房地产十大年度人物 | 回望2022⑤

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

2022年，新冠病毒感染疫情迎来第三个年头，全球地缘政治局势风云骤变，俄乌军事冲突爆发，及其后续导致的能源危机、粮食危机等，都让世界经济的恢复步伐变得更加沉重。

“沉重”一词亦可用来形容2022年的房地产行业。这一年，房企大部分时间都处在融资困难、销售下降、利润萎缩、项目停工、交付不力、资金紧张的状况中。虽在“三箭齐发”的四季度，迎来些许暖意，但这难改全年颓势。

在中指研究院的统计中，2022年百强房企的销售额及市场占有率皆在下降，同比降幅分别为41.3%和48.1%。这一年，只有15家房企公布了销售目标，但目标完成率均值仅有73.6%，相比2021年的93.4%，降低19.8个百分点。

房企老板的财富值也受此影响明显缩水。《2022胡润百富榜》显示，这一年，293位企业家因为财富缩水而落榜，其中涉足房地产行业的最多，占比约14%，即41名地产老板消失在了富豪榜之中。

面对困境，房企掌舵者们的选择各不相同，这也导致了不同的结果：一些人被迫出售资产自救，迎来人生低潮；一些人则因未雨绸缪，从容应对着时下艰难；一些人因屡被流言裹挟，多次站上舆论的风口浪尖；还有一些人，在不懈努力后，终于看到了拨云见日的希望…

可以确定的是，不论这些企业掌舵人曾以怎样的方式出现在我们面前，他们都代表着地产行业的现在与未来。回顾2022，焦点财经遴选出了十位受到广泛关注的房企掌舵者，与诸君一起回顾不平凡的一年。

一、“吹哨人”郁亮

成为万科掌门人后，郁亮便成为了行业的“吹哨人”，“白银时代”、“活下去”、“管理红利”、“黑铁时代”等热词，皆出自郁亮之口。谁也没有想到，意气风发指点江山的郁亮，会因为公司业绩下滑而自罚“千万”。

2022年3月，万科2021年业绩如期发布，净利润时隔13年后再度出现下滑。股东大会上，郁亮向52万名股东致歉，并主动放弃了2021年全部奖金。财报显示，郁亮2020年的税前薪酬为1247万，降薪后，郁亮的年薪将仅有155万。

消息一出，舆论哗然。不止于降薪，郁亮还在2021年业绩会中做出了如下承诺，他指出，“万科2022年的发展只有8个字：止跌企稳，稳中回升。”

这一承诺在2022年中期顺利实现。该年年中，万科的营业收入达2069.2亿元，归属于上市公司股东的净利润达122.2亿元，分别同比增长23.8%和10.6%，增收又增利。在疫情蔓延、封控不止的弱环境下，这一成绩单的取得实属不易。

2022年11月以来，随着行业融资端和需求端利好政策的不断释放。一向喜欢营造“悲观”气氛的郁亮，也在这种背景下逐渐改变态度。12月，郁亮在股东大会上表示，“这几个月下来，微光在逐步变成曙光。此前还提出一个看法，市场恢复是一个缓慢而温和的过程，现在来看，温和的程度比我们预期的还要更温和一点。”

愿“吹哨人”郁亮此番言论迅速成真。

二、“功成身退”吴亚军

2022年8月10日，受商票逾期传言和瑞银发布的研究报告影响，龙湖集团的市值一日内蒸发了超246亿港元。彼时，正有退休之意的集团创始人吴亚军推迟了退休，继续坐镇龙湖大后方。

2022年10月28日，在帮助龙湖顺利渡过公司发展的“至暗时刻”后，吴亚军终于决定退休。这一天，她正式辞去了执行董事、董事会主席等职务，将龙湖交给了以“仕官生”陈序平为首的职业经理人团队。

吴亚军对陈序平评价颇高，“慎言但是勤思，方向感很好，文化上的认同也让我安心。此外，企业家精神、生意逻辑、组织能力，再到驾驭大系统的能力，都没有问题。”她称自己很放心这位80后少帅，会充分放权。

众所周知，龙湖的名声虽如雷贯耳，但创始人吴亚军一直十分低调。早期，重庆地产圈曾称她为“三不人物”——不签名、不上镜、不接受采访。2003年时，39岁的吴亚军入选“2003房地产影响力人物五十强”，但榜单制作人胡润因未能了解到她具体的身份信息，还曾将她的名字错写为“吴亚君”。

