2023城市赋能指数分布向D级城市下沉,“上杭北”城市潜力领先

——2023年中国重点城市赋能指数

2022年是具有挑战性的一年，国际环境复杂多变、国内疫情多点散发，宏观经济面临下行压力。各行各业也经历着不小的挑战，失业率上升、居民预期收入下滑，国内消费、投资等步伐放缓。房地产行业更是首当其冲，自恒大“暴雷”以来，部分民营房企陆续曝出现金流短缺、债务违约等问题，房地产行业加速洗牌。进入四季度，政策支持力度加码，金融16条及支持房企融资的三箭齐发，助力改善行业流动性压力，房企资金紧张状况边际改善。这一利好态势一直持续至2023年，随着政策继续发力以及疫情防控放开，全国重点城市房地产市场出现复苏迹象，与此同时城市间分化更加显著，因城施策、一区一策逐步深化。人口层面，2022年我国人口规模较上年减少85万，出现60多年来的首次负增长，这也意味着掌握人口红利的城市将在未来发展中占据不可替代的优势。

在这样的背景下，我们对城市发展潜力进行综合评估显得尤为必要。其一，量化的研究结果可以为政府因地制宜、因城施策制定契合地方实际的政策方针提供资料参考，其二，对城市市场价值进行分类研究，有助于为各城市寻找对标城市，对市场研究和趋势研判提供依据，其三，也可以为购房者以及企业投资选址提供一定的参考价值。为此，诸葛数据研究中心将针对全国31个省市自治区及全国100个重点城市进行研究与评估，力争构建合理的、具有前瞻性的房地产市场价值体系。

第一部分：省份赋能指数

一、赋能指数以北京-海南为分界，呈东南强、西北弱特征，北上强市地位凸显 

从全国各省份赋能指数分布来看，全国以北京-海南线为分界，从东南沿海向中西部走弱的特征逐步强化。2022年东南沿海强省的地位更加稳固，中部省份次之，西部地区及东三省长期处于低温地带。东南沿海省市在地理位置上占据着得天独厚的优势，交通条件以及对外贸易等都较为发达，长期以来是人口以及高新产业的聚集地，发展潜力和城市韧性都处于领先地位。

诸葛数据研究中心测算出全国22个省（不包含台湾省）、5个自治区、4个直辖市的赋能指数。根据结果显示，江苏房地产赋能指数位居首位，达到98.4，较上期前进1位。其次为山东省，赋能指数为97.7，仅次于江苏，较上期前进了2位。上海市跃居TOP3，赋能指数为96.6，上移了8位。上海作为全国强市的地位凸显，未来发展拥有巨大的韧性和潜力。广东和浙江由去年的排名第一和第三，降至第四、五。受到部分弱点城市拖累，在疫情反复以及行业下行压力下，经济人口以及房地产市场发展的速度减缓，导致排名下滑。北京市赋能指数为93.7，排名TOP6，较上期前进了10名，在宏观经济不景气的市场大环境下，北京在经济发展以及房地产开发投资上仍然保持着稳定的正增长，超过了全国大多数的省市，发展潜力和韧性不可小觑。海南排名上升较为明显，赋能指数为76.4，较上期排名上升了10位。海南近期以来凭借着优越的旅游资源频频出圈，在2022年少数几个常住人口增长的省市中涨幅位居第一，对人口的吸附能力可见一斑，经济人口指标表现良好，带动排名上升。

二、粤浙苏三省经济人口指标傲居前三，北上房产韧性水平领跑全国 

从各省市经济人口来看，东南沿海尤其是粤浙苏三省的强省地位脱颖而出，山东紧随其后。从GDP来看，广东当之无愧的继续领跑全国，2022年GDP水平达12.91亿元，同比上涨3.8%。江苏省紧随其后，GDP为12.29亿元，同比上涨5.6%。经济强省地位不可动摇。从人口来看，广东、山东、河南人口总量仍稳居前三，其中广东省常住人口首现负增长。与此同时，东三省的经济产业仍然在退步，在经济人口排名中位居倒数三位。常住人口毫无意外的全部负增长，人口流出愈演愈烈，产业结构中三产占比下滑，产业结构亟待优化。

从房地产市场来看，市场运行状况基本呈现从东南向中西部减弱的特征，西藏由于低基数导致评分被拉高。具体来看，上海、北京房地产运行状况领跑全国，在经济不景气以及疫情黑天鹅等影响下仍然保持着超高韧性。作为直辖市，并且是全国首屈一指的强市，北上房地产市场受行业下行影响相对偏弱，虽然由于辖区范围的因素，直辖市的房地产投资和销售规模低于省份，但是增长趋势来看，在全国大多数省份市场下行的同时，这两个直辖市仍然保持着稳健的增长趋势，北京房地产开发投资额为4178.5亿元，同比上涨1%，与此同时，房地产开发企业购置土地面积及金额全部呈现稳定上涨态势，上海房地产开发投资额同比下降1.1%，但是商品房销售金额保持着10%的同比涨势，成为全国31个省市自治区中唯一实现正增长的市。山东、江苏、浙江紧随其后，这三大省都是房地产发展较为成熟的省份，在房地产投资和销售规模上处于领先地位，但是增速全部呈现负增长态势。行业进入深度调整期，即使是作为全国经济大省也难以抵抗下滑命运。

