清华经管学院教授魏杰:房产税利于防范金融风险
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9月17日,清华大学经管学院教授魏杰在内部讲座的演讲中特别指出,房产税扩大试点是一个重要信号,房子已经不是简单的投资问题了,未来这一领域还可能继续释放风险,一定要慎之又慎。
魏杰认为,中国提出解决资本无序扩张问题,目的不是打击资本,而是特指遏制资本在房地产、教育、娱乐圈、互联网、互联网金融五个领域的扩张,引导资本更多进入与国家宏观政策相吻合的产业轨道,例如高端发动机、新材料、数控机床、生物医药和医疗设备、信息硬件等领域。
其中,房地产资本无序扩张,不断利
房产税另有意图
用高杠杆推动高地价,利用高地价推动高房价。尤其是2015年以后,大量地产商下沉到了四五六线城市,从消费属性来讲,这些城市房子已经够了。于是这些房子大量变成投资品,因为可以增值保值。
资本无序扩张极大地扩大了房地产的资本属性,改变了房地产的消费属性,导致我们目前困难重重。我估计要三年时间才能解决房地产无序扩张带来的后遗症,不仅是恒大出问题,整个产业,供应商、投资人、购房者等都可能受影响。
魏杰总结到,资本没有进入我们所需要的领域,所以叫无序扩张。我们希望资本进入所需要的领域来解决中国经济的短板问题,而不是打击资本。大家一定要正确理解关于资本无序扩张这个问题的提法,顺应国家宏观经济政策方向,进入到短板领域来。
魏杰提出,共同富裕、三次分配。鉴于日本和德国的经验教训,中国必须扩大内需以促进发展。“脱贫攻坚”消灭贫困、“共同富裕”扩大中产,都是为了扩大内需市场。作者强调,中产是最能消费的群体,要扩大中产比例,须实行三次分配。其中,初次分配讲效率、靠市场,再次分配讲公平、靠法律,三次分配讲道德,靠富人自愿捐款支持科创和公益事业。
魏杰还提出:化解金融风险的措施,包括:财政层面,逐步降低赤字率和宏观负债率;货币层面,货币供给市场调整;金融层面,稳健银行体系,控制非银行金融机构,重点监管债券市场,完善资本市场,稳定外汇和人民币币值,解决房地产问题,控制互联网金融。
魏杰称,中国金融第六个组成部分是房地产。房地产对金融渗入得太深了,我们现在总体负债280万亿,30万亿个人买房贷款,50万亿开发商贷款。过去我们老讲两句话,一句话叫金融地产化,金融机构都为房地产服务了。像银行存款39%贷给房地产,信托的51%的资金都给了房地产。第二叫地产金融化,房地产盖房子不是盖大家住的房子,是盖金融资产,住房不是消费品,而是所谓的金融资产,导致地产变成金融活动了。
比如2016年开始,大部分房地产进入到五六线城市,甚至七线城市,但是这些地方的房子不需要这么多。一方面当地人在买,另外一二线城市好多人因为限购也跑去买了。我们房地产出问题也是2016年这一波。
我们最近对中国城市化有一个中远期设计,2025年城市化率达到65%,重点是要建立四大都市圈,一个大湾区,一个长三角,一个京津冀,一个成渝。这些地方的房子需求量还是上升的,因为主要是刚需,人流过来了,要有房子。所以国家决定,一开始人来买不起房子,建公租房。一大笔房子将作为公租房来讨论,这样人流大量会重新进圈,人口出现新的流动,人们要重新买房子,房价最起码不会大跌。但是之外的地方可能会大跌,人都走了,但是盖了那么多房子都扔在那儿了。
如果房地产可能引爆我们金融风险,会从四五六线城市开始。那些地方房子严重过剩,没有投资价值,人们不买了。有的买了,贷款可能搞不好不还了,因为没有意义了,所以这些地方的房子可能率先会出问题。这个趋势现在很明显,而且是不以人的意志为转移的。中国经济中心南移,人口会发生重新的变化,房地产离开商品属性很难保证投资增长,一旦没有消费价值,就没有投资价值了。这波房子作为金融产品建的结果可能很麻烦,大家要有充分的思想准备。
中央对房地产高度关注,害怕它引爆金融风险。最近大家看到有四大对策来解决房地产的问题。
一是对所有地产商划一个矩阵上限,对杠杆率做了约束,你可以负债,但是不能超过上限。而且房地产负债划了三种不同的上限,三道红线,要求三个红线的企业必须降到三个红线以下。有8家企业,三个红线全踩。要求所有企业要把负债率降到三道红线以下,这个对房地产企业的约束很强。
二是金融企业给房地产贷款,给个人卖方贷款做了约束,有个上限。要求所有金融机构要把贷款数量降到规定的上限以下。目前金融机构基本上都受到严格的约束,我看四大国有银行影子很少,而且借的钱也很少。四大国有银行给个人放贷,基本在一线城市,你要在四五线城市,基本不给你放贷,因为它风险意识比较强。
第三条办法,把房地产的资金调动,全面监控。今年3月份,发改委正式宣布监控了两个地产商,一个恒大,一个宝龙,那么大的投资,全国搞那么多汽车厂,你没有收益只有投资,这钱是不是挪用买房的钱?恒大是多元化投资把它拖进来的,其中一条是汽车,去年亏了200多亿,所以必须全面监控它的资金,害怕它制造很多烂债。
第四个,6月份国务院开了座谈会,要求扩大房地产税试点。这个信号告诉大家,别乱买房子了,要收税了,房子不简单是投资的问题,过度投资的话要交税了。目的就是要防止房地产继续往前冲,把它的风险抑制到一定领域。目前计划三年时间彻底让房地产进入良性秩序,我估计还会不断释放出来一些问题,所以你们对房地产的投资,一定要谨慎再谨慎,要认真查一下你到底买了哪些房子,怎么样,杠杆率是多少,要思考这个问题。
(来源:走向科学)
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