《求是》杂志总书记谈地产:房地产对经济增长等具有重大影响

2月16日出版的第4期《求是》杂志发表了习总书记2022年12月15日在中央经济工作会议上重要讲话的一部分《当前经济工作的几个重大问题》。其中有关房地产，强调房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门要扛起责任。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。对于接下来房地产市场发展具有风向标意义。

对此，诸葛找房数据研究中心解读如下：

一、房地产业肩负稳经济重任，防范化解风险是基础

“房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响”一句开段，肯定了房地产业对于各领域经济发展的重要性，进一步证实了房地产业仍为国民经济支柱产业。紧随其后，强调“要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门要扛起责任”，定调了实现平稳发展的前提是要防范化解各类风险，积极制定风险应对方案，打好长远发展的良好基础。另外，也表明了在促进房地产平稳发展、实现拉动经济增长目标的过程中，不仅要靠政策的精准施力，各地区及相关部门也要压实主体责任，从根本上防范风险后，也要充分挖掘多元化发展途径，积极做好房地产业与其他领域的协调工作，确保房地产市场稳步向前发展。

二、供需两端齐发力，多孩家庭、人才队伍成扩大需求的中坚力量

“要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题”，这是从房地产市场供需两端定调发展方向。首先，因城施策是对各地区提出的明确建议，其实自2022年以来，“因城施策”已深入各地房地产市场，继放松限购限售、降首付、加大购房补贴力度等基本优化政策后，又推出了“二手房”带押过户、一人购房全家帮等新颖的宽松政策，充分结合自身楼市现状出台阶段性支持政策，旨在促进购房需求的释放。

同时值得注意的是，人口规模是房产交易市场的重要支撑之一，因此，本次着重将支持落实生育政策与人才政策融入到对房地产市场发展的定调中，多孩家庭及人才引入成为了扩大有效需求的中坚力量。针对多孩家庭及人才群体，大多数城市推出了针对性的支持政策，如提高住房公积金贷款额度，加大购房补贴等。而且，进一步落实生育政策还能够为国家注入新鲜血液，缓解老龄化加重的局面；落实人才政策也能够提高城市的人才吸附能力，进一步壮大城市高素质人才队伍，将在一定程度上推动地方科研、高新技术等领域的快速发展。

三、保租房为重要发展趋势之一，缓解新市民住房难

此次明确“鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设”，进一步体现了租赁市场的重要性。不难发现，当前热点一二线城市的人口流入量较大，一旦市场住房供需失衡将会引发租金大涨、隔断租房等问题，将扰乱租赁市场秩序。因此，发展保障性租赁住房迫在眉睫，不仅能够有效缓解大城市供需不平衡、新市民及青年人住房困难等问题，还有利于规范租赁市场建设，维持租金平稳走势，促进租赁市场以及整个房地产市场平稳健康发展。此外，也预示着完善长租房市场制度、加强租赁市场监管、加大租赁群体的惠及力度等政策的推进步伐将加快。

四、探讨“新发展模式”，消除“高负债、高杠杆、高周转”

“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”首先，房住不炒将会持续作为房地产市场长期不动摇的指导方针，市场供需关系要充分结合城镇化格局，通过区域内产业结构、群体类别、人口规模等，研究出合理的优化政策，切实实现“住有所居”。

另外，房地产经过了漫长的发展期后，增量规模已经见顶，过去的高负债、高杠杆、高周转的发展模式已经无以为继，加上近两年房企频繁暴雷、债务违约等更是加速旧模式风险的暴露。推动房地产也向新发展模式平稳过渡是目标也房企长久发展的必经之路。

五、禁止变相举债行为，地方城投身影或将逐步退出土拍市场

此外，在防范化解地方政府债务风险中提出，“要禁止各种变相举债行为，防范地方国有企事业单位’平台化’。要加强对融资平台公司的综合治理，推动分类转型。”不可否认，2022年房地产市场最为显著的特征之一，是地方城投在土拍市场的托底现象深入，虽然能够避免一定程度的流拍，但地方平台的资金压力也随之上升，进而导致债务量走高。此次提出禁止变相举债行为，也是向各地方平台敲响警钟，地方城投身影或将逐步退出土拍市场，这也将在一定程度上防控地方债务，规范城投发展，有助于推动地方经济发展。同时这对于城投公司的转型也算是提供了一次突破或改革的时机，在当前形势下，城投公司需要转型发展。