刘娘府的账本

原创 房小评 中国房评报道 

1月6日，阿里拍卖上一套绿地环球文化金融城的商铺底价成交。这套北京西长安街旁，面积约306.41平米的临街商铺，评估价超过1300万元，最后仅以734万元底价成交。标价曾达4.3万元/平米，最终成交单价不到2.4万元/平米。

房小评简单算了一笔账：以绿地环球文化金融城周边商铺每日租金5元/平米/日的标准计算，这套商铺的年租金回报率约在7.6%。

俗话说“一铺旺三代”，这套商铺租金回报率不低啊，为什么在阿里拍卖上挂了2个月却一直无人问津，直到日前才被人以底价拍走，且没有竞争者呢？

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散售后遗症

上述商铺位于北京石景山古城南街9号的绿地环球文化金融城，因紧邻西长安街西延线，石景山区给这里规划了个响亮的名字“长安金轴”。

2014年前后，久未出让土地的石景山区在西长安街西延长线周边，通过拆迁整理出了一片土地，几乎都规划为商业办公用地，对外出让，意图通过这些地块的开发，将石景山区临西长安街沿线的古城打造为“金融城”。

当时，泰禾、金融街、绿地等企业纷纷在这里拿地开发，其中绿地环球文化金融城项目位于整体规划的东侧，属于最早开发的项目，被政府寄予厚望。

但是，绿地环球文化金融城在2015年开盘后，就将小面积段产品以商住形式向个人出售。北京限制商住产品的政策是2017年才出台，因此散售的商住产品在2015年不仅被默许，还是市场上比较普遍的做法。

不少投资客和暂时不具备北京购房资格的北漂纷纷购买商住产品，或投资或自用，这也导致了绿地环球文化金融城办公楼内人员、业态复杂。

“楼下的草坪经常有业主遛狗，楼道里还能闻到炒菜的味道，这样的办公环境哪个世界500强企业能看上？”

一位商业地产代理机构的负责人表示，项目的地段是好地段，周边金融街等其他几个开发商全自持或整售的写字楼租金都不低，而绿地环球文化金融城因为较早就散售掉了，导致整个项目的租金一直上不去。

2017年，北京出台商住限购政策后，商住产品成交迅速下滑，销售价格也不断打折。

如今，标价4.3万元/平米的绿地环球文化金融城商铺，在法拍网站上的挂牌价格竟然不到2.4万元/平米。

石景山区政府为了“长安金轴”的整体规划，在绿地项目之后吸取了教训，对于随后出让的新兴商务区项目，如金融街长安中心等项目，从建筑外立面到招商规划，都加强了指导，坚决杜绝商办变商住的情况出现。

在寸土寸金的北京，进行产业规划和商办运营的起点很高。

石景山区政府加强了对区域内产业和商业园区、物业的政策指导，并且提高了产业准入门槛，尤其是在金融业落地问题上，不仅有企业品牌规模的要求，还有实际落地投资、纳税贡献等指标要求。

可以说，通过积累“长安金轴”的开发经验，石景山区对产业、商业招商运营已经变得非常熟稔。随着石景山区域内可供开发的地块逐渐减少，石景山区政府希望借助新首钢等区域地块开发，实现区域产业置换、产业升级的想法逐渐落地，对剩余不多的土地资源也更加珍视。

前不久，石景山区挂出的刘娘府综合改造A2地块就捆绑了大规模的商业办公面积，并且带有针对保险企业招商的要求。很多垂涎地块的开发商垂因啃不动商业，不得不放弃。

最终，远洋联合中交、平安、保险产业园等企业以55.56亿元的价格竞得该地块，这又是一次底价成交！

但是，“彼之砒霜，我之蜜糖”乎？

刘娘府地块的开发考验，才刚开始。

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刘娘府的账本

远洋、中海、华润、融创、金融街等在石景山有项目的房企都调研过刘娘府地块，但从头到尾出价的只有远洋联合体。

为什么其他企业都放弃了？

一位放弃该地块的企业有关人士表示，这个地块中包含大规模的商办面积，如果商办处置周期太长，或压在手里卖不出去，很容易就做赔了。而且，石景山区政府对于引入企业的门槛设置较高，一般开发商都没把握能够满足政府的招商要求。

房小评在现场踩盘时发现，刘娘府地块一路之隔就是二手房已经卖到10万元/平米的远洋天著春秋。

刘娘府地块由四个相邻的独立地块组成，南侧两个地块规划为商业办公，北侧两个地块为住宅，并含有4410平米的配建教育。

其中南侧两个商业办公地块建面约8.3万平米，比北侧住宅地块约6.9万平米的规模还要大。

根据出让条件，商办建面中有约2.7万平米的面积，需以3000元/平米的价格售给指定单位，这部分商办出售回款约为0.81亿元。

剩余5.6万平米可售商办建面，以距离北京银行保险产业园最近的同级别办公楼点石商务公园约4.2万元/平米的售价作为参考（房天下网站数据），对应货值约为23.52亿元。

