突发重磅!楼市转折点来了?买地被监管!比房价下跌更可怕,接下

昨天的一个重磅消息，直接在我们所有的粉丝群引爆了，这个消息至关重要，关系到很多开发商是否会降价卖房，根据报道被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

对于我们的粉丝，这些房企的经营，他们是不关心的，只是想知道这个消息能不能影响房价，就是让新房的价格涨还是跌，粉丝们的期望就是这么单纯且朴实无华。01限制开发商疯狂加杠杆拿地其实从去年到今年的政策，开发商的三道红线，不是说打压房价，而是坚持房住不炒，稳市场，三道红线”政策出台近一年，房地产融资监管还在持续收紧。我们普通购房者买房的房贷也是被收紧，这一切的根本原因，就是防止过去开发商疯狂加杠杆拿地，推高地价房价，最后导致巨大的系统性风险，这才是关键。2021年6月30日，央行等监管部门将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。房企降负债压力进一步加大。我们看一下，著名全国机构中指统计的各大开发商企业拿地金额/销售额的图标：

图片来源：中指·地主根据中指的数据，2021年上半年，12家试点企业拿地销售比均值为28.8%，低于40%红线。12家中只有3家企业略高于红线，下半年需适当降低拿地力度。说白话，就是实际上，今年上半年，被重点监管的房企，基本没有太大影响，少数几家略微高于红线的房企，只要下半年少拿地，因为这个数据是按一年的销售额40%算，基本不会触碰红线。也就是说，这个政策，就是一个打预防针，告诉你这些房企，下半年少拿点地别超标，不要像排名前列次土拍有的房企，溢价率超过50%以上抢地。所以，我的个人判断，是这个政策打击面非常的小，而且预留了足够的调整空间。对当下房价的影响微乎其微。那么对未来的房价影响呢？02土地溢价率会下降首先，很明显，这个政策就是抑制下半年的土拍市场，让很多房企拿地，要掂量一下，自己踩红线没有。所以毫无疑问，下半年的全国土地市场的溢价率会下滑，大部分城市很难出现年初开局集中供地的疯狂。关键这个政策还堵住了一个漏洞，就是收购并购其他开发商获得的土地，也要计算在内。但是这个只是针对杠杆很高的房企，反而没有踩三道红线的，杠杆，负债率很低的房企，下半年反而可以大肆扩张，并购，大鱼吃小鱼。总的来说，这个政策短期对房价影响很小，但是中长期看，会抑制土拍的杠杆率，导致土地价格的增速放缓。记住，这两个字，是放缓。结果就是房价的增速放缓，而不是转向，不排除今年年底有开发商打折促销卖房。这个几率很大，而且也特定的指那些踩了红线的开发商。03开发商日子难过？开发商日子难过，主要集中在中小开发商，和那些加杠杆太狠的房企，但是我们的观点一直是，不要碰小开发商，反而大开发商，处于一种大而不倒的可能性。我们之前曾经写过一篇文章，报道著名开发商华夏幸福资金链出问题，它可不是一家小开发商，它可是曾经中国排名前十的房企。华夏幸福仍然深陷债务危机之中，截至2021年7月19日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计达730多亿元，规模越来越大。这家上市公司现在也是风雨漂泊中。

之前频繁传出救华夏幸福的新闻，但是都没有实锤，反而债务危机越来越大。这也就是大家现在对房企的加杠杆恐惧的原因了，因为，你根本不知道它到底欠了多少钱，哪怕是上市公司，但是内部的财务太复杂了，你盖了这个窟窿，明天又冒出来十个。这就是房地产较大的危机。所以，房地产行业较大的危机，不是房价下跌，而是房企的债务危机，这也是去年三道红线，到今年的买地监管，这些防范的都是乱加杠杆的房企。04打压不是目的，防范风险才是关键很多人把最近的政策理解为打压房地产，打压房价，这个每个人都有自己的判断和想法，我去不影响别人，我个人的判断是，打压不是目的，防范风险才是关键。

今年三月，银保监会主席郭树清的发言：房地产领域的核心问题还是泡沫比较大。房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系较大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。但2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，这个成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步缓解。把防范风险作为金融业的永恒主题强化反垄断和防止资本无序扩张。郭树清表示，2021年是“十四五”开局之年，银保监会将把防范风险作为金融业的永恒主题，毫不松懈地监控和化解各类金融风险，强化金融法治，完善长效机制。维护公布竞争的市场环境，强化反垄断和防止资本无序扩张，确保金融创新在审慎前提下进行。其实这和最近的政策风向是一致的，就是防范风险，提前排雷，让加杠杆疯狂的房企，自己把杠杆主动降下去。05买房的时机对于买房的时机，我们要区分新房和二手房，新房，按正常逻辑，应该是年底买房较便宜，可现在年底上市的大多是高价地的房子，反而最近7-8月份，还出了几个限价神盘，例如中央公园等，房价实际和地价差距不大。所以，我现在不能说年底是买新房的好时机，这个不一定，因为部分房企今年下半年可能会提前开启打折，但是这只是少数开发商，反而那种没有踩三道红线的开发商，大几率稳起的。二手房，就太难了，关键还是房贷的问题，对于二手房，我建议年底买了，因为今年年底买，然后审批，最后放款去卡明年上半年的时间点，稍微靠谱点。大家还有什么问题，或者爆料，可以留言区告诉我们。