2022,门头沟小户型极度扭曲卷

北京楼盘测评 2022-03-23 09:52

诺贝尔经济学奖获得者、著名经济学家萨缪尔森提出合成谬误(Fallacy of Composition)理论：一件在微观上正确的事情，在宏观上并不一定正确；反之，宏观上正确的事情，在微观上可能是错误的。

例如，一个家庭教育小孩刻苦学习，考上大学，成为人上人，但家家都这么做，考大学的门槛提高了，孩子考大学难度反而更大了。

对于2022年在北京门头沟做项目开发的开发商来说，不知不觉之间，大家可能正在做一件“合成谬误”的事情。

那就是——

每家开发商都为了项目卖得快而多做小户型（此指90平米及以下户型，下同），最终导致门头沟这样一个刚需土壤贫乏的区域内，小户型产品供应规模庞大，最终结果可能是小户型产品越来越难卖。

2018年以后，门头沟每年成交的新房中，90平米及以下的户型套数占比超过50%；2022年，门头沟供应新房中90平米及以下户型套数占比预计高达80%。

门头沟小户型产品将面临一场血战。

问题是，此时共有产权房项目京能·西山印即将面市。这个项目一期就有1230套房，户型覆盖58-115平米的一居到四居产品，其中89平米及以下的小户型产品达到1110套，而均价更是达到令其他开发商恐怖的：

2.9万元/平米！

而且，它还是全装修交付。

京能·西山印项目的出现，促使大家思考2022年门头沟小户型产品去化这个问题。按照过去3年的门头沟市场内90平米及以下的产品成交套数估计，今年门头沟市场90平米及以下房子最多成交在1000套左右，而根据几个新盘供应量预估，总共带来的90平米及以下户型产品供应就有1940套之多。

谁能分到蛋糕？谁又会陷入滞销呢？

1、最多消纳1000套

数据来自：中原视点

熟悉门头沟市场的人士回忆说：2018年11月，华萃西山取证，最小户型83平米，曾推出388万元/套的特价房源，因为数量较少，开盘很快就卖完了。

这或许是门头沟小户型市场的开端。

2018年，门头沟的销冠是西山燕庐，第二名是电建金地华宸，区域销售主力还是大户型项目。

彼时，去门头沟买房主要需求是养老、享受、改善等为主，门头沟当时房价较低，卖掉城里一套房，妥妥在门头沟换大平层或别墅。

但是，随着土地价格水涨船高，门头沟房价也从3万元/平米涨到了6万元/平米，这时候大户型的高总价劣势显露出来了。以石景山、丰台为主的卖旧换新客群发现门头沟房价比大兴还高，养老、享受型买房需求就逐渐退潮了。取而代之的是随着地铁开通带来的西城、海淀、石景山的主城外溢刚需置业需求。

正是高房价和购买人群的转变，促使了开发商在门头沟产品户型由大变小。

2019年12月，中骏天峰、合景领汇长安推出一批小户型产品。其中，中骏天峰89平米户型约300套，均价5.3万元/平米。另外，合景领汇长安78平米+89平米户型约200套，均价4.8万元/平米。

上述两个项目的主要销售时间在2020年，于2021年售罄。

而2020年4月，门头沟还迎来排名前列共有产权房项目北京诺德彩园。

该项目紧邻中骏天峰，均价3万元/平米，80%个人产权，共936套。户型为51平米、71平米一室一厅，88平米两室两厅，所有户型都在90平米以下。首轮申购销售后，剩余的145套两室房源在2021年第二次申购时销售一空。

可见，小户型产品价格弹性较大，便宜是王道。由此也可以看出，京能·西山印项目入市也会给门头沟小户型产品带来很大的震动。

此外，2021年，门头沟又接连迎来两个拥有90平米及以下户型的项目：中建长安麓府和龙湖北辰揽境。前者89平米三居约有150套，后者61、68、77、79平米四个户型加在一起约400套。

