上海楼市:买房有这十“不要”,看好别再交智商税了!

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#上海#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，首次买房，请问投资房产有哪些禁忌的吗？

回答：你好，买房要遵照这十“不要”：

1、不要买超过20公里的远郊一手楼，尤其是超大盘

2、不要买无地铁或者无地铁增量的小区

3、不要买太大的小区的盘，尤其是没有清晰组团划分和无中高低档之分的

4、不要买邻居全是老态龙钟讲方言的小区

5、不要买只有一种户型面积段的小区，比如全是三房或者全是两房

6、不要买网红盘尤其是网上炒作的网红盘，好比一直被捋羊毛的小区

7、不要买交易量很少一年也出不了几套的小区

8、不要买某个微信群一直鼓吹的某个板块或者小区

9、不要买可能存在硬伤的小区比如高速影响

10、不要买你排名前列眼看了就不喜欢的小区

提问：请问上海目前哪些板块是属于一梯地，谢谢老师！

回答：大虹桥及其辐射区，前滩及其辐射区，世博及其辐射区，张江及其辐射区，金桥及其辐射区，所有滨江，中、内环带学区带商圈的配套板块，部分品质新房较多的区域。

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提问：成哥好，请问上海前滩，张江，徐汇滨江，大虹桥几个板块哪里涨幅大？

回答：张江板块涨幅可能会更大一些。

前滩已经一步到位，二手房的价格已经到了11到12万。新房开在10万左右。但是我前滩板块儿利好已经基本上是一次性兑现了，地基本拍完了，后续大的规划也没有了。

张江在未来的三到五年，有非常大的一些规划和开发。最最明显的就是张江科学城张江中区的开发，包括张江双子塔。

张江中区还存在非常大量的空地，规划了很多的产业。这些规划落地以后会对当地的住宅有一个很好的拉动作用。

而且张江这边的规划里面新房是很少的。住宅用地非常少的。所以供求关系会更加紧张。

徐汇滨江的上限肯定比很多板块高，徐汇滨江，是最近几年是徐汇涨得较好的一个板块。因为徐汇房子都相对老一些。只有徐汇滨江是一个整体重新开发的区域。所以徐汇的有钱人都跑到徐汇滨江了。

但是在接下去几年，徐汇滨江的开发力度是不如张江的。他的总价单价的上限和总价的上限会更高，会比张江更高一些。但他的供需关系没有张江紧张。

如果比较大虹桥板块和张江，大虹桥的产业导入也是很厉害的。它的空地也很多，但是大虹桥板块有个问题，就是新房实在太多了，新房是一个定价之锚。这几年大虹桥的二手涨的不多就是因为他的新房价格在5.8-6.2。所以你二手房肯定涨不起来。

未来的三年，大虹桥的新房的限价还是很难开的很高，所以二手的涨幅应该比不过张江。

上海各板块分析及楼盘分享，具体详见内部分享！

提问：成哥好，请问上海买房，嘉定、 青浦、松江哪个区升值空间大？

回答：每个区都有很多板块，不同板块价值上差别很大，既有好的板块也有差的板块，地铁板块比非地铁远郊板块价值更大。

嘉定的南翔板块和嘉定新城板块，松江的九亭泗泾佘山板块青浦的徐泾板块、青浦新城、朱家角淀山湖板块都很有价值。

嘉定当前平均房价水平比青浦松江低，11号线通勤很方便，是刚需的优选区域。

青浦拥有临近大虹桥的优势，又有上海少有的天然湖泊淀山湖，华为研发基地已经落地青浦金泽镇淀山湖湖畔，未来房价水平会是三区较高的 。

松江很宜居，9号线直通徐家汇漕河泾等区域，房价支撑力也非常强，房价水平这些年一直比嘉定高。

提问：你好，打算买总价600w左右的房子。

1.闵行次新自住房，较好是学区房；

2.青浦大虹桥有升值潜力的不需要学区，

3.徐汇小面积学区房。分别有什么小区推荐吗？

目前没有孩子学区不是必要的，怎么取舍自住舒适感与学区升值潜力呢？未来可能会置换学区房，是否需要一步到位呢？面积只要能有两房及以上就行，年份15年以内的。

回答：1、闵行考虑下春申板块，生活配套还算方便，学区房不是最强，但也算有了。

2、青浦这边，选择面很多的。

3、并不是特别推荐小面积学区房，徐汇区没有小学+初中都很强力的公办学区。

如果将来要有孩子，那还是建议高个学区房，以免二次置换。

提问：成哥好，请问上海学区房一般在哪块？大致起码多少钱？

回答：每个区都有，只要是对口好学校，通常比较推荐教育资源丰富且梯度合理的区域，具体要看你的生活半径，以及你们的教育理念和资金预算。

提问：成哥好，首套房给了三线城市已卖，手里子弹110，想在昆山买套小户型，剩下的钱投资，求成哥指点1.昆山买哪里？2.是否有投资必要（毕竟子弹少），若有必要投资要选择哪里？

回答：买房投资前，首要考虑的问题是：先解决好自住，然后再投资。

所以如果小户型可以满足你的自住需求，那子弹110可以分开打2套，一套自住，一套投资。如果小户型不能很好满足全家自住，那不如一步到位，买一套合适的自住加投资。

昆山的涨幅逻辑还是看上海启动，然后溢出性跟涨，但涨幅能力不如苏州。

昆山投资的话价值高的2个板块详见内部分享。

提问：成哥好，请问二线城市新区能买吗？买新区要注意什么？

回答：投资新区房产必须遵循以下几条：

一、必须是市级以上新区，较好是高级新区，县级乡级新区躲的越远越好。

二、新区必须与主城区接壤，中间不能有割裂带，而且距离不能超过10公里。天津滨海新区发展不起来就是因为不仅与城6区距离太遥远，而且之间割裂带太过显著。

三、新区投资优选启动区和示范核心区，外围谨慎投资。

四、没有地铁的新区不要投。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。关注成哥，购房有疑惑，成哥为你解答，让你掌握更多精彩的房产资讯！