万物云朱保全:物业费重新定价需业主大会决定,物业公司要做到“质价相符”

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

12月11日，万物云在深圳举办睿见大会。随着一系列产品和业务动作的对外官宣，万物云未来三年的经营关键词也浮出水面。

会上，万物云董事长朱保全回顾了过去10年间的市场化进程。从2014年9月以睿服务开启市场化元年，找到FirstService(简称FSV)作为公司学习的全球标杆至今，横向整合空间延伸，纵向科技能力塑造，万物云目前已经形成了空间里的多样品牌和多元服务，并已依托以“灵石”为代表的科技能力，构建了蝶城+、企服+生态。

朱保全还对物业行业的关键性问题、热点问题进行了观点分享。

关于IFM&PM&AM, 朱保全表示，物业服务是以项目为中心，以为业主资产保值增值为目的，而综合设施服务则是以客户为中心，以为企业主打造良好环境空间为目的。朱保全表示，物业管理过去是非常好的业务，但今天出租率严重下滑的时候，能够帮业主方节约成本，能够帮业主方提高出租率，这才是本质。正是因为物业管理人视角要向资产管理人靠齐，这个时候才能得到资产管理人的共鸣。

针对并购的话题，朱保全认为，从所有轻资产公司全球发展历程来看，并购是必经之路。但资本扩张是把“双刃剑”，过度则伤。经过上一轮行业疯狂并购的洗礼，这个行业不是说不能做并购，而是要做真实的并购。并购整合是非常重要的，不管是同业还是异业，要么文化、要么IT系统，要么采购体系能够深入到被并购企业，至少要有一两样能“直捣黄龙”的武器。

关于“带资进场”的话题，朱保全表示，软服务不能改变硬件，阻断“破窗效应”，才能避免“公地悲剧”，改善基础设施，物业公司才能管好小区。

他指出，一个破败的物业小区里面，如果没有冷启动，它一定会越来越破败，不要指望来一个软服务的公司就能改变硬件，硬件是需要金钱的。要解决破败的问题是需要资金做冷启动，你不可能凑齐2000个业主集体凑份子去做，必须要通过一个快速的决策机制来做冷启动。

关于业委会，朱保全说道：“所有业委会对物业公司的诟病其实都是假消息，我采访了几十个业委会主任，业委会成立的唯一原因就是开发商的遗留问题，能解决遗留问题的人一定是能人，一定是英雄，但是当这个英雄走上业委会主任之后，几乎就无法下台，因为一个小区很难再找出第二个。”

如何形成轮换机制？他认为，在第二届之后的业委会主任，必须要有一个清晰的定位，一个7-9人的组织很难有风险防范机制，一定会出现权利的滋生和腐败。一个最优解就是，如何能够在能人之后的业委会形成一个法院，而非法官的角色。“从效率的角度，业委会是需要的，业委会执行业主大会决策，业委会是法庭不是法官。”

对于行业关注的物业费限价，朱保全认为，如何搭建物业跟业主之间的对话平台，什么样的价格对应什么样的标准，同时物业公司也要有底线，与业主对话形成一套基于服务频次，服务标准的定价体系才是关键。重新定价需要业主大会决定。物业公司的服务要做到“质价相符”。

“关于物业费定价，我觉得在保持底线的前提下，如果能够形成一套对话级的定价机制，保持物业行业的毛利还是有可能的。”

关于社区商业，朱保全表示，借助万物云1000个蝶城的设想，一方面能够跟万科地产实现应收账款的回收，同时找到能力范围之内的社区商业，在蝶城+这个生态里面产生更好的延展性。

关于家装业务，朱保全认为，凡是做过家装的人产生不满意，而不满意的升级是来自于售后服务。我们真的把服务做好，正是因为蝶城能够让工人聚集在这条街道里面，这是今天在材料本质解决之前的唯一办法。

提到下一步的发展，朱保全给出了三个关键词：资产、低碳、AI。将从这三个方面构建自己的能力：首先，从物业管理升维资产管理，向上下游业务链延伸，服务不动产持有者。其次，向能源管理转型，用3年时间成为不动产领域的节能先锋。最后，全面拥抱AI，从人管人到事管人的能力转型，希望在传统组织里面能够成为人工智能应用的先锋。