也就是说，刘娘府地块商办部分的总货值约为24.33亿元。

再看一下商办部分的综合成本：对应商办部分3.3万平米的占地，该部分土地款约为18.7亿元；建筑成本约4.2亿元（以5000元/平米建筑标准估算）；人员及营销成本约为0.6亿元（以对应货值2.5%估算）；资金使用成本约为1.49亿元（以一年期8%估算）；税金成本约为5亿元（以可知成本的20%预估），综合计算后，商办部分成本总计约29.99亿元。

即便远洋及时将商办部分售出，依然不足以填平商办开发成本，仍有5.66亿元的“缺口”需要住宅“补贴”。

除了商办部分，刘娘府地块住宅部分的利润几何呢？

以天著春秋二手房单价来看，未来刘娘府项目预期售价也将达到或超过10万元/平米，以10万元/平米计算，约6.9万平米的住宅建面将带来约69亿元的货值。

再看下住宅部分的成本构成：土地成本约36.86亿元（含4900平米教育用地）；建筑成本约2.19亿元（住宅及学校部分以3000元/平米建筑标准估算）；人员及营销成本约为1.7亿元（以2.5%成本估算）；资金使用成本约为2.95亿元（以一年期8%估算）；税金成本约为8.74亿元（以可知成本的20%预估），住宅部分成本总计约52.44亿元。

简单估算，住宅部分约有16.56亿元的利润，即便填上商办部分5.66亿元的“缺口”，还能有约10.9亿元的利润。

此外，低密度项目开发，一般还会通过地下室开挖等做法来做大不计容面积，这些面积也可以销售，从而为项目创造更多利润。

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10万+好卖吗？

从上述简单的算账逻辑来看，远洋在刘娘府地块上是有利可图的，但前提是必须将商办部分快速出售变现，住宅部分也要在1-2年内全部销售完毕，否则积压的资金利息将吞噬为数不多的利润。这个项目由4家企业联合开发，项目开发周期要求很快，这也对远洋的操盘能力提出了考验。

“刘娘府地块我们调研过，以2020年石景山的供应量和去化速度来看，不光商办去化有压力，住宅同样存在去化压力，”一位房企投拓人员向房小评表示，就像三年前石景山“截断”了门头沟的改善客群，2020年内城大量优质项目的入市，让处于五环的石景山也感到了客群分流的压力。

丰台中海甲叁号院、海淀颐和金茂府、香山壹号院，加上将在今年入市的国誉万和城、首创天阅山河，曾经到五环外改善居住的客户如今正在向三四环回流。

此外，2020年石景山的住宅供应量也达到了新高。

五里坨三兄弟的厮杀刚进入尾声，长安九里、长安和玺、中海·天钻、中海首钢·天玺，古城四小龙便争先登场。

加上之前区域内顺销的中海首钢·长安云尚、禧悦学府、中海寰宇天下，石景山的供应量较2019年不止翻了一番。而且2021年，中海寰宇天下又将携新一期产品卷土重来。

再看远洋在石景山的排名前列高端项目天著春秋的销售周期，从2015年11月开盘到2020年10月清盘，足足用了5年时间。

刘娘府地块容积率仅有1.1左右，未来产品规划也以别墅为主，预计产品单套起价在2000万元以上，而房小评查询了石景山区的高端项目成交记录后发现，总价2000万元以上的高端住宅，每年去化量不大。

上文说过，刘娘府地块是四家企业联合开发的项目，不同于天著春秋可以让远洋用5年时间慢慢卖，这个项目的去化周期要求更高。

面对区域市场的竞争及项目操盘压力，远洋地产销售相关负责人表示：有信心做好这个项目，此次刘娘府地块的属性比较适宜于打造低密产品，并传承远洋在北京及石景山多年的住宅打造经验，根据京西客户需求做春秋系产品升级。

房小评踩盘发现，刘娘府地块是石景山刘娘府区域最后一宗宅地，周边项目都已售罄，地块北侧的军区司令员小区，东侧的保险产业园聚集着不错的购买力。

据悉，北京银行保险产业园内，中国保险、中国人寿、新华世纪、天安人寿等多家公司的分公司和部分机构已经入驻。

据媒体报道，2018年保险行业平均人员工资17.32万元，银行为15.9万元，而DT财经统计的2019年金融细分领域高管平均年薪排名中，保险行业的高管年薪普遍处于200万元以上。

很明显，石景山的金融新贵，将是刘娘府地块的主要目标客群。