就不言而喻了。机场路串联起江北国际机场，与金开、嘉州、观音桥等区域；渝航大道往南，快速串联弹子石、江北嘴、南坪等区域。依托如此交通网，能看到「蓝光公园悦湖」和主城各区的均达性相当优秀。不管是公共交通还是自驾，大幅提高通勤的幸福度。03范围缩小到项目周边，情况又是如何？还是在地图上看，最直接。

来源，百度地图。位置、范围仅为示意，具体以实际情况为准比起冷冷清清的底商，零散开着的几间食店。项目不远处的两条美食街：漫调美食商业街、喜悦汇商业街，以及周边新世纪超市、永辉超市到24h便利店，应有尽有。不想做饭，家门口就能改善伙食；厨艺大发，超市能买到新鲜的食材。「蓝光公园悦湖」本身自带约5万方商业办公体（规划中），加上约15万方蘭亭新都汇直线距离均在3公里内（来源百度地图测距）。就算不去其他几个商圈，家门口足够逛。再看看医教资源。

医疗方面。重庆医科大学附属第三医院（三甲医院）、渝北区人民医院（综合性国家二级医院）、渝北区妇幼保健院等。近，而不邻。

教育方面。家门口的玫瑰城国际幼儿园、励贝国际幼儿园等品牌幼儿园；周边的玫瑰城实验小学、还有重庆一中（渝北校区）、西南政法大学等（注：学校信息仅为项目周边教育环境客观介绍，并不意味项目为学区房，学校就读信息均以当地教育主管部门及校方发布为准）。

我们常挂在嘴边的「现成生活」，无非也就是「蓝光公园悦湖」这种，已经有氛围感的居住生活。不用等，相当可。04地段之后，重点就放在产品力上。基于醇熟生活配套，住宅能有较好位置、较佳视野、并且控制面积和总价等，「闭眼入」不会出错。「蓝光公园悦湖」当前在售高层，就是很好的典型。能「闭眼入」的理由很简单，全维度稀缺。1、从位置来说，在出行便捷度和景观拥有上，比以往产品更佳。一线临湖。约2.8万㎡恋湖公园（原生态恋湖约1.3万㎡，公园约1.5万㎡）与项目高层直线距离不超过60m；与原生态恋湖，直线距离约70m（来源百度地图测距）。

来源，百度地图。位置、范围仅为示意，具体以实际情况为准坐落中轴线上。或许光有定位，你还不能理解「中轴」带给生活的意义。就这么说，约2.8万㎡恋湖公园，4000㎡星际运动公园（在建中）、永辉超市、新世纪百货等，都是下楼两分钟就能达到的配套。2、「高层+临湖」CP，北区少见。目前重庆楼市，临湖住宅多见于大平层、别墅等高端物业上。比如，蓝湖郡、江与城、壹号半岛。这类不动产总价高，湖景是高端物业附加值中的必备项。做个猜想，如果现在北区核心区上线一块有湖景资源的土地，楼面价会达到一万几？开发商会设计修建怎样的产品，洋房、别墅或大平层？反正怎么都不会是高层优先，更何况实际还没有。「蓝光公园悦湖」的操作，堪称清流。畅想一下，每天开窗排名前列眼见到波光粼粼的湖水，听着鸟语花香，人生小确幸不过于此。

恋湖实景3、量的稀缺。这点，要从项目本身和市场两个维度来看。①、项目维度。这次推售的高层是项目最后的住宅产品、也是较好的一线临湖装修高层，意味着，这次卖完就再也没有了；②、市场维度。「蓝光公园悦湖」所在区域，5年仅两次供地。2016年-2018年无土地供应；过去的两年仅两宗土拍成交，而且两个项目均无高层产品，相当于公园悦湖现在推售的高层，也是区域最后的在售精装高层了。而区域内供地的稀缺，也象征着区域以后也基本不可能出现这类一线临湖的精装高层了。土地稀缺与最后住宅产品的属性叠加之上，项目更增加了精装内涵。以A2，套内约79㎡户型为例。

A2户型装修方案参考示意图入户玄关，用到指纹密码锁、地面石材拼花；室内新风系统、地暖管道预埋、实木地板、嵌入式消毒柜、智能马桶盖等；全屋装修材质为马可波罗、圣象、立邦等；

蓝光公园悦湖样板间实拍厨卫部分及五金配件为西门子、方太、科勒等，均为一线品牌。

蓝光公园悦湖样板间实拍（上述材质及品牌存在更换可能，开发商保留更换同档次产品且不另行通知的权利）空间规划上，三房、双厅满足三代同堂的主流居住需求。卧室皆为全飘窗设计，主采光面接近10m，保证采光和通风。这里我想大胆开麦：「蓝光公园悦湖」之后，北区想再买到临湖精装高层，难！05从近几年北区的出让土地来看，能发现一个规律：楼面价升高，容积率降低。再过几年，高单价的改善型住宅成为主流，是板上钉钉的事。项目高层在北区醇熟地段、临湖、精装的buff加成下，建面单价多少？均价12400元/㎡。同样的产品和价格，不妨去中央公园、礼嘉悦来、甚至蔡家等板块找，结果或许是「竹篮打水一场空」：

中央公园板块靠近公园的新盘，清水高层已卖到建面20000元/㎡；

蔡家上个月一宗土地出让，成交价为8343元/㎡，保守估计住宅单价16000元+/㎡开发商才有利润可言。

另外，2019年区域曾拍出过11149元/㎡的楼面价，项目均价几乎和地价持平！就从价格来看，核心区域内，也不会再有和项目相似的楼盘。据我们了解到，现阶段「蓝光公园悦湖」正在推出「返乡置业」活动。如果错过了年末，年初将是全年第二个合适的时机。扫描文末二维码，添加置业顾问微信，到访销售中心就能获得新春礼品一份；另外，更有一口价房源、成交抽家电等活动。回到最初，2021年买房难吗？不差钱客群，买房难的行列里他们永远不参与。市场如何变换，内心毫无波澜。对资金有限的客群，要达到价格与地段间的均好性，不单凭精打细算就完事了。买房，特别在今年，抓住机会同样重要。