【年报洞察】金科服务:盈利指标稳健增长背后的谋略

原创 房小评 中国房评报道 今天

物业股大潮中，金科服务（09666.HK）的表现格外抢眼，上市40天股价涨幅就超过35%，更一度成为排名前列高价物业股。

为什么金科服务如此吸引国际资本追捧？答案就在金科服务上市后的首份年报中。

2020年，金科服务实现收入33.59亿元，同比增长44.3%；公司拥有人应占溢利6.18亿元，同比大增68.53%。

过去5年，金科服务的净利润增长了10倍，在管面积翻了5倍。

细看这份年报会发现，金科服务不仅拥有强劲的增长，更有着目前物业股中罕见的“独立性”。

截至期末，金科在管面积1.561亿平方米，独立第三方占比为48.6%；合约面积约2.77亿平方米，独立第三方占比56.3%。

金科服务不仅有着领跑行业的管理规模，更实现了两条腿走路，来自第三方的管理面积已经占据半壁江山，而不是像同行们普遍依赖母公司房地产业务的支持。

这一点在港股市场很重要。

内房股普遍的低市盈率，正体现了投资者对于房地产销售规模持续性的担忧。如果物业股不能突破房地产销售面积的天花板，其估值必定受到影响。

虽然金科服务可以背靠金科集团这棵大树，享受每年数千万平方米的新增管理面积，但是金科服务早在上市之前，就已经完成了自我生长能力的修炼，摆脱了依赖性。

这种修炼并非常见的突击式收并购，而是金科服务20年来在市场中积攒的竞争力。

一个显著的标志就是金科服务的非住宅业态迎来快速发展，在管面积增长超过80%，达到2627万平方米。

这其中涵盖了产业园、商办写字楼、医院、学校、公建等多业态服务体系，很多都是城市级的合作，或者与京东这种大型企业的合作。

这些合作不是烧钱可以得来的，而是金科服务通过能力与品质赢得了市场。

这份亮眼年报，排名前列次向资本市场揭示了金科服务究竟是一家什么样的企业，与其他物管企业有何不同？

透过这些数字，可以看到金科服务力、科技力和生态力在行业内的先进性。

壹

服务力

金科外拓能力强，而且90%的第三方项目是通过招投标获得，而非收并购，其核心竞争力就是物业服务的品质。

住宅领域

金科服务成功让交付了10年的重庆纯独栋别墅高端社区——比华利豪园逆生长，不仅小区环境彻底焕新，金科服务还为小区带来了丰富的文化生活和便利服务。

在2017-2019年，这个小区的业主满意率一直是100%。能服务好豪宅业主，金科服务的品质可见一斑。

而在面对拥有18960户业主的重庆公租房小区半岛逸景时，金科服务的品质同样经受住了考验。

在2019重庆市公租房物业管理服务技能比赛中，该项目物业团队一举拿下“客服个人排名前列名”及“秩序团队排名前列名”双冠军。

城市高新区领域

金科服务2018年开始为盐城国家技术产业开发区提供全方位物业服务。

通过“白手套之约”的高标准，金科服务的工作人员保持着园区的干净整洁；通过“七层绿化养护体系”，金科服务维护园区的优美环境。

与此同时，金科服务还为园区每年约20场的会议提供专业的会务服务，获得了高新区的好评。

以此为起点，金科服务已经为高新区20余个项目提供服务。

企事业单位领域

郑州、重庆等地的三座保时捷中心都选择金科服务的高品质服务。

此外，金科服务还进驻了中国民航西南地区空管局重庆分局、重庆高级人民法院、长沙北雅中学等单位，进行服务。

可以单纯凭借服务品质打进这么多高要求的领域，足见金科服务力对于外拓能力的支持。

从上面的案例也可以看出，金科服务品质高，外拓的门槛也高，并不盲目追求做大规模，更在意高质量可持续的增长。

2020年，金科服务新增的非住业态毛利率由22.8%增长到27.2%，商业办公毛利率达到了30%，产业项目的毛利率接近31%。

正是因为对增长质量的看重，金科服务的利润跑得比规模快。

董事会宣布大方派息，分红比例超过50%。

