【朝阳亮剑①】鲁能豹变

原创 房小评 中国房评报道 

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编者按

北京排名前列次集中供地较大赢家是朝阳区，不仅供地数量最多，项目推进速度也较快。

2个多月的时间，10宗朝阳区地块都已经获得了建设规划许可证。朝阳区政府有关部门高效行政审批，为北京市集中供地保驾护航。

朝阳首批集中供地项目即将入市，各大房企亮剑，谁更胜一筹？

今天开始，就请随我们【朝阳亮剑】系列文章，一一走进这些房企和项目，一探究竟。

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问中国绿发是谁，地产圈很多人会摇头；问鲁能是谁，很多人会说那曾是北京地产圈的王者。

格拉斯小镇、优山美地、美高梅……有一长串让人耳熟能详的项目名，他们的开发者都是鲁能集团。

鲁能直属国家电网后，大家更认为它必将是中国房地产行业的王者，因为傍上了永远不差钱的富爸爸。

2020年，国家电网以异常坚定之决心，剥离了地产等非主业业务，鲁能集团100%股权划转至中国绿发集团。

据称，在国家电网决心剥离房地产业务后，鲁能集团有三个去向可以选择：1.回归山东省怀抱；2.由中国诚通收并购，变身央企；3.一体一策，逐渐退出地产业务，仅保留与发电有关的业务。

经历了一波三折的改革方案推敲后，最终鲁能集团没有选择上述三条路中的任何一条，而是独辟蹊径，加入了绿发，保留自己的建制，独立发展房地产业务。

鲁能优山美地D区售楼处

根据官网消息，鲁能集团布局全国23个省市区，累计开发建筑面积1300万平米。资产过千亿元，具备成为先进房企的潜质。　

背靠国家电网和加入中国绿发有什么不同？对鲁能来说，较大的不同就是资金来源和开发模式发生改变。

背靠国家电网的时候，鲁能不差钱，而且资金成本较低，敢于在一二线城市大手笔拿地王，或者做大盘一二级联动，利用资金利息低的优势，做高利润项目。

鲁能优山美地D区售楼处

加入绿发后，虽然仍是央企，但是资金实力和融资优势肯定不如国家电网做靠山的时代，而且还有其他房地产兄弟公司的业务竞争，鲁能需要靠自己的本事做强，才能占据绿发的房地产业务话语权。

收拾停当后，鲁能以绿发的身份，重返北京房地产市场，在5月的北京首批集中供地当中，以30.95亿元+配建13800平米公租房，溢价率5.09%的代价拿下了北京王四营1304-L02、L05地块。

这块地楼面价达到5.7万元/平米，而销售指导价只有7.1万元/平米，如果加上竞争的高标准商品住宅建设方案，项目的净利润率在0附近摇摆。如果开发速度慢一些，自有资金回正周期拉长，资金利息没控制好，很容易就亏损了。

王四营地块的高难度，让很多开发商止步，包括举牌到最后的中冶。事后，参与土拍的人都说，王四营L02和L05这两块地肯定会亏。

在土地竞拍当天，鲁能（绿发）是有备而来，前面竞价环节根本没参与，直到竞高标准商品住宅建设方案阶段，才一举杀入，让其他竞争对手铩羽而归。

细心的人发现，自从并入绿发以后，鲁能就开始拼命在全国主要城市拿地，很多地块都是较高价获取。聪明如你，一定想到了，这是鲁能在迅速做大自身规模，以保证自己地位。参与北京集中供地也是出于这个目的考虑，拿地对于鲁能来说——

已经没有退路可言！

王四营地块拿到手只是困难的开始，隔壁就是销售之王融创的项目，而区域客户是固定的，谁先抢收区域排名前列波客户，关系到项目的成败。

因此，鲁能一反常态，不再慢慢悠悠，秒变快跑型选手。

鲁能优山美地D区艺术空间

近日，北京市规划和自然资源委员会官网发布了一则消息，称朝阳区的10宗地块已经全部取得建设工程规划许可证，仅用时2个月，宗地之多、规模之大、速度之快，创全市之先河。其中就有鲁能的王四营项目。

根据官方公布的规划资料，我们可以看到：

鲁能王四营项目主要规划指标：

住宅部分建筑面积： 68602平米

居住户数： 603户

户均面积： 113.7平米

户车位比： 1:1.2

建筑高度： 45米（局部60米）

建筑类型： 15-20层小高层为主

从上述规划数据可以看出，鲁能王四营项目是定位刚需、刚改的快销盘，在利润率接近零的情况下，只能靠速度来实现ROE指标好看，毕竟当下国企考核越来越科学，越来越侧重利润、股东回报率等经营性指标考核。

这对于那些深耕三四线城市的标杆房企来说并不陌生，但是对于刚刚改换阵营的鲁能来说却是新挑战。

上文我们提到，鲁能在北京立足靠的是当初在顺义做的一二级联动大盘，一个大盘开发好几年，随着地价水涨船高，项目妥妥成了现金奶牛和利润王者。

走出顺义以后，鲁能靠的是资金成本优势，在全国热点城市大举拿热点地块，即便开发速度不快，也能靠时间换空间，实现项目盈利。

如果项目没达到盈利预期怎么办？鲁能可以选择——

捂着不卖！

例如，位于北京南三环的鲁能钓鱼台美高梅别墅项目，拿地7年，入市5年——

居然只卖了3套！

2014年，鲁能以42.4亿元，溢价率近50%，外加配建6.9万平米自住型商品房拿下丰台地块，土地出让金比当时鲁能北京一年的销售额还高。这个项目比较特殊，虽然拿地楼面价看上去只有近2万元/平米，但其中大部分都是售价2.2万元/平米的自住型商品房，还有一部分LOFT和商铺，住宅部分占比仅1成。

当时，鲁能方面对媒体回应说，由于还建、配建等原因，实际楼面价格已达3.9万元/平米，若按照5万元/平米卖的话，就会亏本。

项目率先推出的LOFT产品，预售价格就近8万元/平米，比当时周边的二手房住宅还要贵约3万元/平米。这个项目运气比较好，赶在了2017年北京商住新政出台之前卖出了大部分房源，优质逃顶，将噩运留给了买房者。后来的剧情大家都知道了，2017年北京商住新政出台后，LOFT等产品价格直接下跌40-50%。

卖掉自住型商品房和LOFT产品，基本将地块的成本收回来了，但是整个项目的利润却没多少，利润要靠后面那46套别墅实现。

鲁能钓鱼台美高梅别墅，每套售价在6000万元左右，拟售价格达到了近16万元/平米，这已经创下了北京新房审批售价的纪录，引得一众竞品项目眼红。但是，鲁能对这样的售价仍然不满，认为市场没有实现这个三环别墅的真正价值，因而对项目销售并不积极。

2016年，鲁能通过三次申请才批下来预售证，在随后的近1年时间里，就实现了网签1套别墅的销售业绩，成交价格是132853.82元/平米，没有达到近16万元/平米的预期售价。

在转为现房后，鲁能钓鱼台美高梅又仅实现了2套房源网签，售价在14-15万元/平米左右。

据悉，鲁能钓鱼台美高梅项目准备在今年9、10月份重新推出，加速去化。

鲁能优山美地D区艺术空间

盘点鲁能在北京所剩货源，除了鲁能钓鱼台美高梅对外宣称的20多亿元货值，就只有东部几个别墅项目剩下的尾盘，粮仓告罄。

王四营项目为鲁能在北京贡献了新货值，但是也带来了新的操盘挑战，市场环境已经变化，低利润和快周转的竞争节奏，将鲁能带向何方？