地产内参 | 3房企抢跑拟融资500亿,恒大保交楼责任各地共担

焦点研究院·房地产行业内部参考报告

（2022年第46周）

企业研究组

监测时间：11月12日至11月18日

宏观政策

1

中国人民银行、银保监会：印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。

（详见附注1）

焦点研究院：“金融16条”是涉及面最广、输血力度最大的稳地产政策。新政从推进“保交楼”完成；对国有、民营合理融资需求一视同仁；预售资金适度“松绑”等方面进行了要求，对房地产行业给予了充分的外部刺激。房企再融资压力将缓解，房地产行业正在平稳落地。

2

中国银保监会、住建部、中国人民银行：发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。

（详见附注2）

焦点研究院：此政策是“金融16条”的延续。实际上，有商业银行出具保函置换房企预售监管资金，在年初住建部已有相关规定。30%的预售资金动用配比既可以起到一定资金循环作用，也保障了各方权益。此外，政策主要支持短期有流动性风险，但经营稳健房企的项目，并非适用于所有项目。

3

四川省成都市：出台房产新政优化区域限购。

（详见附注3）

焦点研究院：成都新政在保持高新南区限购不变基础上，将核心限购区域进一步打通。而对摇号排序政策的优化，也有利于让更多购房者参与进来。从施政考量上看，成都新政考虑的是改善局部需求失衡，提升市场整体活力。

企业经营

1

美的置业：储架式中期票据已获受理，申请注册规模150亿；

新城控股：交易商协会已受理公司150亿元储架式注册发行。

（详见附注4）

焦点研究院：加上上周龙湖200亿储架式债券，交易商协会已受理三家公司500亿储架式产品。本次支持的特点是发行规模较大，均由民企发行，但这三家房企均为此前“融资白名单”的受益对象，对于其他资质一般的民企，选择中债增信全额担保类债券更加符合实际。

2

恒大：海南省儋州市恒大海花岛39栋楼的“拆楼风波”迎来了最新进展；

海南澄迈挂牌3宗地块，竞买人需完成恒大悦珑湾项目“保交楼”任务；

河南开封拟回购恒大1050套房作为保障性租赁住房。

（详见附注5）

焦点研究院：恒大集团流动性危机导致其多地项目建设陷入停滞，各地政府开始采取措施保障恒大项目交楼。目前看来，虽然恒大在部分项目中启动了紧急复工步骤，但后续维持力量有限。各地政府采取改变商品房属性、增加土地竞买人要求及保障房收购等方式帮助恒大化解风险。

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附注1：

《通知》出台了16条金融支持房地产市场的措施，涉及的金融机构包括商业银行、政策性银行、信托公司、保险公司、金融资产管理公司等。具体措施如下：1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

附注2：

通知表示，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。监管账户资金达到限定额度后，房企可通过银行保函提取预售资金，进而改善企业流动性。《通知》要求，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。

附注3：

成都印发《关于进一步优化区域限购措施的通知》明确，将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房。该区域购房套数、户籍社保年限等住房限购要求保持不变。

在成都东部新区、青白江区、新津区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县区域内生活工作且无自有产权住房的非成都市户籍居民家庭，可在该区域内购买一套住房用于自住。

同时，成都还出台优化完善商品住房公证摇号排序选房通知。

附注4：

11月15日，美的置业公告称，公司的间接全资附属公司美的置业集团有限公司的储架式中期票据已获中国银行间市场交易商协会受理，申请注册规模人民币150亿元，中债信用增进投资股份有限公司同步受理本公司增信业务意向。

11月17日，新城控股发布公告称，公司于11月12日披露了《公司股票交易异常波动公告》，公司拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。11月17日，交易商协会已受理公司150亿元储架式注册发行，目前正按照相关自律规则开展注册评议工作。

附注5：

11月8日，海南省儋州市自然资源和规划局近日发布关于《儋州海花岛控制性详细规划优化调整》的批前公示。此前陷入“拆楼风波”的海花岛2-14-1地块39栋楼，将改变商品属性，调整后，已建未售楼栋全部由住宅调整为旅馆、商务金融、零售商业、餐饮用地混合经营。

11月11日，海南省建设用地使用权和矿业权网上交易系统网站披露，澄迈县自然资源和规划局挂牌出让3宗地块，合计起始价3.74亿元。竞买申请要求，与恒大悦珑湾项目有债权债务关系的企业不得参与竞拍。竞得人须承担社会责任，完成恒大悦珑湾“保交楼”任务，竞得人以形成对恒大方债权的形式出资完成“保交楼”任务，缴款时间为政府要求保交楼日期之前，按项目工程进度支付。

11月15日，河南省开封市住建局官网公布了4个保障性租赁住房项目，其中兰考恒大帝景项目被列入其中，相关部门拟回购该项目1050套房源作为保租房。