低调的风格掩盖不住这位地产女掌门的成绩与锋芒。2010年，46岁的吴亚军首度问鼎“中国女首富”。如今58岁，她依旧以1050亿元的身价，稳坐“2022胡润全球白手起家女企业家排行榜”第一的位置。然而，高光之下，她却选择急流勇退，只给外界留下了一道高冷的背影。

除了可靠的管理团队外，龙湖健康的运营状况，或是吴亚军“交班”的另一底气。据中指院统计，龙湖2022年全年的销售业绩将达2032.7亿元，排名行业第9位。交付方面亦表现不俗，当前已累计在全国50个城市成功交付了140+个项目，其中超40%提前一个月以上交付，客户满意度达90%。

创始人虽已功成身退，但龙湖的故事还会继续。吴亚军说，退休后的她会充分放权，但还会持续关注公司的商业模式、是否符合生意逻辑，能否找到新的增长点，以及如何规避风险。龙湖当前的表现，或也恰如她所言，“对于龙湖，这不是一个创始人的离开，不是一个损失，不是一个糟糕的事情，而是一段光明又美好的开始。”

三、“流言裹挟”许家印

2022年12月2日，原定召开的恒大月度工作会议临时取消。与此同时，一则“许家印跳楼自杀”的消息在互联网上迅速传开。

不过，传闻很快被击破。当日晚7点，恒大保交楼专题会召开，许家印出席，还谈到了公司的“保交楼”问题。

这已不是恒大集团董事局主席许家印第一次身陷流言之中。早在2022年3月初，市场还曾传出许家印因被抓而无法出席恒驰5量产动员大会的消息。

许家印为何总被流言包围？这与深陷债务泥潭的恒大脱不开关系。众所周知，恒大在2021下半年官宣暴雷，彼时其负债总额已高达1.97万亿。为了还债，恒大及许家印个人没少出售土地及股权等资产，但这对于恒大债务而言，只是杯水车薪。

据焦点财经不完全统计，因土地闲置、欠缴土地款等，恒大在全国各地超1.2万亩土地、折合逾800万平方米土地已被政府收回。一些即将或已经建成的违法建筑，也面临处罚。如备受关注的海南儋州恒大海花岛39栋楼就曾于2022年4月初，依法由被拆除变更为了被没收。在这样的背景下，市场中关于许家印“要跑”、“自杀”的消息才不断涌现。

据恒大最新表态，当前公司债务重组进展乐观，公司已与若干境外债券持有人及其顾问进行了沟通与建设性接洽，以推动经各方同意的公司境外债务重组方案的制订。目前各方在重组方案框架、关键条款方面的分歧正在不断收窄。

恒大还称，公司的2021年审计工作及2022年中期业绩的审阅工作尚在进行中，将在切实可行情况下尽快发布2021年经审核年度业绩及2022年中期业绩。不过，恒大并未披露具体的待偿债务数额。

近期房地产行业暖风频吹，给风雨飘摇之中的恒大也带来一些利好。不过，近 2万亿的债务绝非简单依靠政策暖风即能轻易化解，许家印和他的恒大，要想成功从债务泥潭“上岸”，还有很长的路要走。

四、“沧桑一年”孙宏斌

2022年，孙宏斌迎来了其人生中继联想、顺驰后的第三次危机。

该年5月，融创官宣一笔债务出现实质性违约，此后，融创中国创始人兼董事会主席孙宏斌便一直在化债之路上辛苦奔波。11月，融创终于迎来转折点。中信信托与华融宣布收购融创上海董家渡项目股权，并引入了以浦发银行牵头的6家银行组成的银团进行注资，新增融资总量超120亿元。

这一项目的落地，意味着从董家渡项目开始，AMC机构股权融资纾困融创的模式成功跑通。12月，陕西金资与融创就咸阳森屿城项目的融资合作宣告完成。东方资产与融创中国就武汉桃花源项目亦达成了融资合作。属于融创的纾困好消息仍在接踵而来。

金融机构在项目层面对融创资产进行盘活的同时，其终于公布了迟到大半年的年报，以及一份境外债务重组公告。若境外债务重组完成，融创的流动性压力将明显纾解，整体财务状况也会得到改善。