据金科服务管理层在业绩会上透露，2021年，金科服务预计在管面积增长不少于8000万平方米，且主要来自外拓第三方，收并购不超过1/3。

未来5年，金科服务将继续实现10倍的增长。

贰

科技力

科技改造传统行业，是过去20年难以阻挡的趋势，顺应趋势以科技赋能，积极转型的企业，往往跑得更快更远。

在物业服务行业，科技不仅能提高效率，降低人工成本，更能带来服务模式的变革，实现品质的提升。

金科服务早在5年前就预见到了这一点，并大力投入研发、创新、落地，科技能力已经是行业先进水平。

金科服务自主研发创新的科技团队与微软中国、德国粒界科技、中国电信、海康威视等国内外科技巨头建立起天启大数据中心，虚拟生命感知、视频感知、图像引擎三大联合实验室。

金科服务做的是硬核科技，而不只是当下最火热的社区电商。

2020年，金科服务的科技系统已经升级到4.0版本，成功研发了天启云城系统，并建立了“云车管、云监控、AI天天-人脸识别、大社区APP+大管家APP、IBMS系统、智慧案场、3D数字引擎、天启大数据系统”等智慧服务管理平台。

作为智慧科技服务的引领者，金科服务布局智慧城市、智慧政企、智慧社区、智慧楼宇、智慧案场、智慧工地多场景智慧解决方案，与多地政府签订战略合作，参与智慧城市运营和治理。

今年，就会有金科智慧城市的真正落地，大家可以一观金科的黑科技是如何服务城市的。

金科服务管理面积不断增加，金科服务的云停车等科技赋能覆盖度提升到60%，并有望在今年达到80-90%，这带来的是利润和营收的大幅增长。

年报中，金科服务的智慧科技服务收入涨幅超过77.3%。

据金科服务高管透露，科技力在2020年为金科服务带来超过1亿元的降本增效。

金科服务甚至准备向外输出这些科技赋能产品。

在这一领域，金科服务的收入过去4年涨了8倍，打造了超过200个智慧案场，近100个智慧小区。

科技是排名前列生产力，在“物业领域的微软”金科服务身上体现得酣畅淋漓。

叁

生态力

金科服务的另一大核心价值，在于邻里文化和社群运营。

2008年，金科在全国首倡“隔壁邻里文化”，提出“敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己”的五大社区文化主张，先后搭建“邻里万家宴、邻里旅游季、邻里艺术节、邻里亲情节、邻里运动会、邻里踏青季”等六大邻里系列活动平台，并构建金科520日、大社区志愿者日、福邻社、邻里节等邻里亲情活动平台，着力构建金科亲情社区。

金科邻里万人游已经组织了12年，业主们的足迹遍布北京、三亚、新疆、台湾、美国、欧洲等地。春天到了，金科邻里踏青又吸引了大量业主参加。

通过这些活动，金科将全国数百万业主真正凝聚成一个大家庭，和围绕不同兴趣所组成的邻里社群。

这种凝聚力，助推了金科服务业主增值服务能够更加自然地走进社区、走进业主家庭，并实现线性增长。

针对数百万的业主资源，金科服务推出了航旅出行服务、家居焕新服务、社区教育服务、房屋经纪服务、文体赛事服务和家庭生活服务。

通过社区增值服务的触手，将服务的内涵扩展到业主全生命周期的服务体系。而这些服务的价值，将随着金科服务管理面积扩大，而持续不断产生收益，前景非常广阔。

在年报中，金科服务2020年的社区增值服务涨幅达到了72.3%。

这也是资本市场普遍看好的一个领域。

总的来说，金科服务是一家战略明确且具有前瞻性的企业。以“服务+生态”“服务+科技”这两大战略，布局空间服务、科技服务、生活服务三大业务板块，并且跳出了社区服务的框架，走向城市运营服务的高度，前景无限。

难怪金科集团创始人黄红云在业绩会上表示：金科服务已经成为金科地产集团的战略核心。作为大股东，将给予金科服务较好的激励机制和管理方面的体制机制，大力支持服务集团发展，成为物业智慧服务的领跑者。