全力抢跑!制约秦皇岛和衢州楼市发展的关键因素是什么

这几天，秦皇岛和衢州因为在调控方面的力度而备受瞩目。楼市下行是两地救市的原因不言而喻，而且救市的结果有可能还会殊途同归。

壹

先说秦皇岛。

1898年，秦皇岛开埠建港，北戴河被辟为中外人士避暑地，开中国近现代旅游先河。

而当国内旅游地产进入开发热潮，秦皇岛因其沿海优势，拥有优越的自然环境和温暖宜人的气候，成为旅游度假项目开发的优质之地。作为北方为数不多的海滨城市，又由于和北京之间的距离较近，秦皇岛在成为北方人旅游、休闲、度假的重要选择时，也成为北京人购买旅游地产的一个首要选择，因而有“北京的后花园”之称。

在旅游地产的概念的催化下，秦皇岛的房价一路飙升，终于在2017年触发了调控。

2017年4月15日，秦皇岛发布《关于加强房地产市场调控的意见》，对海港区（除金梦海湾）、北戴河区、开发区西区范围内住宅实施限购政策，外地户籍家庭限购1套，拥有6个月社保或缴税证明即可视为本市户籍。5月15日，秦皇岛再次发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定本地户籍家庭限购2套住房，拥有12个月社保或缴税证明的外地户籍家庭限购1套住房。同时调整了二套房的商贷及公积金的首付比例。

《关于进一步加强房地产市场调控的通知》还在文件中明确表示，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。这一举措直指外地炒房客，基本卡死了投资客的门路。

此后，秦皇岛楼市涨势放缓，叠加疫情三年的影响，秦皇岛楼市开始掉头向下。

根据国家统计局较新的数据显示，2022年2月份，2月份秦皇岛新建商品住宅价格环比下跌0.2%，同比下跌4%；二手住宅价格环比下跌0.2%，同比下跌3.1%。这已经是秦皇岛新建商品住宅和二手房价格同比环比连续7个月双双下跌。

再来看衢州。

衢州素来有“四省通衢，五路总头”之称，在浙江省11个地级市中，只有衢州、丽水两市被列为四线城市。但就是这个不起眼的四线城市，这些年房价涨幅惊人。

2014，衢州房价在7000元上下徘徊，但到2020年，衢州排名前列梯队的房价基本在2万以上，最后的第四梯队，即衢州市区的各个乡镇，房价也在1万元左右。

而同衢州相邻的几个城市，房价均在8000元/平方米左右。

2021年上半年，衢州成交量同比大涨69%，仅次于杭州的涨幅。2021年其中衢州受拆迁等内外因素影响，房价同比涨幅较高达27.8%，

衢州楼市过热，同样触发了调控。在2021年8月7日，衢州开始执行限购政策：暂停向在衢州市区拥有一套及以上住房的非本地户籍家庭出售新房和二手房；非本地户籍无房家庭购房需连续缴纳12个月社保或个税。此外，在市区范围内购买144平方米及以上的新房，自网签备案之日起五年内不得转让。

此后，衢州楼市进入了快速下跌的通道。

2021年下半年，衢州成交量同比下跌14.2%，而2022年一季度，衢州成交量同比降幅则超七成。

一片愁云惨淡。

贰

4月一开始，秦皇岛和衢州于同日迫不及待出台楼市新政。

秦皇岛于4月2日宣布，自2017年4月15日施行的限购令正式废除。理由是两个文件规定的政策已经不适应当前秦皇岛房地产市场发展形势，废除了限购政策的同时，也对贷款首付政策进行了放松。

秦皇岛调控政策的出台有两个信号意义，一是秦皇岛是京津冀排名前列放松限购的城市；二是秦皇岛政策的出台，说明楼市调控政策已经从银行贷款放松进展到取消限购，这标志着调控放松已经触及到核心部分，是房地产政策极度宽松的体现。

同日，衢州宣布取消双限政策：取消外地人购房需要1年社保、企业禁止购房的规定；在市区范围内购买144平方米及以上的新建商品住房网签后5年内不得转让的规定也即时取消。

相比于近期郑州、福州、秦皇岛等地取消限购，哈尔滨和青岛即墨区取消限售。衢州同时取消“双限”的新政更为全面，是松绑力度更强的城市代表。

叁

那么，愿望这么强烈和美好，秦皇岛和衢州楼市会迅速升温吗？

秦皇岛也是一个旅游城市，其房地产市场有很大一部分靠外地人支撑，但从目前的情况来看，疫情对秦皇岛的影响不容小觑。

2020年秦皇岛接待游客达2680.11万人次，较上年累计下降了63.1%。也就是说，2020年受疫情影响，秦皇岛接待的游客还不及往年的一半。旅游尚且如此，外地投资客又怎会如以往那般纷沓而来？

那么秦皇岛本地人呢？

根据第七次全国人口普查的数据，秦皇岛全市人口的年均增长率从1982年的2.5%，逐次下降至2020年的年均增长率仅为0.5%。低人口增长率意味着秦皇岛对人口的吸引力并不强，这将极大地影响城市的未来发展。

而根据统计局的数据显示，2021年秦皇岛居民人均可支配收入首次突破3万元大关，人均收入水平甚至跑赢了全市GDP经济增速，位列全省第四。然并卵，因为相比较的对象是已经均价过万的房价。

一方面人口增长率逐渐下降，另一方面，居民收入无法追上房价的涨幅，再加上外来投资也裹足不前，秦皇岛的楼市还有很长的路要走。

衢州的情况同秦皇岛相比，有相似之处，但也有不同之处。

从人口增量来看，衢州人口2010年是212.27万，2020年是227.62万，在浙江的城市里，只比舟山的人口增量多，属于垫底的城市，而金华十年的增量的是168。91万。这个差别明显不？

2021年衢州人口为228.7万人，较2020年仅增长了1.1万，相比上一年5.8万的人口增量又有明显下降。

衢州楼市和秦皇岛有很大一部分外来人口支撑不同，炒房客很少，大部分都是本地客户在支撑。而人口增量不断减少，意味着后继乏人。

从GDP来看，衢州在浙江一向排在后边。根据统计局相关数据，2019年衢州GDP总量为0.1573万亿元，在浙江省11个地级以上城市中排名第10；2021年衢州GDP近0.19万亿元，在浙江省11个地级以上城市中排名第9。

更重要的是，由于地形所限，衢州可供住宅开发的面积极小。2021年，衢州地货比0.44，在浙江先进，位于第二，仅次于杭州。

地货比大，意味着开发整体利润空间较窄，竞争较为激烈，在很大程度上抑制了房企的开发热情。