上海楼市:楼市“南北失衡”严重,房产未来投资重心应该放在哪?

成哥说房00 2021-02-24 15:41:17
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

这里是成哥说房,专业的房产专家,用最专业的角度为有需要的人提供买房的较佳方案!投资房产遇到问题,成哥为你答疑解惑。关注“成哥说房”,带你成为最会买房的人! 以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问: 提问:成哥好,感觉目前楼市里的“南北失衡”已经越来越严重,例如环京楼市一片萧瑟,石家庄、天津的房价跌了

这里是成哥说房,专业的房产专家,用最专业的角度为有需要的人提供买房的较佳方案!投资房产遇到问题,成哥为你答疑解惑。关注“成哥说房”,带你成为最会买房的人!

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问:

提问:成哥好,感觉目前楼市里的“南北失衡”已经越来越严重,例如环京楼市一片萧瑟,石家庄、天津的房价跌了不少,此外,山东青岛、济南两地楼市也传来了降价的消息。,尤其是环京一带。北方城市可以说是节节败退,但是南方城市却屡屡高歌猛进,能否说说?

回答:不可否认,楼市南北地域分化确实越来越明显。

除了政策调控之外,经济与人口流动对于房价的涨跌,也起到了决定性的作用,最近五年,北方城市,例如天津、济南、石家庄等城市,不是人口增速下降的非常厉害,就是人口已经净流出。反观南方的城市,例如深圳、杭州、成都、南京等城市,人口净流入都是居高不下,保持迅猛增长。这一趋势,也跟中国经济重心进一步南移的进程息息相关,北方城市真正失守的,不是人口,而是经济。如果北方一直这么下去,北京只会更加一枝独秀。中国南北方的差距会越来越大。如今发展的红利已经到了超级城市和城市群,未来主要的机会在长三角和珠三角三个城市群将率先突围。

目前相对较好的二线城市是杭州、武汉、重庆、成都、南京等。

内部有分享杭州投资回报率较高的板块。

提问:成哥好,现在上海行情已经发生变化,大多数专家们都在说尽量在今年内完成买房,明年可能会大涨一波。我们之前参与了蟠龙和中核的摇号,但是都没有中签,再去看周围其他的房子,要不没有地铁要不没有商业落差一下子太大也就没有参与认筹了。今年已经接近尾声了,我们现在很焦急又很迷茫。

1.我们还可以继续等盘龙后面的房子吗?

2.大虹桥核心板块的二手房是否也是个不错的选择?

3.徐汇区公司附近的老破小可以选择吗?

4.我们现在是不是要赶在年前先上车之后再置换?

请成哥指点一下!

回答:上海楼市,正在进入无量上涨时代。个别的区域和房源大涨,整盘随之微涨,但成交量反而是回撤的。上海楼市正处在“无量上涨”的拐点。

短时间看,上海正在面临“房东惜售”、“无房可卖”的承压。当前的上海楼市热,是不缺买家的。首先上海楼市整体真的在涨,新房限价不明显,但中环、大虹桥等优势板块的新房,一直都要靠摇号陪跑。大虹桥二手房抢手是新房购买力外溢存在热度。

一旦市场进入无量上涨的阶段,也就代表着“空翻多”会来得很快。一些底部的低总价房源迅速消化之后,整体就会进入另一个阶段:上涨——吃掉——普涨。

最后就会进入一个比较罕见的状态,有钱也买不到好房子。

这种情况下建议如果是急需学区的不要犹豫,只要上海楼市不调控,年后依旧还会有涨幅。所以有条件的就直接上车好房子,买学区房、买改善,即使短期追高,但时间一定会把高点熨平。条件不够的也就是刚需和二套投资,一切以上车为主,学区、地铁、地段、配套起码满足一个。这种市场行情下,总要做出一些舍弃,要知道自己真正看重那一个因素!关于大虹桥投资价值高的具体楼盘推荐,详见内部分享!

提问:成哥好,环沪有什么建议吗?环沪房子相比较周边市中心更推荐哪种?