2023年跨年前夕，融创官微披露了一则公司与武汉城建签约合作的消息，孙宏斌现身签约现场。从现场照片看，这一年，忙于化债的孙宏斌难掩沧桑，面容消瘦、头发已经开始发白，令人唏嘘。而这也是不少地产掌舵人2022年生存状况的缩影。

虽然坎坷颇多，孙宏斌依旧对未来充满期待。在融创2021年年报的主席致辞中，孙宏斌表示，“相信2023年中国经济将进一步向好，房地产市场也将快速恢复稳定，这将有利于缓解当前房地产行业面临的巨大压力。”

五、“重夺首富”王健林

谁也没有想到，五年前的两笔“亏本”买卖竟然让王健林成功躲过了一劫。

2017年，国家对跨境对外直接投资的约束骤然缩紧，让一路在海外买买买的万达面临巨大危机。王健林当机立断，手起刀落，一场大甩卖随即开启：13个重点文旅项目、77间酒店资产、万达索菲特酒店等，被迅速卖出。

虽然商场如战场，胜负也是兵家常事。但当时的王健林，因这场甩卖成为了舆论里较为悲情的角色：卖出的不少项目，都曾被万达寄予厚望，这于王健林而言，无疑是“割肉求生”。

但是，此番“割肉”之举也让万达的资金迅速回笼，避免了资金链断裂的危险，还缓解了银行的借贷危机。

近两年，低调了许久的王健林曝光度又高了起来，在房企纷纷出售资产筹钱自救之时四处抄底。据焦点财经不完全统计，2022年至今，万达已至少接手了20个房地产项目，华北、华东、华南皆有覆盖。

由于未受到此轮行业危机的波及，王健林再度登顶地产首富。在《2022胡润百富榜》中，王健林家族的财富达到了1000亿元，排名第32位，在内地地产富豪榜中排名第一。

不过，万达商管虽已多次递表港交所，但至今未成功上市。距离与投资者对赌的期限仅剩一年，这或许是王健林当前最大的心病。

六、“身陷漩涡”张力

双十二晚间，电商市场没有迎来2022年的最后一波消费小高潮，地产界却传来了地震级消息：富力地产创始人、联席董事长及总裁张力因行贿被美国通缉，已于11月30日被英国伦敦警方逮捕。张力豪掷1500万英镑保释金获得保释，这也是英国法院有史以来金额最高的保释金。

或是为了不让舆论继续发酵，富力集团当日深夜发布了一则声明，称张力因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿，其正针对此错误指控采取法律行动，且公司并未就张力保释提供任何保证金。

张力最终是否会被定罪，仍待进一步查证。不过，据此前法律人士对焦点财经的表态，若相关部门确认张力是通过回扣拿下的在加州的商务合同，则行贿罪将被做实。在美国，行贿是重罪，张力会因此面临牢狱之灾，富力集团则将面临重额罚金。

众所周知，自2021年下半年暴雷以来，富力一直在积极“自救”。据不完全统计，2022年至今，其已通过拓宽融资渠道、寻求债务展期等方式，对境内境外合共467亿元债券进行了展期。创始人被捕的消息，毫无疑问将为富力债务问题的解决，蒙上一层阴霾。

七、“重回一线”林腾蛟

早前，阳光城的林腾蛟曾因充分放权“双斌”，做“甩手掌柜”，而让自己过上了退休般的日子。每日清早，他都喜欢在朋友圈转发老子《道德经》等，当作心灵鸡汤。

不过，随着阳光城流动性危机的加速蔓延，林腾蛟再也无法袖手旁观。他连夜从福州返回上海，开始每日去公司指挥经营工作。微信朋友圈也设置为“仅三天可见”，开始了漫长停更的日子。

回归之后，林腾蛟积极与投资人保持沟通，主动押上了个人身家，还承诺为展期后的回售本息提供全额连带担保责任，以争取投资人信任，同时缓解阳光城的现金流压力。尽管如此，此后很长一段时间内，阳光城都未获得太多实质性融资机会。直到2022年12月，在“三支箭”格局逐渐形成，行业利好消息不断的大背景下，阳光城才迎来融资“破冰”。

12月5日，该公司表示，其接受了民生银行26亿贷款，期限36个月。为此，公司旗下多家子公司以股权、商办用房、土地等提供了抵押。虽然担保条件严格，但有资金输入，对于这家企业而言总归是好兆头。

