上海楼市现状:早一步站岗,晚一步错过,刚需还有机会吗?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，最感觉近上海估计要慢慢涨起来了，感觉早一步站岗，又怕晚一步错过，请问下上海的房票有办法吗？刚需还有机会吗？

回答：你好，上海是已经开始涨了，等你非常确认“价格开始上来”的时候，就已经赶不上了。去年错过深圳，今年错过广州，别再错过上海了。

至于上海破限购的方案，可以详见内部分享。

提问：成哥好，坐标上海。情况如下：

1.有普陀长风04年7楼顶楼无电梯61平小两房，16年高位接盘，无学区，余贷款260万，房价低于买入价，加几年还贷本金，被套牢了。

2.南京120几平三房，拉小宝船小学学区房，小区设施贫乏，15年新房，4号线龙江路，在建9号线，目前市值570万，剩余房贷70万

请问：1. 上海需要改善+学区，仍考虑普陀，在长寿04年次新价格8万还是长风商务区15年品质小区大概9万之间纠结，可购买1000万左右房子 2. 这两套房子如何处理？初步想法：普陀长风老破小继续自持+出售南京房产，但不确定未来增值空间，是套现投资别区还是继续持有？

回答：真如是普陀最想重点打造的板块。 结果动迁不力，迟迟无法启动开发，于是赶紧启动备用方案：长风。 但长风散售的办公楼太多，商业也没起来，导致板块价值受限。 长寿路是典型的先行者惩罚，普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。 没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，略微跑输大盘。 自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资御免。 普陀的未来在真如、长风、桃浦。 这2个地段对比，优先长风。 宝船小学是拉小的分校，新出的网红，如果不需要用到南京学区，可以出手置换上海。 长风老破小可以暂时保留。

提问：成哥好，我在上海浦东塘桥有一套三室两厅，嘉善有一套小公寓，30多平，想在浦东再买一套投资房，目前手里的资金有一百万左右。请问怎么操作能更有效地使我的财产增值，希望得到成哥关于投资方面的建议。

回答：排名前列、可以优先考虑出售公寓。公寓是属于很差的投资产品，只能找接盘侠接手。没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。

第二、如果出手公寓后资金还有较大缺口，可以把目前自住房做截断抵押融资，还清剩余贷款，可以抵押6-7成资金出来，作为下一套买房首付。

第三、上海市场正在回暖，二手成交量明显上升，投资可以选择继续加仓。比如内环内老黄浦，中环闸北、闵行学区房，以及中外环大虹桥、张江、三林成交量明显起来了。

上海隐隐约约正在迎来一波牛市，建议在这几个地方可以看起来了。

上海投资买房建议，详见内部分享！

提问：成哥好，请推荐一下今年可以下手的暴击区域。预算300-800w。纯投资，前滩一直摇不到，也不抱太大希望了。

回答：除了前滩这种限价房，买到就能赚到这种，其他真没办法说确定性很大的。

提供两个思路，一种是买带学区的次新房，较好是双学区，九年一贯制也可以，吃学票增值的涨幅。另一种是近郊热点，比如前滩辐射区，张江辐射区，大虹桥辐射区埋伏。

上海投资回报率较高的板块，详见内部分享。

提问：成哥你好，关于曹路的房子，感觉大家提及的都比较少，是为什么呢？

回答：因为浦东的发展重心在南侧，在前滩和世博、以及中区的张江，北区相对来说存在感比较少。浦东4大集团里面，陆家嘴>张江>金桥>外高桥，从发展能级上就能感觉的地势差异。上海各板块分析及投资建议，详见内部分享！

提问：成哥好，请问汉南的碧桂园凤凰湾怎么样？可以投资吗？ 四环外，143平的精装100万多点，不同楼层有浮动，地铁口800米，值得投资吗？

回答：汉南属于武汉远郊区里最没有投资价值的，距离主城区太远。 远郊区的排名前列条地铁开通之前，房价会透支，加上各大开发商的宣传，新盘价格抬升明显。但是地铁开通之后，利好出尽，人口反向输送，房价反而涨不起来，很难有人接盘。

提问：成哥好:请问一下，投资加自住，复式楼有哪些优缺点，后期好脱手吗？

回答：复式楼分为很多种，具体看楼盘。顶复才有豪宅的视野与私密，普通复式压抑，楼上楼下都是人，还不如平层舒服。 通常来说，复式要比平层的单价低一点。但是随着城市的发展，改善需求越来越旺盛，未来长线看，房间数量多的复式房子也是有很好的价值的。

提问：成哥好，一般情况下，楼王会拥有什么优势呢？二手购买时，如果是楼王单位，建议吗？是否会有什么缺点？或者溢价？

回答：楼王较大优势就是最舒适的环境给了你较好的居住感受。而选择一手的时候，就要看符合这个感受的价格，是否溢价过多。如果不是的话，可以考虑，但如果溢价过多，后续的日子是会慢慢磨平的。二手的时候，看看价差如何。一般买了楼王的一手，二手时候都是挺亏的，我的感受。

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