回答:环沪能否发展的起来,和环沪所在的城市没有关系,和上海本身有关系。本身围绕上海周边发展的环沪商品房市场没有很大的问题。但是环沪一定有坑,而且非常多,太多项目想要借着这个概念去炒作,但凡是个项目都可以拉根线说自己距离人民广场直线距离才多少。环沪概念被逐利使用后,各种的夸张和放大层出不穷,毫不夸张的说,市场上70%打着环沪概念的楼盘都是坑。有一个简单的判断,就是看是否有房企品牌,在这里深耕。环沪这么多城市,如果这个城市里前十强的房企不愿意去,那么城市就有很大的问题。

环沪城市我只看好花桥。上海限购不放开,花桥就可以长期享受价值外溢的红利。花桥是目前离上海较近的,重点是有轨交可以到达,方便上海通勤,这样价值才能更好外溢。

如果你买房目的是为了投资,而非自住,我建议优先买二手次新,配合出租,新房投资周期太长,昆山花桥选盘优先地铁旁边。

上海周边城市可买入城市顺序:昆山、太仓、嘉兴、嘉善。

提问:成哥好,请问大虹桥 南虹桥那块总价500w。这样的有合适的新房和二手房吗?靠地铁。那边就是学区还没有吧?小孩还有两年上小学,不知道该不该选择大虹桥?

回答:大虹桥外环外比如江桥、徐泾、徐泾北城、华漕这种供应比较大的区位买,品质还可以。500w总价推荐楼盘见内部分享。

提问:成哥你好,我在上海有过一套购房贷款记录,再买应该属于2套。首付要7层。目前手上现金大约280万左右,所以用房价在400万至450万之间。目前看了祝桥的2040,临港主城区的钻石湾,;和嘉定的封浜。不知道该怎么选择?

回答:你好。祝桥公元2040自住不错,也适合周边上班,东站的规划对祝桥是个利好,可考虑;钻石湾近滴水湖,自住养老还可以,目前配套还有欠缺。封浜也可以考虑,14号线有一定的利好。考虑祝桥、封浜。

提问:成哥好,请问上海现在是置换的好时机吗?张江汤臣豪园怎么样?

回答:张江汤臣豪园很典型,就是当年大家觉得平平无奇的地段,甚至老上海人BS的地段,因为产业、人口导入、购买力迅速提升所以兴旺。2006-2016也许有个别房子10年10倍吧。8000到80000。

汤臣豪园是过去十二年涨得较快的小区之一。因为现在基数已经比较高了,所以未来涨幅会受些限制,所以我比较谨慎,即便有张江码农高端产业加持,我也认为大盘平均涨幅就差不多了。小区本身没有问题,张江本身住宅就很少,这也是为数不多的张江园区内的品质住宅,看平它走势的原因主要是因为最前面说的两个原因。张江的住宅有两个标杆,地段角度张江汤臣豪园更优,但品质就要看城市经典了。户型普遍都偏大,适合改善需求。考虑自住可以买。

提问:成哥好,坐标南京。手上有一套15年入手的尧化门贷款房,房龄是91年的。目前总价160左右。想出掉重新在南京投资一套潜力大的。南京市场最近看不懂,请问哪里还有更合适的?

回答:南京比较有价值的板块:河西南,江北新区,南站,油坊桥 不过南京均价最终会到上海同等板块60%,以南京为跳板,终极目标还是往上海跳。

上海和南京,长远看,仍然不是一个级别的城市。

如果只考虑南京,记住一个原则: 一手限价盘,哪里价格倒挂严重买哪里。追求确定收益。

提问:成哥好,请问投资一楼的房子能买吗?

回答:对房产价值的评估是一件非常具有技术含量的工作,它不同于普通中介对市场价的评估,也不同于评估公司对公允价值的评估,而是一种对房屋本身内在交易价值的试估。 所以要判断这套房子是否值得投资,是看这套房子的内在价值和它现在的价格是否错配。 一般来讲1楼房子的价格是要比次顶楼价格打8折的,但是1楼如果是送花园或送地下室的,那花园和地下室的价格又有加成。 任何楼盘一楼和顶楼总是较低价的,但是大部分都是市场价。能不能买,还是看价格是不是真笋。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

关注成哥,购房有疑惑,成哥为你解答,让你掌握更多精彩的房产资讯!

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。