从近四年门头沟的成交来看，门头沟每年房屋销售总套数的天花板在1300套左右，即便以80%为小户型来计算，小户型的销售总数也就是1000套。

2、谁会分到蛋糕？

如上，我们分析了门头沟小户型产品的演变历史以及目前市场的消纳容量，接下来我们看看2022年门头沟小户型产品主要供给的项目，并且从中去发掘哪个项目可能抢到更多的2022年小户型蛋糕。

1、2021年12月19日取证的龙湖北辰揽境，主要销售时间是在2022年，项目总共627套房源，四个户型90平米以下户型共计约400套，单价5.6万元/平米，350万元/套起。

2、即将面市的峯范北京，其中61、77平米小户型约400套，单价5.6万元/平米，350万元/套起。

3、即将面市的金茂长安悦，78平米两居小户型约40套，单价5.6万元/平米，430万元/套起。

4、即将面市的共有产权房项目京能·西山印（一期）90平米以下户型共计约1110套，分别为58平米一居、72平米和80平米两居，89平米三室。单价只有2.95万元/平米（个人产权85%）

约1940套90平米以下产品供应，这是门头沟近5年来较大量的刚需产品上新，这个供应量，已经远远超过门头沟往年历史成交总量，内卷不言而喻。

众所周知，小户型产品的购买者主要是刚需买房人，这些买房人对价格敏感度高，买房行为的价格弹性大，因此价格是否足够便宜，是决定门头沟区域小户型产品去化情况的主要指标。

上述四个项目的小户型产品，从首付门槛优势上看：

值得进一步解释说明的是：

金茂长安悦项目定位并不是刚需盘，最小面积户型78平米两居只有40套，且产品设计以改善为主，属于错位竞争。因此，小户型产品首付门槛虽然较高，但是小户型产品的去化对金茂长安悦项目整体销售情况关系不大。

而且，金茂长安悦在改善盘中安排少量小户型产品，是属于“配菜”，有的家庭喜欢买“一大一小”，尤其是想跟父母住一个小区的改善人群，适当配比少量小户型产品正是在门头沟地区做改善品质楼盘的选择。

龙湖北辰揽境61平米、68平米户型已售罄，77平米和79平米剩余房源不到10套。较大的98平米也只剩40套，整个项目即将售罄。

那么，剩下的京能·西山印和峯范北京，就是直面竞争了。

在区域没有共有产权房销售时，开发商围绕地铁做刚需的逻辑是成立的。如今，同在门头沟，出现了路途远一些，房价省一半的机会，对于刚需客户而言，就有了更低上车门槛的选择。

如上所述，小户型产品的购买客户对价格比较敏感。京能.西山印比峯范北京项目单价便宜47%（仅从表单价看，不考虑共有产权因素），首付便宜近100万，而对于小户型购买人群来说，首付52万和首付150万特别是“两个世界”的刚需。

而且，京能·西山印项目面积段虽然小，但是户型却涵盖了1-4居，功能性比较强，因此对于那些二胎、三代同堂的刚需、刚改们来说，这个项目有着巨大吸引力。

“升值不是刚需要考虑的问题，没地铁省下来的钱足够买辆宝马了，顺带还把对象的事儿解决了，”一位网友留言说。

如文章开头所述，“合成谬误”的形成，其实是源自每个微观个体追求的利益较大化，最后合成宏观情况却是相反的结果。

门头沟拿地的时候，开发商投资部门或许并不是有意给营销部门“挖坑”，或是营销部门为了快速销售提出了小户型为主的设计方案。不管出发点如何，最后合成的结果却是门头沟的开发商们在产品设计上都“押小”。

那么，就等开盘吧。

如果您2022年计划在门头沟置业，不妨加微信（zgfpbd2018或mfsrgw）聊聊，听听我们更多关于门头沟区域房子未来保值升值和居住舒适方面的建议吧。