八、“二度创业”王文学

高薪挖来的明星经理人吴向东离职后，华夏幸福实控人王文学也回到一线，“勒紧腰带过苦日子”，同时计划 “重走一遍艰苦创业路”。

2022年7月，华夏幸福宣布全面转型“产业新城服务商”，以轻资产运作模式为政府提供融资、产业招商、综合运营与城市营销推广等服务，为企业提供选址、代建、物业、投融资咨询等服务。

“华夏幸福要从甲方文化向乙方文化转变，由”躺着赚钱”向“跪着赚钱”转变。”彼时，华夏幸福高管在谈及公司的战略转型时表示。

王文学的努力和坚持没有白费。截至2022年11月30日，华夏幸福《债务重组计划》中的2192亿元金融债务，已有约1265.57亿元实现了债务重组，只有约926.43亿元尚未签署重组协议，化债成绩尚可。

不久前的2022年12月9日，华夏幸福“以股抵债”细则正式出炉。根据公告，华夏幸福将以所持有的幸福基业物业服务等下属公司股权搭建“幸福精选平台”以及“幸福优选平台”，并通过这两个平台分别不超49%股权或相应收益权置换债权人不超400.39亿元债权。

为了保证换股平台后续的盈利能力和长期价值，华夏幸福还捆绑了一份股权激励方案，拟以“幸福精选平台”不超过30%股权及“幸福优选平台”不超过30%股权实施员工股权激励。

激励对象为负责幸福精选及幸福优选业务主体管理及后续资本运作的核心高管、业务骨干、对本次债务重组有重要贡献的人员、公司重要管理层及总部人员以及其他对公司发展有重要贡献的人士。

焦点财经注意到，该两个平台涵盖的主要是华夏幸福的物业和代建两项业务，也是其转型轻资产后发展较快的两项业务。若“以股抵债”方案顺利实施，华夏幸福的债务将化解近7成。

房地产在二级市场的融资放开后，华夏幸福还抛出了一项定增计划，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目。

12月底，继将位于固安、大厂等地的多项资产顺利转让后，华夏幸福再将南方总部以124亿元代价转让给了华润置地。这将为该公司带来一大笔现金流改善财务状况。虽完全走出债务泥潭仍需时日，但王文学和他的华夏幸福正在迎来曙光。

九、“隐入尘烟”潘石屹夫妇

2022年9月7日，SOHO中国公告称，潘石屹已辞去董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席职务，张欣则已辞去公司行政总裁职务。接下来，他们将专注于艺术和慈善事业。

2019年至今，市场多次传出潘石屹夫妇计划出售SOHO中国，去往美国的消息。潘石屹夫妇也有过多次辟谣。“老说我跑了跑了，都是谣言。”一次发布会上，潘石屹称。

SOHO中国最近一次传出被出售的消息是在2021年6月。彼时，高盛代表黑石发出全面收购要约，以5港元/股的价格、约30亿美元的交易对价，完成了SOHO中国的私有化。然而，两个月后，这笔交易因被市场监管总局根据《中国反垄断法》立案审查，最后不了了之。

2021年底，SOHO中国因偷逃税被罚款约7.09亿元。2022年上半年，该公司再因加收电费被北京市多区市场监督管理局处罚，旗下15家公司共被罚款1.15亿元。随后，公司CFO倪葵阳因涉嫌内幕交易接受警方调查…在外界看来，这些因素实则加速了潘石屹夫妇的离开。

2022年10月下旬，有网友发文称在纽约上流人士聚会中看到了潘石屹。这也是潘石屹辞职后的首度露面。昔日传言终成真，潘石屹夫妇还是“跑”到了美国。

十、“创业新人”朱荣斌

2022年1月，朱荣斌因个人原因辞去阳光城董事长、总裁等职务，正式从阳光城离职。离职2个月后，朱荣斌以创业者的身份重回地产圈，创立荣宇建设（广州）有限公司，第一个项目是海南雅居乐清水湾地块。合作方式上，雅居乐出地、背后股东出钱、朱荣斌作为合作者参与管理。

作为资深地产人，朱荣斌已在行业深耕27年，先后任职于中海、碧桂园等房企。在碧桂园和阳光城期间，朱荣斌带领两家房企从小做大，成为行业“黑马”，在碧桂园时年薪超过2000万，被誉为地产圈的“打工皇帝”。

兜兜转转，“打工皇帝”终是走上了创业之路。他转身的背影，更是一个时代的缩影。