北京市凯诺律师事务所:拆迁评估中,这三大细节一定要注意​

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　从上述规定中我们可以看到，房屋的价值最终是由评估机构评估确定的，所以在选择评估机构时可不能马虎，被拆迁人也应当要积极地参与到评估机构的选定中，如果评估机构并非自己选定，或是选定的评估机构不具有对被征收房屋进行评估的资质，那么都将会影响最终的补偿。

　　一、评估机构应协商选定

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第4条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　实践中，房屋评估机构如果是拆迁方私自选定的，那么就违反了上述的法律规定，而且这样的评估机构作出的评估报告的是否合理也有待商榷。那么此时，当事人则可以向上一级有关部门进行反映。

　　除此以外，被拆迁人还需要注意的是，所选评估机构应当具备相应的评估资质，如果让一个不具备评估资质的评估机构评估房屋，那么试想一下，这样的评估报告怎么会公平、合理。因此，评估机构在入户评估时，一定要让他们出示相应的资质，避免让自己有所损失。

　　说到这儿，凯诺律师就代理过多起这样的案件，我们就以其中一起来举例说明一下评估机构不具备资质会对自己造成多大的损失。

　　郑先生是浙江省人，一直在当地经营苗木绿化生意。后来因当地建设项目，需征收郑先生在内的集体土地，但因征收补偿太低，所以郑先生并未与拆迁方达成协议，后来拆迁方对郑先生下送了交地清表告知书，并在十几天后强制清除了地上苗木。

　　郑先生为了维护自己的合法权益，委托了凯诺律师，在凯诺律师的帮助下，法院确认相关部门强制清除地上苗木的行为违法。后来，凯诺律师指导郑先生提起了行政赔偿，但法院只判决相关部门赔偿郑先生一百八十多万，很明显这赔偿不合理，于是凯诺律师又指导郑先生提起了上诉。针对本案，凯诺律师认为，评估郑先生花木的评估机构并不具备对花木等进行评估的资质，而且该评估机构还是拆迁方单方面选定的，并未按照相关规定进行，所以该评估报告的真实性有待考证....。最终，在凯诺律师的努力下，二审法院撤销了一审，并在原审判决的赔偿数额上基础了又增加了几十万。

　　对此，凯诺律师再次提醒大家，评估机构的选定到评估机构是否具备相应的评估资质都切切实实地影响着被拆迁人的利益，因此被拆迁人一定要格外地注意。

　　应选择有利于被拆迁人的评估方法

　　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　也就是说，如果被征收的房屋是住宅类型，那么评估时应当选择市场比较法则对被拆迁人较为有利。市场比较法是根据被拆迁房屋的基本情况比如房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等，然后参考相近的房屋市场成交价格，推算出一个价格区间，对不同情况给予赔偿。

　　不过从实践中来看，有的拆迁方为了降低征收成本，常会采取成本法对被征收房屋进行评估，尤其是在农村拆迁中，但这明显会侵害被征收人权益。因此，被拆迁人若遇到拆迁方以成本法等方法对被征收房屋进行评估，那么被拆迁人一定要向有关部门举报或是反映。

　　房屋评估评估师必须要入户查勘

　　房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　对于未实地查勘，仅以几张图片或是听街道办、村委会的口述就做出评估报告，那么这显然存在程序上的违法，而且该评估报告的合法性也待商榷。