从城市配套情况来看，以北京-贵州线为分界，东南好于西北，粤豫鲁三省最为突出。东南这些省份基本上都属于发展起源较早的省份，因此无论在基础设施、交通配套乃至教育、医疗等方面发展更为成熟。具体来看，广东省依附于粤港澳大湾区的发展，近年来在城市道路建设以及科技进步等方面都实现了明显跨越，城市道路面积仅次于山东，2022年同比增速近20%，而在科技进展上在全国更是首屈一指，2022年专利申请数超34万件，成为全国最具科技力量的省份。不仅如此，教育配套上也毫不落后，高等学校数量及在校大学生数量均位居前列，广东也成为大学生最喜欢流入的省份，成为年轻一代们打拼的最优选择。位居第二三的河南和山东都是我国典型的人口大省，但是更为重要的是这两个省份都具有悠久的历史渊源，涵盖了多个具有千年历史沉淀的古都，而河南更是华夏历史文明之源，在文化教育、医疗水平上都处于领先地位。

第二部分：城市赋能指数

一、2023年城市赋能指数整体下降，向D等级城市下沉

2023年赋能指数整体水平下降，并且呈现向低等级城市下沉的趋势。根据评分结果，诸葛数据研究中心将100个城市划分为四个等级，分别为A级、B级、C级、D级。等级越高代表市场的发展潜力越大，反之越小。除了D级城市数量增加外，其他三个城市阵营数量全部缩减，这与经济人口、房地产运行及城市配套三大指标的回落脱不开关系。

A级城市包括上海、北京、广州、深圳四个一线城市以及杭州、成都、长沙三个超大及特大城市，较上期减少2个，平均评分为95.5；

B级城市包括武汉、南京、宁波、无锡、苏州、重庆、西安、福州、合肥、郑州等14个新一线及重二线城市，较上期减少2个，平均评分为78.6；

C级城市包括海口、三亚、济南、马鞍山、天津、泉州、常州、青岛、厦门、南昌等普通二线及三四线城市，共计27个，较上期减少8个，平均评分为65.5；

D级城市包括银川、衢州、南通、石家庄、连云港、镇江、淮安、株洲、漳州、淄博等52个，以三四线城市为主力，较上期增加12个，平均评分为47.2。

二、房地产市场运行指标降幅最大拉低赋能指数

细化至三大评分维度，可以看出，经济人口、房地产运行、城市配套三个维度评分全线下滑，其中，房地产运行指标下滑幅度超50%，是三大指标中下滑最为严重的，这并不让人意外，2022年，房地产行业进入深度调整期，大型房企频频暴雷，流动性风险蔓延，保交楼压力袭来，销售端受到严重影响，行业整体下行。经济人口指标也面临着下滑局面，受疫情影响，投资、消费、出口均下行，失业率提升，居民预期收入下滑，并且人口总量出现了60多年来的首次负增长，这都对经济人口指标形成拖累。城市配套指标最为稳固，变化不大。

三、环渤海经济圈城市价值面临流失，长三角经济圈潜力稳固

从各大重点经济圈赋能指数来看，长三角毫无意外的当选为综合潜力最强的经济圈，赋能指数均值为68.4，并且连续两年位居潜力榜首，长三角囊括了上海、杭州、南京、宁波、无锡、苏州等高赋能城市助阵，成为当之无愧的综合潜力之王，并且在24个城市中有超7成城市赋能指数排名上升，包括常州、芜湖、湖州、连云港等均上升了10个以上名次。

其次为海峡经济圈，赋能指数为67.4，位居第二，较上期上升一位。海峡经济圈以福州、厦门等城市为领军城市，近年来凭借着突出的对外贸易以及旅游业务的开展，发展潜力值得期待，除了福州小幅下滑外，其他城市排名均明显上升。

西南城市位居赋能指数TOP3，较上期下降一位，内部分化较为明显，除了成都、昆明排名上升外，其他大部分城市排名下降。

珠三角经济圈成为赋能指数TOP5，较上期上升一位，以深圳、广州为核心的粤港澳大湾区城市凭借着政策红利脱颖而出，但是除此之外，一些城市被边缘化，如广西省的南宁、柳州、桂林、北海等缺乏规划利好支撑又没有优质产业吸引人口流入，成为价值流失的典型城市。

下降最为明显的是环渤海经济圈，排名较上期下降了两位，环渤海经济圈内大部分城市都面临价值流失，如邯郸、廊坊、烟台、唐山、石家庄等，尤其是房地产市场已经进入下行通道。

