万科债务困局打开缺口,“800亿银团贷款”兴业银行14亿打头阵

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

驰援万科的“800亿银团贷款”，在疯传一周后开始落地。

3月19日，万科宣布两家子公司获兴业银行14亿贷款，分别为上海中区公司、上海万科。

除此之外，国资真金白银力挺万科，大股东深铁集团认购其旗下印力REIT，也已经实锤。3月20日，深交所公告称，印力REIT已于当日开启发售路演推介，深铁拟认购基金总份额29.75%。

3月20日，万科多只债券上涨，“22万科06”盘中涨超20%，“20万科04”涨超13%，“22万科05”涨超7%，“21万科02”、“20万科08”涨超2%，后续虽有所回落，但也呈普涨态势。

当下，外界对万科的关注，主要集中于三件事：

一是与多家保险公司商谈“保债计划”再次延期的进展；

二是12家银行筹集800亿元贷款驰援的动态；

三是与银行沟通债务置换"标转非标"的结果；

这是其打破债务困局、避免债务违约的关键，自3月初债务风波发酵至今，一些谈判尚未明晰，一些商谈已有进展，破局已有痕迹。

近期有消息称，为了获得800亿银团贷款，万科仍在与工行为首的银行谈判，并向潜在贷款人提供了抵押资产清单，包括购物中心名单及收入来源信息。

据悉，贷款人正在尽可能审查高价值资产。消息还指出，保险公司债权人已同意延长债务期限，前提是要求万科提供更多抵押品。

有分析师估计，万科未抵押商业房地产价值为770亿至900亿元，若银行以50%贷款价值比放贷，万科最高能获得450亿元资金。

大股东深铁力挺，10亿认购“印力REIT”

即便身处债务旋涡，但大多数业内人士认为万科“活下去”，不是太大问题，因为有地产政府和监管层背后支持撑腰。

去年11月，万科遭遇股债双杀，深圳国资委出面力挺，称如遇极端情况，会出手帮助万科应对，深圳地铁承诺会帮其盘活资产，承接深圳的部分城市更新项目，以及择机购买其公开市场发行的债券。

相隔4个月后，深铁出手相助。3月15日，万科宣布深铁认购中金印力消费REIT，拟通过战略配售方式，认购不超募集份额总额的30%。

此次印力REIT估值为39.59亿元，据此估算，深铁认购预估可能在10亿元左右，如果最终落实，将是目前国内国资体系对消费类REITs认购金额最大的一笔。

当前，首批四只消费基础设施REITs中，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT已于3月12日上市，华夏华润商业REIT于3月14日上市，最后一只中金印力消费REIT也即将发行。

3月20日，深交所发布“中金印力消费REIT” 询价公告，将于3月25日进行网下询价，询价区间为每份3.26元-3.529元，最终确定基金份额的认购价格。

证监会准予印力REIT发售的基金份额为10亿份，初始战略配售份额为8.36亿份，网下发售初始份额为1.15亿份，公众投资者认购份额为4932.9万份。

其中，深铁集团作为初始战略投资人，拟认购份额为29.8%，体现出深圳市对万科的支持。据悉，还有多个知名投资机构参与了战略配售。

印力消费REIT发起人为印力集团，是万科旗下的购物中心开发与运营能力平台，目前全国在管商业面积超过1200万平米，资产规模超过1000 亿元。

业内人士认为，这体现了深国资用真金白银坚决力挺万科。同时，深国资此次大手笔认购印力消费REIT，也说明坚定看好万科的转型业务发展，借助REITs发行，万科经营性业务将实现“投、融、管、退”商业模式闭环。

兴业银行放款14亿，“800亿银团贷款”先锋？

就在印力消费REIT发售路演前一天，万科已经先行获得一笔资金。

3月19日晚间，万科宣布获得兴业银行14亿元贷款，借款人为旗下两家子公司，分别为上海中区地产和上海万科，贷款期限为14年。

“兴业银行带了个头，可能被上头指导了，给万科发放超长期贷款。下一步，就看几大国有银行能不能支持了。”有业内人士指出。

根据此前消息，有12家银行正为万科筹措最高800亿元贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付，既有工行（牵头行）、农行、中行、建行、交行和邮储银行6家国有银行，还有招行、中信、兴业、浦发、民生和平安6家股份制银行。

因此，兴业银行这笔14亿元贷款，被不少业内人士视为“800亿银团贷款”的先锋。

为了此次贷款，上海中区公司已将其持有的上海中区项目，以及项目产生的应收账款，全部抵押给了兴业银行。

此外，上海中区公司还承诺，如当年经营收入不足以覆盖贷款本息，将存入足额还贷保证金，同时将补充还款来源归集至监管账户，即其在兴业银行开立的账户，用于还款。

根据公告信息，万科申请这笔贷款是为了偿还债务，包括在存量房地产领域相关贷款，以及公开市场发行的债券。

2024年是房企偿债高峰期，万科也不例外，全年要兑付的债务达198亿元。其中境内债为93亿元，包括上半年50亿元，下半年43亿；境外债务为105亿元。

虽然14亿贷款，对于万科当下的债务是杯水车薪，但却开启了破局的关口。