四、长三角热点城市及中西部省会城市潜力凸显

从赋能指数分布来看，高赋能指数城市圈集中于东南沿海尤其是长珠三角热点城市以及部分中西部省会城市如成都、长沙、武汉、西安等，而大部分中部城市以及东北地区成为低赋能指数地带。在近年来，除了老牌的长珠三角强市外，部分中西省会城市加速崛起，像湖北成都、湖南长沙，成为新晋的网红城市，旅游热潮兴起，大量外地人口涌入，加上国家规划利好加持，带动城市迅速发展，房地产市场价值也被抬升。与此同时，受限于地域交通闭塞以及缺乏政策利好，大部分的中部城市仍然难见起色，企业以及购房者都对进入这些区域城市秉持更为谨慎的态度。东北地区更是由于人口大量流失、产业结构失衡等原因，成为长期的低温区域。

在全国赋能指数中处于TOP50并且排名上升城市来看，长三角城市几乎占据半壁江山。银川成为排名上升最快的城市，2023年赋能指数位居TOP49，较上期上升了32名。承德受到北京辐射带动，在生态旅游等方面取得突出进展。同样以旅游业获得关注的厦门和昆明，在疫情影响消散后均迎来迅速发展，价值潜力获得提升。长三角的常州、湖州、芜湖、扬州、无锡、宁波、温州赋能潜力排名都取得提升，立足于长三角经济圈，在上海、杭州等核心热点城市带动下，潜力被不断激发。西部省会城市西安、成都近两年来在规划利好以及旅游热潮下也脱颖而出，成为红极一时的网红城市，城市热度攀升。

在全国赋能指数中处于TOP50并且排名下降城市来看，分布较为分散，下降幅度最大的东莞、佛山，作为珠三角的重点二线城市，以制造业等为核心产业，近年来房地产发展迅速，房价攀升，但是却缺乏优质工作机会，人口开始大量流失，市场潜力不可避免的面临下滑。可以看出，成渝双核之一的重庆排名也有所下降，与此同时成都排名明显上升，双核之间的差距开始显露。天津作为四大直辖市之一，是北方第一大港口，北方最大的金融贸易中心，GDP曾经仅次于上海、北京，但近两年来这座城市GDP已经掉出国内前十，开始显露弱势，由于缺乏创新优势，缺乏高新优质产业，仅靠承接北京产业是难以长久发展的，不仅是经济产业，在房地产上近年来天津也开始进入下滑通道，各方因素相互影响，天津亟需转变发展模式，探索新的发展道路。

附表：百城赋能指数

附录：研究方法

本报告为了客观全面的评判城市价值，基于城市经济人口硬性指标、房地产市场运行状况以及科教文卫配套等信息，从全国选取了100个重点地级市，并以此为基础，对城市未来的发展潜力进行综合评价。本次研究报告全部数据均来源于公开渠道，包括全国统计局及各地方统计局、政府统计公报等。对于部分指标2022年数据未发布的，以2021年数据代替。在数据处理规则上，由于各项指标所代表的涵义不同，因此存在着量纲上的差异，为了消除这种差异性，我们对原始数据指标进行无量纲化处理。一方面可以减少参数，有利于对结果的讨论，另一方面可以将原始数据落入到一个特定的区间，便于指标间的对照分析。在权重处理上，采用层次分析法，自上而下设置各级指标的权重，并通过多次检验不断优化权重分配。

图：选取的100个重点城市分布

一个城市的发展潜力与城市的经济硬实力、城市配套水平以及房地产市场的运行状况三个维度息息相关。通常来看，往往经济产业发展比较强的城市，能吸引到更多的人口，市场需求增长也会更可观，相应的房地产市场发展空间也更大。另外，基础设施和科教文卫配套投入力度越大，意味着城市规划价值越能够得到兑现，对房价也更有支撑力。

因此，在指标选择上，我们从海量数据中挑选了41个指标，包括人口经济（权重40%）、城市配套（权重20%）以及房地产市场运行状况（权重40%）测量指标，同时，在房地产市场运行维度，报告中还创新性的引入了房价收入比、存销比以及地房比等阻碍房地产市场发展的逆向指标。具体来看，我们将影响各个维度的要素分为基数规模和发展趋势，于是我们以基数规模（权重60%）和增长趋势（权重40%）两个角度来综合评判经济人口、城市配套以及房地产市场的价值空间。基数规模是指各城市当前的市场容量大小，包括GDP总量、人口总量、人均可支配收入以及房地产开发投资额、商品房销售面积及金额、土地出让面积及金额、普通高校数量、在校学生数量、医院数量等指标。而在增长趋势上，GDP增速、人口增速、房地产开发投资增速等均作为趋势变化的重要影响因素。

最后，诸葛数据研究中心基于对城市数据指标的研究分析，构建了能代表城市发展现状并展现城市发展潜力的城市房产赋能指数。赋能，通常理解为赋予某种能力和能量，在不同领域中赋能被解释为不同的含义。在本文中的城市赋能指数，指的是由诸葛数据研究中心推出的基于当前的经济文化、城市配套、房地产市场运行状况下综合评定各个城市为房地产市场所能赋予能量等级的指标。该指标的意义在于能够数字化地表现城市房产市场赋能的成效。

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